立法會選舉懶人包.一|候選人有何良方「告別劏房」?

撰文:劉彥汶
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2021年立法會換屆選舉今日(12月19日)舉行,國務院港澳辦主任夏寶龍今年年中對「愛國者治港」提出五大要求,當中包括善於破解香港面臨各種矛盾,不斷提高特區政府治理能力和水平,尤其期盼香港早日「告別劏房和籠屋」。《香港01》深度報道組早前向153名立法會候選人發出問卷,從五大民生、北部都會區、土地房屋、政制發展等四個層面,了解他們對香港問題的認識、又有否決心衝破制約香港經濟發展和民生改善的利益藩籬,以供各位選民參考。這是「立法會候選人政策取向」系列報道第一篇,聚焦於候選人對釋放土地供應及「告別劏房」的具體看法。

不足50平方呎的劏房,窄窄別別,一目了然。(陳焯輝攝)

立法會選舉懶人包.二|如何在「北部都會區」實踐「一港兩制」?

立法會選舉懶人包.三|教育勞工交通醫療退保困局 有乜解救?

立法會選舉懶人包.四|一國兩制不能迴避的政治問題 點樣揀擇?

夏寶龍在上述講話中明確提到,要「確保選出管治能力強的堅定愛國者」,而若要解決香港的矛盾和問題,則應該「具有戰略思維和宏闊眼光,注重調查研究和科學決策,勇擔當、敢碰硬、善作為,逢山能開路、遇水能架橋,消除影響香港社會政治生態好轉的各種痼疾,衝破制約香港經濟發展和民生改善的各種利益藩籬,有效破解住房、就業、醫療、貧富懸殊等突出問題,不斷提高特別行政區治理能力和水平」——簡單而言,就是要解決香港產業發展不興和資源分配不均,《香港01》正是以此為基礎發出問卷。

北京希望透過全新議會促進香港良政善治的意欲相當明顯。截至周一(12月13日),《香港01》收到24個有效回應,當中9人來自地方選區、9人來自功能界別、6人來自選舉會界別。值得一提的是,自反修例風波過後大呼「變革」的五大建制政黨,除了經民聯梁美芬之外,民建聯、工聯會、新民黨及自由黨並沒有任何候選人回應問卷。

問題一:如何釋放土地供應?

過去香港陷入「土地荒」,但原因並非特區政府所言的「地少人多」,而是當局未敢大刀闊斧收回用地,又欠缺土地規劃管理思維,結果導致土地供應短缺,嚴重影響市民生活和產業發展。

作為倡議型媒體,《香港01》由成立之初已經提出,特區政府應該重奪發展主導權力、重構土地經濟格局,具體建議包括:(1)舉債至少2000億元成立收地基金;(2)積極行使《收回土地條例》;(3)改變土地轉換計價方式,只依農地市價計算土地價值;(4)設立追收土地發展費用機制,以免發展商囤積土地;(5)以「人人平等」原則檢討丁屋政策。

從回應可見,19位(約79%)已回覆的候選人均同意政府應更積極地行使「尚方寶劍」《收回土地條例》,以及有18位(75%)設立追收土地發展費用的機制,向發展商追收發展項目的補地價或發展費用,減低發展商改劃農地的利益。

圖表1:候選人就問題「你支持哪些釋放土地供應的方法?」所揀選的選項(香港01製圖)

另外,有7位(約29%)候選人認為應以「人人平等」的原則檢討丁屋政策,8位(約33%)認為應改變土地轉換計價方式,依農地市價計算土地價值,而非分農地價格及屋地價格。

贊成政府舉債2000億土地基金協助收回土地的候選人最少,只有三人(12.5%),包括新界西南劉卓裕、新界東北黃穎灝及香港島東潘焯鴻。

除此,有8 位候選人就釋放土地供應提出其他意見,以下是他們的具體回覆:

圖表 2:8位候選人於選項「其他」所提出的意見。(香港01製圖)

問題二:如何「告別劏房」?

