【星之谷】循環貸款變按揭地雷　零負債中產貸款能力大減8成

買樓前，很多人確信自己是零負債，走入銀行申請按揭時都特別自信。然而，在銀行審批按揭時，才驚覺自己踩了「按揭地雷」——循環貸款——即使按揭申請人從未動用過一分一毫，惟在銀行眼中已是潛在負債，並會削減其按揭貸款額度，成為申請按揭的絆腳石。

秦先生（化名）打算買入一個450萬元的單位並向銀行申請9成按揭，以目前3.375%息率、還款期30年計算，每月入息不少於35,810元就能通過入息測試；而秦先生每月固定收入有5萬元，又沒有其他負債，幾可肯定會順利過關。

然而，銀行在審核過程中卻發現一個問題——原來秦先生幾年前曾申請過一筆循環貸款，額度達50萬元，而且一直保留相關戶口，影響了他的借貸能力。

銀行視為隱藏債務

循環貸款是指銀行為客戶提供一筆信用額度，讓客戶有需要用錢時可隨時提取，還款後額度又會自動恢復，循環不息。這種「易借易還」貸款模式，賦予借款人極大的靈活性，但容易隱藏真實債務，所以銀行在審批按揭時格外謹慎，視之為潛在的財務風險。

銀行在計算申請人的債務時，循環貸款與一般私人貸款計法有所不同。假如一筆50萬元私人貸款，銀行只會按利率計算每月還款；但若是50萬元的循環貸款額度，即使未有提取，有銀行仍會以額度的大約3.5%至4％，計入去每月還款中。秦先生亦是因為這個原因，每月還款額突然「增加」1.75萬至2萬元。

秦先生原本在沒有欠債的情況下，其5萬元月薪，按照上述利率及還款期計算，最多能貸款約565萬元，但在扣除2萬元的每月還款額，最高貸款額降至約113萬元，貸款能力大減8成。同時，秦先生的供款與入息比率由低於50%變成超過50%，按揭申請由合格變為不合格。

即使選擇以「資產水平」作審查的申請人，循環貸款的潛在影響同樣不容忽視。雖然資產審查不設硬性的債務收入比例限制，但銀行仍然會評估循環貸款額度所帶來的財務風險，在計算資產淨值需要將整筆的循環貸款額度列為負債，同樣會壓縮申請人的按揭貸款空間。

需強調的是，這種「未用先計」的審核原則，並非銀行刻意刁難，而是基於風險管理的必要措施。由於借款人可隨時動用循環貸款中全數額度，若在按揭批出後突然提取，將大幅增加其整體負債。所以即使額度分毫未動，銀行仍須將其納入債務評估，確保借款人的財務狀況能夠承受。

類似秦先生的個案時有發生，部分個案是在多年前申請過循環貸款，還款後又未撤銷相關的額度及刪除相關戶口。有些比較嚴謹的銀行會向按揭申請人發出「有條件批核」，申請人需要減少循環貸款額度，甚至撤銷循環貸款相關的戶口，才會放款。

一般而言，由撤銷循環貸款戶口到獲得財務機構發出確認信，快則一至兩星期，慢則需要一個月，一旦在放款前未能證明戶口已撤銷，按揭銀行可以「彈弓手」收回批核決定，令置業大計觸礁。

為避免按揭申請受阻，申請人可在申請按揭前，預先經環聯信貸評級檢視自己的信用狀況，一旦發現有循環貸款額度，應及時處理。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。