【星之谷】樓價下跌差額保障 勢削按揭貸款額 買家慎防首期突升
新盤銷情欠理想，發展商為去貨各出奇招。除了例牌減價及回贈外，屯門一個大型新盤就推出罕見的「樓價保障」條款，彌補樓價下跌差額，最多達樓價5%。然而，這項優惠或會導致銀行按揭貸款額意外減少，短期首期開支突然上升，買家不得不留神。
「樓價保障」並不難理解，簡單而言就是計算由簽臨約起到明年5月（即樓盤的預計關鍵鍵日期），差估署每月公布的新界區私人住宅樓價指數的平均值，對比業主簽臨約當月的樓價指數差額，假如前者低於後者，當中差額一半會獲發展商補助，上限為樓價5%。
舉例，例如一個買家購入500萬元單位，到明年5月平均樓價指數跌了8%，買家就可獲得4%補償，即發展商會向業主支付20萬元。
買樓優惠須扣減貸款額
對買家而言，「樓價保障」或有一定吸引力；但在按揭角度，如果涉及發展商優惠或回贈，銀行需要從原樓價中扣減所有優惠或回贈，並用所得的基數計算貸款額。
以往亦有發展商提出其他特殊置業優惠，包括「先住後付」——買家先向發展商繳付樓價5%作為單位的「許可證費用」，3年後買家能夠申請按揭並完成交易，發展商便會將該5%「許可證費用」以回贈方式退還，而這筆費用會從樓價扣減後才計算貸款額，變相買家要準備更多首期。
按揭或扣盡最多5%？
至於今次屯門新盤提供的樓價保障，需要等到明年7至8月，差估署才有5月的指數，讓發展商計算出買家實際獲得的補貼金額。假如樓盤如期於5月交樓，屆時買家理應完成按揭申請並且提取貸款，銀行如何將未知的「樓價保障」金額從樓價扣減？
準業主可以參考的是，發展商在同一個屋苑的上一份價單，亦有提供類似的優惠，不過僅針對利率——當買家實際要支付的利息較指定利率為高，可以獲得「利息差額補貼」，為期3年，上限是樓價1%。有銀行在審批按揭時，就直接從樓價中扣減1%，變相得出的貸款額會減少。銀行如採取最保守的計法，就會直接扣減補貼上限樓價5%，實際情況如何，現時仍是未知之數。
補貼發放時間遞延
而一旦物業延期交收，例如多過3個月，銀行需要重新審批按揭，時間上已經能夠確認買家會獲得多少樓價補貼，該筆金額就很大機會需要扣減計算貸款額之樓價。
另一樣須留神的是，未來整體樓價持續下跌，銀行亦有機會重新為單位估價，當估價低於成交價時，買家獲批貸款額亦會遜於預期，需要抬錢彌補首期差額。而發展商的補貼款項預計於明年底才發放，買家不應寄望以這筆「未來錢」去支付首期。
最後溫提，上述的「利息差額補貼」，在今輪銷售亦有提供，而3年有效期內，業主不可以轉按或加按，否則利息補貼會自動中止，意味按揭借款人在兩年按揭罰息期後，想透過轉按賺取現金回贈時，需要考慮失去利息補貼的機會成本。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
（資料及相片由客戶提供）