樓市回升已經是不爭的事實，維港豪宅首先收復失地，筆者作為維港豪宅的長期投資者，我是感到幸運的！當然，最幸運的是香港最困難的那幾年，普遍住宅租金能夠企穩甚至近年更重回上升軌！而我在2021年買入尖沙咀漢口道的核心舖，同年租了給網紅店，這幾年也能持續加租，算是逆市中的幸運之作，幸運不單只我一個，那間網紅店的租客，在港人最失望的時候大力發展麵包店，現在幾乎每間分店都是「排長龍」！筆者不介意別人說我一世好運！不過如果大家想探討幸運以外的東西，我可以分享一下！

很多人只會想住「低價買入，高價賣出」，將價錢放在重要的位置，其實很容易忽略了「投資品的增加和財富效應的累積」！很多人期望在樓價最高點時賣出所有投資，然後在樓價跌到最低點的時候買回大量樓宇！這個夢想太完美了！市場不可能有那麼多入貨機會，即使有，在本質上其實是一種豪賭！正正因為手上持有的物業，在不同時段和不同價錢買入，這樣才能擁有「進可攻、退可守」的穩定性！

還有一個有趣的現實，就是雪球既然愈滾愈大，在持有的投資品增多的過程中，其實會有樓價下跌的時候，如果在最高點出售所有物業，你就沒有貨在手，自然享受不到之後的市場收成了！更加多人不明白的是：價值和成交價的不同！成交價是當刻市場的成交價格！但是市場可以出現購買力不足！亦可以是購買力過分高漲！市場可以過分悲觀和過分樂觀！成交價未必反映到價值！

早前筆者在地監局宴請成員的聚餐中遇上郭昶老師，大家都談及樓價與紅酒一樣要講究年份和牌子，一瓶波爾多一級酒莊紅酒「期貨」（期酒）的價格，幾年前曾約值四位數字的價錢，但在數年後便可升了幾倍！同樣質素的一瓶紅酒，在不同時空及市場環境下可以相差甚遠，這就是價值和市場價格的分別！

因為市場價格可以與價值不同步甚至脫勾，這就造就了投資的藝術了！落對注的投資品繼續持有，可能就是筆者容易遇上好運氣的原因之一了！

【財經專欄】祥益地產總裁汪敦敬

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