據政府最新發表的《長遠房屋策略2021年周年進度報告》,居住在不適切居所的住戶推算達127,100戶,較去年增加5,100戶;公屋輪候人數亦處於高位,約有25.45萬宗申請,一般申請輪候時間達5.9年。

房屋供不應求的一大根源,好比香港患上病入膏肓的「房地產癌」——因為港府從未透徹認識「房屋」的屬性和意義,根本無法好好區分「居住」和「置業」的功能和思路,所以未能透過房屋資源的合理分配以調和社會本身的收入不平等,反而帶領社會共同追求「置業等同致富」的神話,使得一部份人不再重視房屋的「居住價值」,也不再講究生活應有的「舒適品質」,而是把它當成商品一般強調「交換價值」,導致炒風蔚然。

《香港01》向來提倡,若要從根本扭轉房屋困局,必須改變目前以私營房屋為主導的房策思維,大量興建公營房屋,優先照顧市民的居住需求,再去滿足難度更高的置業需求。只要確立這個基本原則,定能找到方法全面取締劏房等不適切居所。

香港未來應如何告別劏房?(鄭子峰攝)

《香港01》 邀請候選人就「告別劏房」列舉建議,包括具體措施、路線圖及時間表。以下是他們的全文回覆:

九龍東陳進雄:善用政府閒置土地及活化工廈

短期: 重新檢視公屋上樓輪候制度,加快審批
中期: 善用政府閒置土地和建築物,公私營合作活化工廈,增加提供過渡性房屋
長期: 加快北部都會區計劃

九龍東李嘉欣:短期政策重點應由公營機構主導

短期而言,我認為政策重點應由公營機構主導,多管齊下加快提供「過渡性房屋」。我建議政府把過渡性房屋納入長遠房屋策略框架及房屋階梯。政府同時應調整過渡依賴非政府機構建議及推行的做法,由更多涉及房屋發展的公營機構例如房委會、房協、市區重建局參與計劃。此外,政府應簡化「過渡性房屋項目」在規劃、交通基建等各方面審批機制,爭取項目盡快上馬。我建議過渡性房屋目標單位應進一步增加至30,000個,項目營運時間應由現行五年延長至十年。中長期政策重點應在增加土地供應,包括落實「北部都會區」發展計劃,積極運用《收回土地條例》收回涉及的私人土地及《土地共享先導計劃》作房屋發展用途。

九龍西馮檢基:交換市區軍事用地建屋

1. 每年公屋與私樓真的落實按7:3分配,每年可多六千單位,合共二萬一千。
2. 跟董特首做法,「見蓬插針」,第三年可加一萬七千單位,每年可共建三萬八千。
3. 與解放軍商討,交換市區軍事用地,如奧士本軍營丶槍會山軍營和石崗機場。特別石崗機場搬遷後,無高空限制,機場與附近地方均可建成卅/四十層樓房,再加上以地鉄連接荃灣,方便居民。成功換地開始,三至五年可有公屋陸續入伙。而石崗區可建十萬以上單位。 有足夠公屋單位自然可以令輪侯時間,短期內下降至平均三年。

九龍西馮檢基建議,與解放軍商討,交換市區軍事用地建議,如奧士本軍營丶槍會山軍營和石崗機場。(資料圖片)

新界西南劉卓裕:恢復混合發展模式

短期而言,我支持推動更多過渡性房屋。長遠供應方面,可恢復混合發展模式,借助私人發展商興建公共租住及資助出售房屋,同時可以釋放農地棕地,丁屋變丁廈增加土地供應。

新界北張欣宇:用3600億儲備收回新界農地

香港公屋輪候將近6年,20多萬人住在劏房。2020年的施政報告曾經提到政府已覓地330公頃,十年內可以興建31萬6千個公營房屋單位,面對多年的房屋短缺,可以說是杯水車薪,蝸居劏房和挨貴樓的市民並看不到希望。 其實房屋供應不足,並不是因為香港不夠土地,而是沒有釋放新界的土地潛力,新界有大量的荒廢農地在“曬太陽”沒有得到有效的利用。

我倡議要動用3600億左右的財政儲備,購買或回收新界2600公頃的閑置荒廢農地作爲土地儲備,提供100萬個住宅/青年社區單位,當中70%以上作爲公營房屋發展,為香港短中長期房屋問題,提供完整解決方案。 現在政府一邊在建公屋,同時租置計劃一邊在賣公屋,水池一直在漏水,這個問題必須解決。所以我倡議立即徹底分割公營和私樓市場,遏制脱離居住用途的公營房屋炒賣行為。

再者,從2014年開始建立長遠房屋策略開始,香港房屋落成的數目就從來沒有達過標,這個10年建31萬6千個單位,沒有強有力的監督,很有可能會再一次「走數」。如果我當選,我會用好我工程師專業,「幫香港市民睇實」,監督無論是现在政府已經有的計劃,還是我要力推的新界北發展計劃,都要「不超支,拒延誤,唔走樣」。

