財政預算案將會在2月25日公布，筆者認為想政府做好施政，小市民亦要講究和了解政府的政策。過去大多數人都人云亦云，容易被負面言論帶風去惡評政府的政策方案，民粹反令市民失去了主導，我認為好的施政氛圍應該是市民對政府的施政有彈有讚，而且會因為每個人的利益關係及背景出身不同而觀點有所分別，人民的分辨水平才是施政水平的「因」，情緒化的批評又如何能夠鼓勵到有才能的人去做公務員或者政治代議士。

筆者作為資深地產從業員，我對財政預算案的期望，是希望其保障到以下幾個樓市結構的重點：

第一，政府如何管理熟地供應

政府近年開發土地的進展值得一讚，幾年前，不少市場人士包括筆者，也覺得政府曾經不太了解市場的情緒反應，我認為現在已經得到改善。很多人忽略了政府近年有值得讚賞的地方，包括在市道最差的時候，政府是頂住壓力仍然繼續製造熟地，更沒有追隨一些發展商提出的所謂重啟勾地方式，勾地是將土地的主動權讓了給發展商，過去的錯誤不應該重蹈覆轍！

近期地價也正在高速回復中，政府總算是捱過了最谷底，即是說，政府成功重新掌握到土地的主動權，這是一場勝利，未來只要政府肯善用足夠的熟地供應，樓價升得太過分的機會不大，當然我所謂不會太過分是以市場成本的角度去計算。

第二，如何管理房地產的轉流量

房地產最大的功能，筆者認為是分配社會財富，透過樓宇成交轉流，令資金進行轉流運動，從而將社會利益分配到不同階層的人手上，所以政府的政策一定要兼顧到各板塊的轉流是否正常。過去因為有超過13年時間，香港樓市的轉流率是要配合逆周期措施去應對美國的無限量化貨幣衝擊，所以轉流曾經被忽略，但到了本屆政府轉流率開始重新重視，所以在財政預算案方面，我十分重視財爺有沒有關注轉流率的繼續進一步培養，令財富充分在民間流動！

第三，如何運用市場機制和政策去管控樓市

雖然政府的逆周期措施是透過樓市辣招化解了很多美國帶來的衝擊，但是單純對樓市來說，最好的處理方法其實是讓市場自由調節，即是不怕炒風，只要市場有足夠的熟地供應，就能夠在短期內提供到供應補給，雖然市場可以令到炒家獲利，但亦會教訓貪得無厭的炒家，讓風險產生良性的調節作用，才是政策需要做的事。不要忘記賺錢的時候，用家業主一樣獲利，炒家蝕本的時候，更大部分的自住業主也愁眉苦臉！政策的作用就是透過平衡去分配好利益和提供機會！

當然執筆當天住宅市場已經回復上升軌，已不需要出「甜招」振興樓市，不過「政府仍需要考慮社會利益的分配，樓價升了，如果年輕人無參與機會都是深層次矛盾的。」

另外，市區重建僵化，重建新樓已經慢過舊樓殘破！政府應及早面對問題！

第四，香港的赤字問題

發債過多可以禍延下一代甚至兩代！隨著樓市的回復，本港赤字將改善得很快，但會否發債過多？市場仍要盡責任去關注，正如筆者文章開頭所說，有市民的合理關注，有彈有讚的評論，我們的社會才會有好的施政。

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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