近期樓市轉旺，吸引不少自住客趁機換樓，希望細屋搬大屋，改善居住環境。然而，換樓過程中的合約細節，是影響新買物業申請按揭成敗的關鍵。最近就有換樓客遇上這樣的困境：舊樓找到了買家，雙方卻只簽了臨時買賣合約，沒有簽署正式合約。結果當事人買入新物業，向銀行申請按揭時卻遭到拒絕，當中出了甚麼問題？銀行又有何理據拒批按揭？

古先生（化名）本身持有一個唐樓物業，他上月決定將物業放售，然後再換入一個更大的單位。舊樓順利找到買家，雙方簽署了臨時買賣合約。然而，由於雙方律師就正式合約的條款出現爭拗，最終未能簽署正約，但雙方仍同意按照臨約的細則去完成交易，律師亦指臨約具備法律約束力，故古先生相信交易問題不大，於是繼續進行換樓計劃，簽約買入新物業。

欠正約申請按揭被拒

當古先生為新樓申請按揭時，有銀行審閱其信貸紀錄，發現其現居物業仍有按揭在身，加上該物業交易只有臨約、沒有正約，結果至少有兩間大型銀行拒絕其按揭申請，或要求古先生在現有物業完成交易後，再重新申請按揭。

在香港的物業買賣流程中，簽署臨時買賣合約後，一般14日內需要簽署正式買賣合約。但現實中，確實有少數情況令買賣雙方停留在臨約階段，最常見的原因是雙方律師就正式合約的條款出現爭拗。

例如，買家在簽臨約後，要求賣方在正約中加入「業主聲明沒有僭建」這一類條款，賣方可能不願意承諾，因為一旦聲明不實，日後可能面臨買方追討，但買方堅持要加入這類保護條款，雙方拉鋸之下，正約遲遲無法簽署。又或者大廈維修、滲水問題、違規改動單位間隔等披露條款，都可能成為爭拗焦點。在如此情況下，臨約仍然有效，交易可以繼續進行。

臨約一般不是必買必賣

然而，臨約和正約最大的不同之處，就是臨約一般都不具備「必買必賣」條款，一旦買方取消交易，賣方亦只能沒收其訂金，不能進一步索償。正正因為沒有「必買必賣」條款，銀行審批古先生的新物業按揭時就會有所疑慮：萬一舊樓交易告吹，古先生就要同時供兩層樓，供款與入息比率會超過50%，不符要求，於是拒絕其按揭申請。

遇到這類情況，換樓客不必絕望。目前市場上只有一間大型銀行明確要求必須有正約才會審批按揭申請，其他銀行取態則較為靈活。換樓客可以轉向其他銀行申請按揭，只要能夠解釋舊樓交易的情況，並提交臨約及相關文件，不少銀行願意接納。

新舊物業成交期不應太接近

另一個更穩妥的方法，是將新物業與舊物業的成交日期相隔遠一點。銀行的擔憂是申請人同時持有兩個物業的供款責任。如果舊樓已經完成成交，銀行看到申請人不再擁有舊樓，自然不會有這層顧慮。因此，換樓客可以嘗試與新物業的賣方協商，將成交期定在舊樓預計成交日期之後一個月。銀行在放款前確認舊樓順利成交，申請人的信貸狀況改變，新樓的按揭便不再有阻撓。

臨約與正約，看似只差一字，卻足以令銀行卻步。這並非銀行刁難，而是沒有正約，就沒有「必買必賣」的保證；沒有這份保證，銀行不敢冒險。事實上，換樓本來就是一件麻煩事，夾在買與賣之間，兩邊都不能出錯。但願有更多人能留意到古先生的個案，萬一日後遇上類似情況，也能夠從容應對。

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作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）