陸東專訪｜料港樓橫行難大跌　港人借貸不多　跌三成「都唔會死」

外資投行出身的星級分析師陸東不單擅長分析股票，多年來投資樓市亦有一套心得。他現住獨立屋豪宅，早於八十年代尚未「發達」時，已經借到盡「上車」。去年睇樓市有調整，一年過去樓市依然平穩，他今次接受《香港01》訪問，修正對樓市的看法，同時分享三十年前首次買樓即賺的經歷，大嘆難再唱「靠租供樓」這支歌。

陸東去年曾表示樓市有機會回落一至兩成，一年過去，樓市平穩橫行沒有大跌，對預測失靈他直認不諱，並指現時看法有變。「我修正了睇法，現時樓市會保持平穩，最多只會上落幾個百分點」，原因現時資金性流動性充足，沒有大跌的誘因，加上收緊了800萬元以上樓宇按揭，他認為政策等於「廢」了二手市場，令供應更加少。

買樓收息 不如買高息股

話雖如此，陸東仍認為，現時置業使費昂貴，買樓完全不合乎投資原則，「投資睇回報，驗身睇報告！置業扣除稅項等開支，回報可能得一厘，買入5、6年先可以收回使費。你買中移動收6厘息、華電收12厘息、恒大債券又十幾厘息，你話邊個好呢？」

根據市場數據，啟德一個實呎350呎的單位，2018年一手買入價800萬元，現時市場租金約15,000元，扣除每呎管理費4元，回報約莫2厘。倘若承造八成按揭，首期加其他雜費，投資成本約為200萬元，月供逾25,000元。以每月淨租金13,600元來計，不單未能收回每月供樓支出，還需要出租逾12年才能「回本」。至於中移動（941）、華電國際（1071）周五（7日）收市價分別是50元及2.41元，息率分別是6.58厘及12.36厘。

不過，一般投資者難以大手買入內房債券或瞓身個股，加上買樓有槓桿，故此就算近年租金回報不高，仍然吸引不少投資客入場。

租客幫自己供樓　還有錢落袋

近日黃竹坑新樓晉環開賣呎價逾3萬元，但仍然大排長龍，他以十分誇張來形容，並斬釘截鐵地指「我唔會買」。

不過，他卻表示理解年輕人想上車的想法。「作為一個土生土長香港人，不考慮移民的話，交緊香港稅，在香港買樓是天公地道，買樓是有一種歸屬感」。加上，過往三十年港島沒有新供應，出現「餓盤反應」。此外，觀塘新盤開價每呎逾兩萬元，亦會令市場覺得港島地鐵上蓋每呎三萬元「合理」。「你拎呢啲出黎講我理解，但我唔會買，我睇唔到會賺錢」。

對於現時年輕人有錢應該買樓還是買股票投資，他直言自己比較傳統，會選擇先買樓。他認為第一層樓是「必需品」，要有樓才有「安全感」。「1989年樓價急跌我就買第一層樓，我睇中呢個機會拎成副身家買咗半山舊樓，原業主移民劈價三成急放，租客份租金夠用來供樓之餘仲有錢落袋，之後租金及樓價翻完再翻，而家冇租金長升，租客幫你供樓呢支歌仔唱啦」。

香港借貸不高　跌三成不會死人

儘管陸東認為樓並不是一項好的投資，但無可否認過往十年樓價大幅上升，他表示因環球低息環境，yield compression支撐樓價。不過，他補充，過往十年租金亦一直上升，令樓價沒有大跌空間。他坦言，香港樓市是「梗局」，儘管他深信從經濟學角度來說，沒有只升不跌的資產，但香港樓大跌空間不大，「跌一成都係跌，但唔係好甘，香港借貸唔多，跌三成都唔會死，要有政治風險、信心危機先會影響樓價」。

2019年社會運動、2020年至今的疫情沒有影響樓價，他指社會運動沒有影響樓價令他有些驚訝，「當年67暴動冇咁激但都大跌，今次破壞力大咁多反而冇事，唯一解釋係啲人知道跌完會升返，唔會急住沽貨，移民潮以前個個沽，而家冇人沽，見唔到經濟上有咩衝擊」。他笑言，只有政治事件如爭奪釣魚台島進一步發酵，甚至打仗才會令香港樓價大幅下跌。