新界東北黃穎灝:可用「土地先導計劃」提高房屋供應

短期目標(五年內),以「土地共享先導計劃」引入過渡性房屋。政府可以參考竹篙灣的檢疫及組裝式建築方式,藉此加快加建此類型的過渡性房屋,以解決燒眉之急。另一方面,政府可以利用被棄置或無用的土地加以活化。例如,活化被棄置的學校校舍,及工厦等,來增建過渡性房屋。可以和土地擁有者及發展商合作來增加更多過渡性房屋的數量,例如發展商如能捐出或低價租出新界部份土地給組裝式過渡性房屋,他們在其他政府投地計劃上可力技術分或企業責任分。

中期目標(五至十年),政府應該以目標為本,以科學數據為先。需要精準預測過渡性房屋作為中長期過渡性房屋的供應,例如加快「土地共享計劃」的推進,壓縮冗長的政府流程以及降低祖堂地,和超過50年樓齡舊樓的「強拍」門檻。再者,政府也可以向土地擁有者租地,或鼓勵企業家履行他們的社會青任。與此同時,政府也可以向他們租地或呼籲他們捐出一部分土地,土地擁有者日後申請「土地共享計劃」時可以獲取一些技術積分和增加地積比作為誘因。

長期(十至二十年),政府必須下定決心,讓住在劏房的市民可以儘快上樓才是真正告別劏房的上策,例如北區都會區盡快落成﹑多管齊下去覓地建房等,以及重新檢視公屋輪候制度等。

新界北張欣宇倡議動用3600億財政儲備,購買或回收新界2600公頃的閑置荒廢農地;新界東北黃穎灝則建議可加快「土地共享計劃」的推進,壓縮冗長的政府流程以及降低祖堂地。(張浩維攝)

香港島東潘焯鴻:應立即徵收空置稅

政府必須糾正現行將「劏房」視為合法商品或財產的行政取態,「劏房」本身必然更改過消防走火通道和水務渠道,在任何量度標準下都是違反建築物條例、亦違反建築物條例立法原意保障居民安全的基本原則。 重建將會是「告別劏房」一個選項,但剝奪現在租客本身就是一個人權問題,需要小心處理好安置問題。 我認為「劏房」是高樓價和刻意抑壓供應的必然產物, 除了政府不能夠鼓吹或將之合理化外, 立即徵收空置稅,就可以將超過100,000個空置單位釋放出市場,這樣就會抑壓了樓價和增加了供應, 結果就可以令到劏房沒有存在空間和價值。

地方選區其他較簡短回應

九龍西曾麗文認為香港需設有公務員及其親屬經營劏房刑事化的制度;新界東南林素蔚則認為除了短期優先發展將軍澳137區大型熟地外,需訂立最低人均居住面積、最低樓底標準為9尺,改善市民的住屋品質。

會計界翁健:解決劏房須由根本做起

劏房是香港整體土地房屋問題的一環,離不開土地房屋的供求失衡問題,解決劏房還須從根本做起:政府增加土地供應,一旦有地便加快建屋,努力縮短公屋輪候時間,最終使住房階梯底層的劏房戶得以上流。時間表主要取決於政府覓地建屋速度,可預見非短期內 (5年內)可解決。

會計界潘文思怡:研究加快公屋流轉率

劏房需求殷切,是因為現時本地屋房供應嚴重不足。故此我倡議,政府應增加土地房屋供應、增加資助房屋供應、興建更多過渡性房屋以及重建舊屋邨、幫助首期資金不足的人士「上車」等等,令到香港人人有屋住,自然能夠從需求上杜絕劏房的產生。

政府更應研究政策如何加快公屋流轉率,目前有很多公屋富戶,政府可以考慮如何提供誘因讓他們騰出公屋,比如增加富戶租金,但所多出的租金可以成為購房基金,退回富戶用以支付將來購買私人樓宇的首付,並可以加上多年的利息。

醫療衛生界陳子中:增加人均居住面積至200呎

公屋輪候時間接近六年,雖然政府加快興建公營房屋,但遠水救不到近火。政府近日推出了一些政策希望舒緩這方面的民怨,包括:劏房租金管制,令業主不能亂加租;公屋輪候冊人士可領租金津貼。加建過渡性房屋建議:

1. 現時有約20萬人居住在劏房,「零劏房」係目標,但房屋問題難以短時間內解決
2. 現階段可以做的是,盡量改善劏房戶的居住環境,加建更多過渡性房屋
3. 長遠來說,要縮短土地及建屋規劃的時間,讓生地盡快變熟地起樓
4. 現時本港人均居住面積約161平方呎,贊成增加人均居住面積至約200平方呎,令巿民可以「住大啲,住好啲」。

