太古城車位大賣，逾450個車位幾近沽清，隨即有買家放租。賺租當然緊要，但買家更應該關注的是，單獨車位按揭無論是年期及利率，均較住宅按揭為差。但原來有不少辦法可以減少利息開支兼拉長還款期，而毋須一定「合契」。

買家如果單獨申請車位按揭，條款遠較住宅按揭為差——最長按揭年期僅為15年，最高按揭成數為7成，申請人只能選擇P按，實際按揭利率最低為4.5%；相反，住宅按揭還款期長達30年，最高按揭成數達9成，借款人可自由選擇H按或P按，利率可低至P-2%，實際按息為3.25%，較單獨車位按揭低1.25厘。

「合契」可提升按揭成數

如果想提高車位按揭的貸款成數，減少首期支出，並同時爭取較優惠的利率，車位買家可考慮將住宅物業與新購買的車位「合契」轉按，銀行便會將車位和物業的價值加起來計算，可批出最高8成貸款，而且按揭年期及息口亦與住宅按揭一致。

不過要留意，「合契」申請按揭有不少限制——即使按揭成數低於7成，「合契」後的住宅和車位用途必須作自住用途，不能用作出租。

物業和車位「合契」轉按，如果貸款額達8成，需要重新申請按揭保險，並要再繳交一次按揭保費；而在「合契」後，車位和住宅會捆綁在一起，未來如果要分拆出售，就需要先「拆契」，並再支付一筆律師費。

另外，大型住宅項目有不同期數，一般需要在住宅和車位在同一期數才可合契。但今次太古城出售的車位位於十期，但又容許其他期數的住宅業主購買，其他期數的住宅業主是否能成功把車位合契，需要向律師樓諮詢專業意見。

「分契」解鎖車位用途

市面上亦有個別銀行可以為客戶提供特別按揭方案，客人在轉按物業時，可加入新買的車位同時申請按揭，不需要「合契」，好處除了可享受住按揭相對較低的利率，亦可免去將來可能要支付的「拆契」費。

現時仍有意投資車位的人士要注意，一般屋苑車位的使用權都有所限制，例如只限所屬屋苑的業主或租客使用，故在放租車位之前，最好確認承租者身份，避免產生誤會。另外，車位擁有人需要承擔不同開支，包括差餉、地租及管理費，而出租車位亦需申報和繳付物業稅，在扣除相關費用後，才能計算出放租車位的真實租金回報率。

總括而言，車位雖然具投資潛力，但按揭條款與住宅不大相同，買家需仔細評估自身財務狀況與投資目標。無論是選擇「合契」還是「分契」，皆需留意相關限制與隱藏成本。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）