是「合謀投地」還是「合謀不投地」? 揭開地產商不為人知的真相
地產代理公司合謀定價鬧得滿城風雨，被競委會正式提出起訴是一件嚴重的事件。一向以來，社會上對地產代理的操守要求甚高，地監局的監管也甚為嚴厲，憑良心說，經過25年的發牌制度之後，地產代理的專業水平已經有所提升。在這次事件中，外界出乎意料地少有譴責聲音，不知道是否如筆者所形容，本次合謀定價與其他行業的出發點有所不同，地產代理並非要賺取暴利，而是為了讓公司繼續經營下去。
成也地產商 敗也地產商
然而，近期坊間卻對「合謀投地」和「合謀不投地」皆甚為不滿。不少人認為，是地產財團「合謀投地」，大家有默契地出好低的價格，致使港府土地招標不是流標，便是要賤價賣地，也讓個別地產商以超低價買到土地。就如今年9月份啟德住宅地段，以53.5億元招標售出，每呎樓面地價為5,392元，比2019年同區招標的每呎19,636元，足足便宜了7成，也比10年前啟德首次賣地的價格還要低。時光倒流回到十年之前，難怪外界認為港府賤賣土地，更加責備地產商合謀定價投地。到底事實是否如此呢？
近期社會上又對地產商「合謀不投地」產生不滿。什麼叫「合謀不投地」，就是認為地產商們私下互相溝通，土地招標一起不落標，讓港府在沒有標書的情況下「零入標」收回土地。就如今年11月9日截標的港鐵東涌東站土地招標，竟然一份標書都沒有，於是外界又開始責怪地產商，認為是地產霸權再度出現，地產商不投地，目的想威逼港府讓步，取消所有樓市辣招，讓樓價立即回升。究竟真相又是否這樣呢？
港府今年推出10次土地招標，有6次流標或沒有標，僅有4次批出土地，流標率比中標率高。港府近年拼命花錢，收入卻不甚重視，對於金融與地產兩個最大貢獻的行業，不但沒有扶持，仍然堅持以「樓市辣招」來壓抑剛性需求，捆綁正常交投，從而減少經濟流通，也致使庫房收入銳減。港府財政赤字嚴重，原本豐厚的儲備如今只剩下不足7,000億元，按照如此走勢，不出三、五年儲備將有可能全部花光。於是，大眾便開始歸咎是地產商「合謀投地」與「合謀不投地」的惡果，即成也地產商，敗也地產商。
地產霸權還存在嗎？
關於「合謀投地」與「合謀不投地」的原因，筆者認為應該揭開其不為人知的真相，究竟在今時今日強調已拿回土地主導權的港府強勢領導下，還容許地產霸權存在嗎？
答案幾乎不可能！我們房屋政策中公私營房屋的供應比例已經由6:4之比，改為7:3之比，也就是說香港7成的土地將用來興建公營房屋。根據相關官員透露，在可見的未來，基層市民皆能夠成功上樓，連居住在劏房、7年後才能申請上樓的新移民，也在盡力妥善安排中。解決基層民眾的居住問題是熱心官員最大的心願，也是港府必將達到的房策目標。
再解讀一下本文的主題「合謀投地」，今年9月份啟德地皮以每呎5,392元標出，價格比10年前還低，當時立即引起港府有賤賣土地之嫌，坊間懷疑地產商聯手合謀低價投地。其實，投得此地皮者為信和置業，由於想減低風險，還找來中國海外、鷹君和華人置業一起合作，信和置業財政穩健，屬於零負債，老板黃志祥更是愛國商人，絕對不會專登「玩嘢」與港府作對，出此價是在商言商，考慮的是將來市場的價格、建築成本、發展時間與利息負擔等等。
再說「合謀不投地」一事，也是毫無根據。東涌土地零入標是因為位置比較偏遠，目前同區現樓價格每呎在1萬元多一點，而項目的成本包括建築費、發展時間、利息支出等，已經將近1萬元，若果再加上投標的土地價格和其他行政支出，已經沒有水位，倘樓價持續向下，將來隨時虧大本，顯然不入標純粹是「計唔掂數」的商業決定，並非「合謀不投地」行為。更重要的是，今天樓市成交十分疏落，交投已重回「沙士」時期，發展商新盤在重賞之下仍然出不了貨，自然缺乏資金及意欲再去投地。
如果港府想順利以賣地來增加庫房收入，甚至讓價格可以好一些，必須想辦法創造成交，推出刺激樓市、股市以及經濟方面的措施。地產商賣得出樓，自然會努力投地，就像中東盛產石油一樣，都是一種產品，不必價高，只要做到貨如輪轉，一切就會變好，事情就那麼簡單，不要想得太多。