近期納米樓新盤重現，長沙灣有新盤開售，最細的開放式單位實用面積只有135平方呎，而且銷情不俗，甚至有「西餅客」一口氣買入多個單位，相信是由於近期租賃市場暢旺，買樓作投資收租之用。惟無論是自住或出租，在申請按揭時需要瞻前顧後，特別是考慮日後物業要轉按或套現時可能遇到的困難。

納米盤重現市場，主要是由於租賃市場近期非常熾熱，住宅物業的租金不斷攀升，而按揭利率已回落，吸引投資者入市。因應400萬元以下物業的印花稅都只需要100元，投資者都會尋找一些面積小、銀碼細的物業，希望尋求更高的回報。

過去有人說，納米單位面積細，銀行不願承造按揭，相關說法並不正確。據筆者了解，有個別銀行設有內部指引，為住宅按揭訂立面積下限——對於實用面積215呎或以下的單位，銀行可能只提供利率較高的按揭計劃，甚至拒絕承造按揭。惟必須強調這只是個別銀行的取態，大部分銀行對於單位面積大小均沒有限制，都能夠批出與一般私樓物業相同的按揭計劃。

銀行更多考慮發展商背景

至於是否承接新盤項目按揭，銀行更多考慮發展商的背景、財力及過往歷史。例如個別中小型發展商，過去未有賣樓的往績可參考，或者有財困、盈警的消息，而項目又處於樓花階段，大部分銀行審批物業按揭時都會較為審慎，或採取減輕風險的行動，例如會為按揭申請設立配額，又或者直接等到項目變為現樓後，才考慮接受按揭申請。

上述提到大角咀新盤，目前已屆現樓，所以銀行都歡迎買家申請按揭。但投資者要留意，如果買入的物業屬於樓花，又想採用即供方案以取得最高的樓價優惠，銀行卻因為風險問題而不接納按揭申請，買家可以選擇的按揭計劃會較少，甚至需要以full pay形式購入物業。

還有一點要注意，投資者申請出租按揭，貸款上限為樓價7成，並且可以未出租的物業，透過申報擬租金收入，去增強貸款能力。但「擬租」只適用於已落成的物業，並且需要在同一屋苑有出租的個例，才能讓估價行為租值估價，如果項目仍處於樓花階段，不能申報擬租。

納米盤日後轉按或有困難

即使獲批出按揭後，業主仍要考慮日後轉按時估價可能遇到的困難。由於納米項目大多是單幢樓，同一個屋苑的單位數量不多，日後成交並不活躍，銀行的估價亦傾向保守。若整體樓價未有上升，業主日後想轉按賺取回贈，可能會因為估價有落差而需要補差額，又或者想轉按套現，可能需要向多幾間銀行查詢，尋找最高的估價，才能獲得理想的套現金額。

值得一提的是，自2022年政府於賣地條款中引入最低單位面積限制（約280平方呎），未來市場的納米新單位將會越來越少。然而，現存的納米單位會因供應減少而升值，抑或因居住需求變化而乏人問津，其長期市場表現仍值得觀察。對於有意購入此類單位的買家而言，除了考慮當前按揭條件，更應著眼於未來轉售或套現的潛在挑戰，審慎衡量投資風險與回報。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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