等多一兩年先買樓! 樓評人脫苦海拆解原因 嚴選香港「興旺地」

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富人不一定愛炫富,亦可穿得平凡又不顯眼。今次的受訪者Peter Ng,皮膚黝黑、穿著普通藍色橫間恤衫,還挺著一個大肚腩,但原來是人氣網上樓評人「脫苦海」,一講到樓,總是雙眼發光,滔滔不絕。

早已上岸、脫離「苦海」的 Peter ,興趣是睇樓,研究各區樓盤升值潛力。他自2003年開始寫網誌、講樓市投資,至今出了12本書,筆耕甚勤。近日,本地社會動盪,不少人深信樓價會調整、甚至暴跌,惟這名樓市專家直指「無可能」,唯一教無殼蝸牛安慰的是,一、兩年後將現入市時機,但要分清潛力區與潛水區!

示威活動於今年6月初發生,本地樓價大抵「不為所動」。(資料圖片)

「香港樓市唔會好似97年暴跌」

示威活動於今年6月初發生,至今活動未平息且愈演愈烈,影響多區商業及交通。雖然情況前所未有,但無論是新盤或二手樓,樓價絲毫不為所動。

「點解依家唔會好似97年樓價跌七成?」脫苦海解釋,過往香港是工業城市,97年亞洲金融風暴以致國際經濟需求下跌及金融市場波動,本地工廠倒閉或遷移。當年失業率由1997年的2.1%,急升至1999年的6.4%,那些年貿易及貨櫃碼頭都撤出香港。

時至今日,香港已經轉型成為後工業城市,許多人從事服務性行業。即使近日社會混亂,零售、旅遊、酒店業面臨前所未有的危機,但最新失業率數據僅由2.9%微升至3.1%,反映出失業人士要找工作並不困難。脫苦海續稱道,香港人教育水平普遍較高,會有一定優勢。「香港樓市反映經濟及租金情況,經濟未有大跌,樓價亦難有調整空間。」

「香港樓市反映經濟及地租情況,因此經濟未有大跌,樓價亦難有調整空間。」(資料圖片)

「未來一、兩年唔好買樓」

供應層面方面,97年有大量土地政策,例如八萬五建屋計劃、政府大量興建公屋及居屋。但回望過去,政府曾有接近10年的時間未有大規模推出公營房屋,亦沒有大型土地供應,如新盤愛海頌是市區重建項目,要收樓拆卸後才有新物業供應。脫苦海認為,這些因素都支持着本港樓價,中長線不可能回調,但建議投資者要待一、兩年才入市。

脫苦海解釋,社會混亂終會影響經濟,現時尚未完全反映,有意置業者宜多等最少一年,「好似買股票,唔升唔跌都唔好買,買樓都係,冇升勢都唔好買住!」他建議,要等經濟活動回升才買樓,「冇理由經濟活動收縮時買樓,起碼等多一兩年,雖然時間長但值得。市況偏弱一段時間,先會有好嘢跌出黎!」

富貴之地:半山、赤柱、薄扶林

所謂「好嘢」,脫苦海以三大準則,決定物業是否有升值潛力或有否高抗跌能力。

例如半山、赤柱、薄扶林等「富貴之地」。這些地段給人富貴的感覺,眾所周知居住在內的人非富則貴,因此這些地段會較為值錢,波動市下難以大跌。如知名台灣女星舒淇,去年斥資1.27億元購入西半山般咸道複式單位;賭王三太兒子何猷啟亦於17年以6,880萬元買入西半山蔚然高層四房單位。

興旺之地:奧運站、銅鑼灣、鰂魚涌

這些地方附近有許多經濟活動,故有龐大就業人口支持租金,一般買樓後容易出租。當租金企硬,樓價亦難以大跌。以銅鑼灣為例,有不少大型商場、甲級商廈。鰂魚涌則是港島的商業副中心,附近有商業區太古坊、太古城中心以及不同的大型屋苑,也有東區海底隧道及地鐵將軍澳線過海段等交通要道。

方便之地:沙田市中心、荃灣西

即使一些地方沒有經濟活動,以及欠缺工廠及寫字樓物業,但交通方便、區內設施完善,都會具有很高的抗跌能力。以沙田市中心為例,不但有火車站、小巴巴士總站來往港九新界。另毗鄰大型商場、酒店、商廈,完善配套支持樓價。至於荃灣西,未來將有更多項目樓盤陸續落成,加上西鐵柯士甸站鄰近高鐵,令其重要性更高,未來發展重心將會有荃灣東邊轉移至西邊。

脫苦海表示,基建是提升物業潛力的重要因素。「我估計,最大升值潛力是黃竹坑,現時由黃竹坑至金鐘只不過是10分鐘,當沙中線通車,經金鐘前往紅磡、新界將會更快速。」中線投資又可考慮銅鑼灣,因北港島線預計2030年通車,到時候可以由銅鑼灣站,經添馬站直到香港站,但就需要投資更多時間。長線投資方面,假若明日大嶼計劃落實,堅尼地城會變成香港島前往大灣區的捷徑。

「倚賴中港購物區域,不了」

另一邊廂,經過今次社會運動,他深信倚賴中港購物行業的區域,樓價短期內難以上升。就如新界的上水、粉嶺及屯門,這些地區大多做藥房生意,自由行人數減少,生意必然受影響。沒有興旺的經濟活動,社區變得冷清,樓價亦難以上升。

不過脫苦海又指,如果這些地區高度調整,都可考慮買入。「就好似買股票,港鐵跌到40元咁平當然要入市。雖然現時社會動盪,但終有完結的一日,將來大跌的物業必會回升。」他又提到,香港島一些地區如小西灣、柴灣、筲箕灣較為老化,沒有強勢經濟活動,交通地點亦不算方便,未來升值前景不大。

經過今次社會運動,Peter深信倚賴中港購物行業的區域,樓價短期內難以上升,如新界的上水、粉嶺及屯門,(資料圖片)



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