【星之谷】房協樓朗然受熱捧 勿忘按揭有別居屋 揭3大差異
房協推出位於觀塘安達臣道的資助房屋項目朗然，反應相當熱烈，截至申請限期前一日，合共收到約10,200萬份申請表，暫時超額申請23.1倍，在現時疲弱市道下可謂喜訊。不過要留意房協樓按揭並不等於居屋，兩者之間最少有3大差異。
先談談為甚麼朗然較居屋受歡迎的原因。該屋苑平均呎價為8,212元至9,812元，參考9至11月份觀塘居二市場成交狀況，朗然呎價與有逾20年樓齡的藍田康逸苑接近，而同區其他較新的二手屋苑，例如牛頭角彩興苑、觀塘油翠苑，成交呎價都要破萬，反映朗然售價有一定吸引力。
而且以資助房屋計，朗然規格亦堪稱「豪華」，設計和用料可媲美私人屋苑，亦設有會所。雖然朗然不鄰近港鐵站，交通上不及傳統居屋方便，但年輕人普遍喜歡設有會所的市區新樓，即使要較長時間才能抵達市中心亦無所謂。
該屋苑預計明年首季抽籤、第二季揀樓。不過，朗然準買家有必要留意房協樓在按揭上和房委會居屋，最少有3大分別：
1.最高按揭成數有別
首先，房協樓最高僅容許申請9成按揭，而綠表持有人申請居屋按揭可高達95%。另外，房協樓按揭最長還款期為30年，本來較居屋25年為長，不過自2024年1月起，一手居屋按揭會有新安排，最長還款期會延長至30年，兩者之間再無優劣之分。
以價單上最平單位（255.5萬元）為例，假設申請9成按揭、還款期30年，每月供款為11,145元；最貴的三房單位（645.6萬元）月供則為28,161元。
2.須提供入息及通過壓測
房協樓不是由政府擔保，而是房協向銀行提供擔保，所以準買家申請按揭時，銀行會要求提供入息證明以及通過入息壓力測試，居屋則沒有這項要求。
然而，房協樓準買家如果入息不足以通過壓力測試，可以添加擔保人令按揭順利過關。
3.下手買家或需申請按揭保險
房協樓高成數按揭由銀行直接批出，毋須經按揭保險公司，故此即使申請高成數按揭，也毋須繳付按揭保費。而按揭回贈會以整個貸款額為基礎去計算，以同一個貸款額比較，所得實際回贈會較私樓按揭為高。
不過，日後轉按或出售的話，下手買家不會再獲得房協擔保，如需要申請高成數按揭，須申請按揭保險並繳付按揭保費，有別於未補地價的二手居屋，在擔保期內仍可獲政府擔保。
由於朗然最貴單位僅600餘萬元，筆者估計下手買家亦可以成功申請9成按揭及30年還款期。房協樓最長還款期計算方法和私人屋苑一樣，都是以借款人年齡或樓齡去計算，一般是「75減」，上限為30年。
容許轉按但不能套現
最後談談房協樓和居屋兩者相似之處，就是未來均可以轉按，但不能套現；朗然5年禁售期過後，業主可以毋須補地價情況下，在二手市場售予其他合資格買家，例如綠表或白表持有人；15年後，業主更可以補地價在自由市場售賣，而補地價費用可由下手買家支付，並一併申請按揭。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
（資料及相片由客戶提供）