信用卡已是現代人不可或缺的支付工具，除了方便消費，也能夠享受回贈。至於在按揭層面，申請人平時準時清還卡數，維持良好信貸評分，固然是申請按揭的基礎。然而，許多人不知道的是，當賬單上出現不尋常的巨額交易紀錄，便足以讓銀行審批部門亮起黃燈，主動追查資金的來源與去向，令置業之路徒添變數。

Maggie（化名）在美容院打工，平時為客人按摩之餘，亦有「跑數」壓力，需要向客人推銷高價美容儀器，而每月的月薪加上銷售儀器的佣金，平均收入大約有4.5萬元。她最近想趁低位入市，相中了一個400萬元的單位，並打算向銀行申請7成按揭，憑她的收入本能夠輕易通過入息審查。

然而，銀行在審批她的入息文件時，發現了一個不尋常的現象：她近半年來，每個月都會清還一大筆卡數，金額達到7、8萬元，其中更有一個月的還款是高達六位數，比其月入還要高，令銀行有所警覺，擔心Maggie財務狀況及還款能力。

對此，Maggie解釋，這些大額信用卡交易其實與她的工作相關。由於她在銷售美容儀器時，一般會先用自己的信用卡向公司預購儀器，再從客人收取相關款項，這種模式不僅讓她能夠完成銷售任務，還能透過信用卡累積現金回贈，一舉兩得。

銀行兩大疑慮：隱藏債務與收入真實性

雖然Maggie提供合理解釋，但仍然未能釋除銀行兩大疑慮。首先，大額的過數紀錄會令銀行質疑申請人是否有隱藏債務，審查過程會加倍警覺，除了有機會延長審批時間，亦可能會扣減按揭貸款額度。

其次，銀行亦會將Maggie的收入打上問號。由於大額過數的收款方是Maggie公司戶口，令人質疑Maggie是否事先向公司付款，再出糧給自己，藉此誇大自己的收入，從而令按揭審批可以過關。一旦銀行未能確認\Maggie收入真實性，最差的情況則是拒批按揭。

三招提升銀行信任

筆者得悉Maggie的情況，於是提供3點建議，希望幫助她渡過難關。第一，Maggie需提供儀器買賣的收據，以及客人入數的紀錄，證明幫客人買美容儀器的交易真實存在。

第二，Maggie要提交最近一份稅單，證明其收入，令銀行能將稅單上顯示的全年收入與近期的糧單及銀行出糧記錄進行比對，證明Maggie的入息穩定性與持續性。

第三，Maggie亦提交了對上一份工作的推薦信（reference letter），證明證明她一直從事美容相關行業，且新舊工作的薪金水平相近，進一步提升銀行對Maggie收入的信任程度。

Maggie向銀行提交以上3項證明後，審批亦順利過關，能夠安心做業主。事實上，筆者過去多次撰文強調要避免銀行賬戶過度混亂，或有太多來歷不明的交易紀錄。對於計劃申請按揭的人士來說，提前整理好財務紀錄至關重要，避免在申請前幾個月內進行非常規的大額交易，並確保所有交易都能提供合理解釋與證明文件，否則只會搬石頭砸自己的腳，增加不必要的風險及麻煩。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）