三問特區政府——「劏房租管」怎麼足以解基層住戶之苦?

撰文:劉夢婷
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立法會上周三(10月20日)三讀通過實施「劏房租務管制」的《2021年業主與租客(綜合)(修訂)修例草案》(下稱《草案》),預計最快明年1月開始實施。當中容許住戶擁有「2+2」四年租住權,並規定業主加租幅度不可超過10%,看似已經為保障劏房住戶權益邁出一大步;然而,《草案》仍然存在不少漏洞,實在不足以解決基層之苦。

立法會上周通過《2021年業主與租客(綜合)(修訂)修例草案》,但當中存在不少漏洞,難以切實為劏房住戶解困。(資料圖片)

近年房屋問題嚴峻,催生大量環境惡劣且安全存疑的劏房租盤,而在供不應求又毫無管制的情況下,不少無良業主經常濫收水電費用,甚至在續租時任意加租,導致住戶不堪加幅而被迫遷。特區政府直到去年成立「劏房」租務管制研究小組,再根據小組報告起草《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》,至今年7月中旬才在立法會進行首讀。這本是一項能夠保障租戶基本權益的措施,但經過大半年審議,卻仍有不少漏洞。

租金加幅上限達一成:
是在鼓勵經營還是規管劏房?

外界普遍期望,《草案》能夠有效堵截劏房租客被突然迫遷和瘋狂加租的問題。但《草案》所採取的做法,雖然容許租客擁有「2+2」的四年租約期,而首兩年內租金只能下調不能上漲,但在後兩年則可以被加租最多10%。這區區一成的租金,對於月入甚低的基層住戶而言,可能已是百上加斤。值得一提的是,《草案》原定加租上限為15%,至公布後被廣泛批評政府變相是在鼓勵業主經營劏房而非規管劏房,隨後才下調至10%,但仍相當荒謬,因為根據葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉所言,劏房租戶平均租金加幅本就達6%至7%,10%的上限明顯過高。

吳堃廉等人原本建議,當局應該根據通貨膨脹比率釐定租金增幅,才能更加符合基層的負擔能力。另一個合理做法是,假如《草案》設有一個能夠體諒基層之苦的「起始租金」,那麼即使業主加租,相信租客的負擔也相對較低;而且,這也能有效防止在《草案》正式實施之前「空窗期」間的臨時加租情況。

可是,在整個審議過程當中,無論關注團體如何反映意見,運輸及房屋局局長陳帆始終堅持暫不考慮設置起始租金,因為當局相信普遍業主不會提前加租。這種一廂情願的想法,明顯和實際情況有極大出入。觀塘劏房居民關注組組織者陳穎彤就曾反映,當局提交《草案》後,已有劏房租客被業主加租7%至10%不等,或被要求提早簽新約。

劏房住戶面臨惡劣的居住環境。(資料圖片)

差估署50人小組跟進執法:
組務糾紛數以萬計怎夠應付?

至於業主濫收水電費的問題,《草案》則規定劏房業主收取公共設施收費時,必須向租客提供賬單副本及分攤安排,若共用設施者支付的總和超過繳費單款項,亦有可能被定罪;若業主濫收費用,首次定罪會被罰款1萬元,再犯則被罰款2.5萬元,由差餉物業估價署負責執法行動。差估署將就此成立一個50人的小組跟進有關工作。

從一方面看,政府終於願意就此制訂具法律效力的罰則,總算是邁出相當重要的一步;然而,在另一方面,以往負責打擊不法劏房的部門效率奇低,而劏房租務糾紛動輒數以萬計,但《草案》未有增設更多執行細節,亦未明確差估署到底有多大執法權力,這難免令人擔心差估署那區區50人的小組可能無法逐一嚴查劏房亂象。

再者,差估署本就有調解及提供租賃諮詢服務,政府也設有熱線供租客舉報濫收水電費情況,而在《草案》實施之後,如果當局要待租客向差估署尋求協助後再採取行動,又實在有些本末倒置,未能主動打擊不法行為。

運房局局長陳帆表示政府會適當安排執法工作。(資料圖片/盧翊銘攝)

基層呼聲聽不入耳:
政府天秤應該向誰傾斜?

事實上,社會上從來不乏中肯的建議及聲音,而當局擬定和經立法會通過的《草案》仍有如此多考慮不周之處,彷彿未將那些民意納入其中。

早在2004年,當原有的租金管制和租住權益保障被全面取消之後,全港已有不少基層租客飽受業主剝削,當中包括一些劏房住戶。儘管當時一些民間團體早已要求政府保障基層租戶權益,但當時劏房問題未及當下嚴峻,關注團體也未有就此形成規模,所以有關議題一直難以引起社會關注和政府重視。

「葵涌劏房居民大聯盟」成員吳堃廉關注基層住屋問題多年,他早前曾接受《香港01》採訪提到,聯盟內不同年資成員每每聚首開會時,都會發現基層租戶面對的都是環境惡劣、濫收水電費、業主迫遷等等老生常談的老問題,無奈特區政府從未正視。

隨著劏房數量激增,不時發生電力負擔過重和消防設備不足導致的奪命意外,社會上要求劏房管制的呼聲愈發高漲,政府才於2012年正式把劏房問題提上議程,卻屢屢開倒車,2014年政府公佈的《長遠房屋策略》中卻否決劏房租管。幾經周折,千呼萬喚始出來的《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例草案》卻仍無法為劏房租客提供足夠保障,實在難解基層住戶之苦。特區政府萬勿以為通過《草案》就等同萬事大吉,必須持續因應實際情況完善規管,大舉徵收土地以加快興建公營房屋,才能真正保障市民的「適足居住權」。

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