會計界潘文思怡指,政府應研究政策如何加快公屋流轉率。(梁鵬威攝)

法律界陳曉鋒:探索香港版組屋計劃

必須按照近期、中期、長期全面制定好計劃。近期,必須推動政府在3-5年內建造公營房屋和縮短公屋輪候有立竿見影的效果,讓市民大眾看得見摸得著,普遍「有感」;中期要做好逐年建屋計劃和探索香港版組屋計劃;長期要填海造地,大力發展新界。

教育界文詩詠:增加過渡性房屋層數一倍

首先,政府為顯示解決問題的誠意,必須在明年年中前提出「逐步削減劏房數目」的階段路線圖。每一階段以四年為限,兩年作中期檢討。每一階段,政府必須提出如何達至有關之階段目標。明年特首選舉,鼓勵候選人提出未能達標的處理機制,包括要相關局長減薪、下台等不同層次的處分,以體現問責精神。

提出四年內提供最少7萬所過渡性房屋的目標,但要達到目標,政府要修改現行法規,最少令所建過渡性房屋的層數增加一倍,甚至研究在公屋天台興建樓高最少兩層的過渡性房屋的可行性。我不太同意現時由NGO興建、管理項目的做法,事實上表面是NGO,不少背後都是由地產商推進。要時間表較順利落實,政府(如房委會)應主動承擔興建、管理項目的責任。

最後,舊區不少樓宇收購動輒數年甚至超過10年,政府應與市建局合作,將未完成整幢收購的樓宇中的空置單位,改建成過渡性房屋,由政府撥款並委託市建局管理。

功能組別其他較簡短回應

會計界黃宏泰認為政府需要提高公營房屋供應(significant increase in supply of public housing);旅遊界馬軼超指出應「多覓地,建公屋」;商界(三)嚴剛認為需要具體研究;教育界林泳施則沒有回應。

教育界文詩詠建議,政府可修改現行法規,令所建過渡性房屋的層數增加一倍。(黃舒慧攝)

盛智文:應在6-8年內取締劏房

截至今年九月尾,一般公屋申請約有15.37萬宗,非長者一人申請約有10.08萬宗,兩者合共有25.45萬戶人正輪候公屋。首先,政府應要簡化所有程序,並盡快覓得合適的土地安置這24.45萬戶人。政府可考慮開發棕地,以及一些擁有基建和公共交通配套的棕地鄰近的綠化地帶。當政府覓得相關土地後,應使用不同的科技提高興建樓宇的速度,例如組合屋或組裝合成法。我認為應要在6-8年內取締劏房。對於香港這個城市而言,這是必須的。

(At the end-September 2021, there were about 153,700 general applications for PRH and about 100,800 non-elderly one-person applications waiting for public housing Total around 254,500 are waiting for public housing. First of all we need to simply all the procedures and we need to identify the appropriate land quickly to house these 254,500 people. We can look at various brown fields or even green fields that are connected to the brown fields with infrastructure and public transportation. Once we identify the land we need to use technology to build quicker and faster. For example prefab or MIC. I would like to eliminate sub-divided flat in 6 to 8 years. This is a must for a city like Hong Kong.)

梁美芬: 可參考內地脫貧方法 跟進劏房戶需要

政府要全面加快拓地建屋的速度,尤其是增加短中期供應,紓解市民的燃眉之急;基層的居住問題其實也涉及貧窮問題,建議雙管齊下,精準扶貧,協助基層向上流動告別劏房。

1. 參考內地脫貧的方法,跨局合作專門跟進劏房戶的就業、醫療、社福和子女教育等需要,協助他們解決問題,提升教育水平、競爭力及增加收入,從而有能力負擔居住環境較好的住屋。
2. 使用組裝合成MiC建築法和3D打印混凝土技術,快速興建房屋。
3. 將更多空置校舍用地用作興建公屋。
4. 提供技術支援和適當補助,吸引更多業主將全幢工廈改建為過渡性房屋。
5. 盡快啟動大規模公屋重建計劃,重建26條高齡公共屋邨。
6.將申請強制拍賣的門檻由集齊80% 或以上的業權降至70%,在某些特定區份如不重建會帶來危險等,可以把強拍門檻降至更低。
7. 盡快完成精簡土地發展程序相關的諮詢和修訂法例工作,縮短「生地」轉化成「熟地」的時間。 目標是在10年內,至少讓居於環境惡劣的劏房、籠屋、板間房和天台屋的住戶全數遷入符合法例,租金合理的過渡性房屋等候上樓入住公屋。 隨着大規模重建公屋、市區重建、明日大嶼和北部都會區等項目陸續竣工,香港便可「告別劏房」,過渡性房屋政策亦應完成歷史任務。

