樓價疫市企硬 供應少非主要「元兇」 晨星鍾允︰這因素主導樓市

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房屋是市民的基本需要,但在香港人要「輕鬆上車」,似乎是天荒夜談,通過置業達至「致富」,已是港人的共識。Morningstar晨星高級股票分析師鍾允受訪時明言,土地供應、市場需求,均不是影響樓價的主因──環球資金流入,才是本港地產市場的關鍵。

調查機構Demographia上周公布的全球城市樓價負擔能力報告,在八個國家92個城市中,本港住宅樓價中位數對比家庭入息中位數達20.7倍,意味要20.7年不吃不喝,才有望置業,因此香港連續第11年成為全球樓價最難負擔的城市。

數據看似誇張,樓價如此難「負擔」,但疫情下經濟即使再差,失業率持續上升,樓市成交依然暢旺,一手樓盤開售時繼續大排長龍;樓價亦不跌反升,據差餉物業估價署最新數據顯示,今年1月份私人住宅售價指數,結束連續三個月跌勢,按月微升0.1%;經歷反修例風波及新冠疫情,樓價從2019年5月的歷史高位僅跌約4%。

晨星高級股票分析師鍾允受訪時指出, 香港房地產市場對資金敏感度較大,「熱錢」是否流入,取決於中、香兩地經濟發展速度與美國經濟發展之間差距,若果美國發展較慢,香港、中國經濟增速較快,一般而言會較多資金流入香港,或經香港流入大陸。

土地供應、市場需求屬「次一級」影響

他提到若果大量資金流入香港,「這個時候,香港房地產不論是股票、或是資產價格都會上升。」過去三次「大冧市」,即是1997年、2003年及2008年,樓價下跌均是經濟差,資金流走所致;2009年後受惠量寬,本港樓價持續上升,亦是與大量資金流入香港,及經香港轉到內地有關。因此他認為市場供需、土地供應等因素,僅屬「次一級」的影響。

由2009年至今,美聯儲已先後四次推出量寬措施。(資料圖片)

惟不論政府官員或是發展商,提及樓價高企的原因,大部分都以「低息環保持續,加上土地供應不足、市場需求暢旺」等因素去解畫,鍾允認為要短時間內找一個原因的話,就只有說是供應、市場需求大,但他進一步解釋,不論政府指出未來十年會香港需要多少土地,未來有幾多土地供應,樓價始終向上,這全都是與「錢」有關,「供應、需求是長期的發展,要分析人口統計,包括幾多人結婚、移民等,是一個緩慢的變化。」

港人買樓當投資  今年樓價平穩

他笑言,香港人買樓大多目的都是投資,「香港人買置業主要有兩個原因,一是自己需要,另一個是投資,可以說做這個決定的,六、七成(人)都是投資,所以這情況下,你不能只看土地供需等。」

雖然低息環境及資金流入利好樓市,但他亦認為,樓價已屬偏高,股市上升所帶來財富效應能否延續亦要觀察,故他預期今年樓價僅維持平穩。

環球資金流入  才是港地產市場發展的關鍵

若然香港樓市是「資金市」,疫情爆發後,美國聯儲局再度「印銀紙」刺激經濟,是否意味著香港樓市將再次迎來新一個「黃金十年」,「維持平穩」的估算又是否太保守?

鍾允認為,市場不應該這樣類比,今次聯儲局的量寬,是將利率在短時間內由1厘減至接近零的水平,雖然利率大跌九成,但值得留意的是,雖然減幅很高,但只是由一個低息環境,變成另一個更低息的環境。他認為,樓價不一定會因為利率低而上升,但波動會好大、風險亦會高,「由1厘跌到0.1厘可以好快,重新回升亦可以好快。」

至於市場擔心,因政治問題香港或重現移民潮,他認為移民是重要決定,要考慮的因素好多,「很多人考慮(移民),希望有這樣的機會,但不一定會走。」他重申,內地經濟前景樂觀,吸引環球資金流入,才是主宰本港地產市場的關鍵。

然而,看好中、港兩地經濟,資金流入理應利好商業活動,但仲量聯行指出,中環甲級寫字樓空置率於去年12月升至7.3%,為2004年以來首次升穿7%,似乎「理想」與「現實」不符。

鍾允就認為,2018年底開始中美兩國關係轉差,但外資繼續流入中國,「中國有資金流入, 代表香港有資金流入」,現時空置率上升,全因在疫情影響下,即使企業再希望在港擴充業務,亦難以來港「睇辦」,「疫情之後會來設辦公室,到時就會變成資金、工作,不可能(過去一年)做這麼多IPO、會計、融資,最後會不變成工作機會。」



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