專訪|110億狂掃海外物業 領展霍業生:港短期通關未敢過份樂觀

撰文:蔡偉南
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疫情影響全球零售行業,偏偏領展(0823)選擇「疫市」大舉掃貨,今年內四度在內地、香港及澳洲狂掃入零售、工業及物流物業,斥資超過170億港元,當中港物業僅佔34%。領展租務(香港)及資產管理(中國)總監霍業生接受《香港01》專訪時表示,香港市場不少貴重物業均由實力雄厚的大業主及發展商持有,相關放盤少,為維持高增長目標,未來仍會繼續在外地物色投資機會,而且會分散投資組合,「唔同籃放唔同類型雞蛋」

就短期內會否再度減持旗下本地民生區商場,霍業生指,現時零售市況欠佳,即使放賣估價亦不會理想,故暫無計劃再作大規模放售。對於本港短期有望通關,霍業生則表示未敢過份樂觀。

首進駐物流業領域 斥60多億掃貨

今年領展相當積極於本地及世界各地購置物業,入市金額超過170億港元,包括剛於11月份以58.2億港元買入柴灣及紅磡的的停車場/汽車服務中心及倉庫物業,期內又以約9億港元買入東莞及佛山的兩個新落成現代物流物業的75%股權。

對於首度進駐物流業領域,領展霍業生表示,物流這個市場在疫情前已經相當蓬勃,加上近年網購盛行、商業及經濟發展均需要此類配置,認為集團有需要擁有此類資產,只是過去未有機會涉足此範疇。

170億購物業 60%分布內地及澳洲

他又補充,各類資產類別的租金增長周期有別,租金亦有不同波幅,持有多元化的資產可令集團得到更平衡、穩定的增長。「以前集團剩係得一個地方(香港),市況好果時表現好好,但唔好果時,就好似將所有雞蛋放喺同一個籃,有一定風險,𠵱家我哋有唔同籃放唔同類型嘅蛋,營運更加穩定。」

零售物業將繼續會是領展未來主力收購目標。集團今年內三度於上海、廣州及澳洲買入大型購物中心等零售項目,涉額超過103億港元。霍業生指,今年收購的零售物業不少是與合作伙伴共同持有,而且購入價處於低基數,預計未來可錄較高增長。

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估價欠理想 無意放售港民生商場

參考領展於2018年曾一口氣出售12個本地屋邨商場,現時集團在港的物業組合仍有129項,就未來會否再減持港物業,霍業生指,現零售市況欠佳,即使放賣物業估價也不會理想,而且現時很難有買家以高溢價購入商場物業,故未有計劃再大規模放售旗下本地民生商場。

他又認為,香港大業主及發展商普遍實力雄厚,放賣貴重資產的機會較少,故集團未來會繼續主力在外地物色投資機會,通過收購活動提高增長,不過「都要睇機遇」。

旺角T.O.P出租率曾跌至80%

領展早於2016年以逾59億元購入旺角商廈彌敦道700號(前身為工業貿易處大樓),商場部分在2018年年中開業,名為T.O.P( This is Our Place),為領展少數位於核心區的零售物業。

霍業生指,「個商場(T.O.P)Day One開始已唔係主打內地客,而係主力做年輕人生意,但整體消費力跌咗,商場都跟隨大市跌。」近年接連受反修例風波及疫情影響,T.O.P在2019年底至2020年初出租率曾一度下挫至約80%水平,不過,近期出租率已明顯有改善,回升至新近的97%。

網店回歸實體店 線上線下需互補

今年上半年疫情轉趨穩定,T.O.P亦吸納15個新租戶進駐,部分新租戶本來是網上商店,但選擇重返商場開設實體店。霍業生認為,「網店重返實體店,反映Online做得再好,都要返offline(做生意),網店成本唔會輕,運費、包裝費、上架費、退貨等都係負擔,而且消費者體驗感唔夠,Online始終唔能夠完全取代Offline。」他預計,未來線上線下銷售互相將配合。

至於集團2021年上半年整體零售物業出租率97%,有達400個新租戶進駐旗下商場。他認為,疫情放緩及消費劵刺激下,商場生意、食肆餐飲表現已較疫情期有明顯好轉,中式酒樓節日訂枱也出現「full booking」情況,商場停車場的使用率也有提高,反映市民願意外出消費。面對新型變種病毒來襲,他則表示暫時不太擔憂,「冇想像中咁驚」。

街舖業主單打獨鬥 租金上得快、落得快

近月政府部署通關的消息不絕,惟霍業生對此未敢過份樂觀,他表示,2018年香港全年有多達6,000萬來港旅客,但估計通關後,來港旅客設有限額,相關零售數字不會在短期內得到大幅度改善。

而且,目前零售核心區的街舖空置率仍然處於偏高水平,街道各舖位業權分散,街舖業主始終只能單打獨鬥,租金也因此會較為波動,「上得快時,落得亦快」,不會如商場般擁一站式管理,租金穩定,抗跌力也較強。

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