隨着按揭市場回暖，各大銀行近期為了搶佔市場份額，紛紛在業務上加足馬力。一般情況下，香港銀行體系的人手配置足以應付日常需求，大型銀行從接獲申請到批出結果，四星期內便能完成。然而，不少客戶反映申請已遞交接近六個星期，銀行方面卻仍未作出決定，令成交期逼近的業主心急如焚。這種久違的按揭塞車再次出現，據筆者了解，這並非銀行收緊審批條款，而是因為三股力量交織，令銀行審批出現超負荷的情況。

第一個原因，是回贈誘餌引發的連鎖反應。個別大型銀行為了爭取市佔率，拋出逾1%的按揭回贈，這在低息環境中顯得極具吸引力，亦都令到大型銀行與中小型銀行的回贈差距拉近，加上大眾普遍存有「大行穩陣」的心理偏好，導致大量申請像洪水般湧向大行。當按揭申請個案過度集中，銀行的審批人員即使開足馬力，亦難以在短時間內消化積壓如山的申請表。

第二個原因，是新一輪居屋大軍的衝擊。2026年首季，多個大型新居屋如朗天苑、裕興苑陸續入伙，參考1月份資助房屋按揭登記已錄得2,213宗，即使其後2個月的數據回落，但未來半年亦有多個屋苑陸續收樓，居屋按揭需求預料有增無減。而且居屋按揭大多由三大行承接，自然容易造成大行審批塞車。

第三個原因，是轉按市場逐漸復甦。過去兩年息口高企令轉按市場一池死水，但隨着息率走勢回落，並穩定橫移，加上差估署數據顯示樓價連升多月，創下兩年高位，不少物業終於「有水位」轉按，亦有部分業主趁機在低息蜜月期完結前，擺脫發展商的「呼吸 Plan」或高息按揭計劃，紛紛急於轉回銀行體系以減輕供款壓力。當新買申請與轉按申請同步增加，審批人員亦變得分身乏術。

審批非不為也 實不能也

需要強調的是，今次按揭塞車目前只在個別大型銀行出現，並非銀行收緊按揭審批。問題的本質是申請個案太多、審核人手有限而導致的積壓——非不為也，實不能也。

值得一提的是，買家申請高成數按揭，審批時間較普通按揭更長。原因是高成數按揭需要經過銀行及按揭保險公司雙重審批，文件往來較為繁複。在目前塞車的情況下，這類申請的輪候時間恐怕只會有增無減。

所以近期有意申請按揭的買家，應做好兩手準備。首先，業主必須為成交期預留充足的緩衝時間。筆者一向建議客戶在收樓前3至6個月便啟動申請程序。這種「未雨綢繆」並非杞人憂天，而是為了在遇上審批延誤或需要補交文件時，仍有足夠的轉圜餘地，避免臨近成交有突發情況而方寸大亂。

宜同時申請兩至三間銀行

其次，在申請按揭時應採取「分散投資」的策略。不少買家過於糾結於某間銀行的最高回贈，選擇死守在那棵樹上，這種做法在塞車期極具風險。最穩妥的做法是同時向兩至三間銀行遞交申請，當中需要包括大型銀行及中小型銀行，這樣即使某一間銀行審批出現延誤，仍有後備方案頂上，確保在成交期前至少有銀行能夠批出按揭。

銀行重視服務承諾，在接納按揭申請後，只要符合審批要求，一般都會在成交期前批出，但有一個重要前提——申請人文件必須齊備。如果遞交的文件不全，銀行要求補交，申請人又遲遲未能提供，審批時間便會無限延長。到時即使銀行有心幫忙，亦愛莫能助。

業主謹記，成交期是不等人的。即使高回贈的銀行具備相當吸引力，但在行政延誤的風險面前，靈活配置申請路徑才是上策。切勿為了爭取多零點幾個百分點的優惠，而將自己推向違約的邊緣。

了解更多：https://starpagency.com/

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

（資料及相片由客戶提供）