選舉委員會林振昇表示,政府應在將來的鐵路項目興建實用的私樓或資助房屋。(余俊亮攝)

林振昇:在未來鐵路項目發展私樓或資助房屋

土地房屋問題包括劏房問題在內,至今仍是本港社會問題的癥結所在,影響個人及家庭,亦窒礙經濟發展。我認為政府要有短中長期處理房屋問題的方向,勞聯提出多年的為公屋輪候冊上三年的合資格人士提供租金津貼,並推行租金管制,這兩項建議已經得到政府同意。為減中基層市民負擔,勞聯建議政府推出「租金扣稅」的短期措施,為租住私樓的市民提供租金免稅額。

中期措施方面,勞聯認同改組政策局的必要,由一個局處理土地規劃、土地發展及房屋,簡化土地審批程序,希望能加快房屋落成,追上長遠房屋策略定下的建屋量,並實現公屋「三年上樓」目標。房屋政策應以多管齊下,建議政府先處理好將來鐵路發展的上蓋的物業,港鐵過往把上蓋物業發展為超級豪宅,不是一般中產階級所能負擔,政府應在將來的鐵路項目興建實用的私樓或資助房屋,讓中產、年青專業人士及夾心階層都可以負擔。長遠而言,政府仍可探討適度填海,增加土地供應,解決房屋問題。

孫偉勇:3年內增加公屋小戶型單位供應量

20萬人居住在10萬間「劏房」的問題,這種存在是無可奈何的選擇,雖然是不合理的存在,但即時全面取締會衍生其他更嚴重社會效果,因此需要制定訂時間與步驟來解決。「告別劏房」可由加強管理「劏房」,鼓勵離開「劏房」等兩方面入手,短期內要打擊「劏房」經營者提供劣質「劏房」,對「劏房」的條件及租金有所管理,作為在全面取締「劏房」前的過渡性措施。 其次,為「告別劏房」提供誘因,可考慮措施包括提供特惠租金補貼,讓「劏房戶」可租住同區較優質單位。3年內需要增加公營房屋的小戶型單位供應量,為「劏房戶」提供特快上樓的機會,同時提供公屋落成的速度,這方面需要對土地房屋政策進行深化改革。

選舉委員會孫偉勇認為,「告別劏房」可由加強管理「劏房」,鼓勵離開「劏房」等兩方面入手。(梁鵬威攝)

馬逢國:3年解決劏房問題 10年解決房屋問題

告別劏房視乎政府解決問題的決心。政府早前表示已覓地應付未來10年興建31.6萬個公營房屋單位的目標,可解決「劏房」等不適切房屋問題,但考慮到政府過去興建公營房屋的速度,仍然有很多政策上及推行上的環節需要改善。劏房問題在香港存在多年,主要原因在於長期缺乏土地儲備庫,無法提供穩定的土地供應,而公營房屋的建造亦欠缺效率,進度越來越慢,令22萬基層市民被逼住在「劏房」等不適切房屋,這些關乎土地和房屋的問題是必須解決的。要大量增加公營房屋供應,特區管治團隊必須有決心拆牆鬆綁,簡化現有的複雜程序和行政安排,政府需要檢討相關的法規和程序,包括改劃土地作公營房屋要進行的技術可行性研究、交通、環境等評估,以及收地、刊憲,生地變熟地的程序,以提升供應土地效率,這樣才能加快興建房屋的速度。此外,政府需要在技術上加快公屋供應量,例如推進組裝合成技術,參考內地或國外建組合屋的最新技術,以加快公營房屋和過渡性房屋供應,這些都應該認真考慮。我認為政府應以3年解決「劏房」問題,10年解決房屋問題為政策目標。

林智遠:鼓勵地產商捐農地

短期而言,活化工廈、釋出更多可供居住單位、增加中轉屋供應,讓輪候公屋的市民先上樓;長期而言,加快造好正在籌劃的熟地,鼓勵地產商捐農地,增加土地供應,更需要加快建樓及分配程序。

2021年立法會換屆選舉其他候選名單請參閱《香港01》選舉網站

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