劏房問題根源乃是房屋及土地的問題。固然，絕不可能單在一張地圖上亂圈、亂點，便能找出可供發展的土地，面對坊間的質問，政府中不少深諳土地發展難處的官員及團隊往往是有苦自己知。可是，根據規劃署2019年的調查，市區或已建設土地面積僅佔香港總土地面積的24.9%，草地、林地及灌叢則分別佔的16.8%、24.8%及23.8%；而在那24.9％的市區或已建設土地面積當中，2.3%為私人住宅，公屋則為1.5%，鄉郊居所卻高達3.2%，接近私樓和公屋的總和。

香港不是沒有土地。準確地說，香港是缺乏短期內可以釋放用作建設大量房屋的土地。我們之前探討了紓緩劏房問題的短期方案，而不少有能之士、智庫、學者也提過長遠的解決方案，在此不再重複，但短期方案無法根治問題，長遠方案又不能解燃眉之急，因此，我們需要「重尋」解決方法，填補現存的短板，以確保房屋問題在未來一至三年不會陷入膠着狀態，停滯不前。

以下的中期方案，應當視為輔助長期規劃政策（包括我們曾多番提倡的新界北發展計劃、透過填海在新界東創造更多近郊及郊野用地、在各處發展新的商業及市中心）的倡議，多管齊下：

一、改建酒店旅館大樓　創造過渡性房屋

坊間有不少論述曾提倡政府活化工廈，以騰出更多住屋供貧苦大眾居住。早於2012年，政府便提出十項有關房屋及土地供應的短中期措施，當中曾倡議把柴灣工廠大廈更改成出租公屋（及後建成的華廈邨於2016年重新入伙），以及積極研究將廢置工廠改造成房屋，供人入住。現屆政府於2018年更為進取地提出容許整棟工廈改作過渡性房屋，以避免出現「不全不齊」的公屋。

這些倡議皆有其可行性及必要性，但所能提供的單位有限，加上面對法律、消防條例、樓宇結構安全等問題，令「改建」這一方向在公共政策研究中被冷落。然而，這是近幾屆政府最為成功的房屋政策之一，值得延續及拓展。過去兩年，因政治風波及內地遊客對港興趣漸減，有不少閒置的酒店、旅店、賓館大樓，我們建議將它們改作過渡性房屋，以支持過去兩屆政府的房屋政策。

現成酒店有一個好處，便是其規劃、空間設置、所謂的「住宅基本」（水、電、煤）、樓層負重能力、結構承受力等皆有一定保證，與住宅較為類似，所需改動較少。如今有不少酒店空置率甚高，入不敷出。自2010至2013年旅客訪港的高峰期過後，香港的旅客數量持續下降，去年更因新冠肺炎疫情而按年大跌逾九成，只錄得約350萬人。固然，香港長遠必會重新「開關」，但從短中期來說，如今確實有很多酒店房間無人居住，另一邊廂，許多家庭卻擠在狹窄的劏房中，這情何以堪！

其實，政府毋須如發展商一般將空置率高和入住率低的酒店徹底改建，就可快捷地接管及適度裝修現有酒店。政府應當兩條腿走路──一邊收回殘舊、過時，但設備大致完善的酒店單位，給予酒店東主及業主適當的（市場價）補償，同時加快法律及監管程序，確保能盡早落實將酒店變成住宅。旅客固然重要，但並非當務之急，且只要市場有需求，永遠都有踴躍的酒店業主及東主會在市場誘因帶動下興建新的酒店；反之，香港市民對住屋的需求已不能再等，更不能再拖下去。

舉兩個實例來說，長實集團去年12月就着馬鞍山海澄軒海景酒店，向城規會遞交申請改劃作單純的住宅發展；資本策略地產早前也向城規會遞交新方案，削減酒店規劃，並將部份改作住宅單位。若政府能與個別發展商合作、磋商、談判，將現有類似的物業改造成公屋、居屋，甚至有政府津貼的私人屋苑，相信必然能在三至五年內提供數量可觀的住宅單位，以彌補在大規模工程及計劃落實前的供應短板。這一舉措之所以重要，是因為它能為政府爭取更多時間去妥善規劃長遠房屋方案，包括處理新界北或「明日大嶼」土地規劃等議題。

有質疑者表示，大規模的土地規劃改變需要政府在補地價層面上下一定苦功。對此，我們認為，撇除較為激進的「免補地價」方案（包括行使行政會議的權力去豁免支付地價），政府也應考慮精簡及「線條化」（streamline）補地價的仲裁過程（可參考「土地共享先導計劃」），以確保能盡快釋出酒店空間，供有能者再發展，讓有需要人士入住。至於已經批核的酒店再發展項目，政府應當鼓勵私人發展商「公私營合作」，推出價錢合宜（政府可作津貼）的現成單位。須知道，發展宜居城市不但需要房屋供應，更對房屋素質有所要求，這一點非常關鍵。

二、提供正面誘因　軟硬兼施收回新界土地

在此，我們必須澄清兩點：首先，與發展商合作並不等如利益輸送，更不應淪為政府與商界圍爐取暖的藉口。如今有不少聲音將發展商及商界描繪為市民在住屋問題上的敵人──這種論述一來對解決問題於事無補，二來過度簡化問題。香港今時今日的房屋問題起因，包括官僚主義的架床疊屋、政府與商界之間的藕斷絲連，也包括殖民管治時代遺留下來的條例規文，凡此種種，皆令有心者寸步難移。我們必須認清事實，才能對症下藥。

新界北發展勢在必行，故問題不是應否發展，而是如何發展。除了古洞、打鼓嶺及洪水橋等新發展區，其實新界西、新界東仍然有不少可供發展的土地，但它們有些被保留作「鄉村式發展」及「農業」用途，有些更莫名其妙成為所謂「綠化地帶」及具緩衝作用的「自然保育區」或「未決定用途」等低密度、低效率、無實質功用的土地，更甚的是，不少擁有這些土地的業主長年不在香港，任由土地空置。

丁權問題困擾香港多年。2019年，高等法院曾就丁權司法覆核案裁定「套丁」違憲。及後涉案多方提出上訴，上訴庭今年初推翻原本判決，裁定政府和鄉議局勝訴──以私人協約形式換地被裁定為合憲。這對房屋狀況嚴峻的香港來說並不是一件好事，反而加深市民對政府解決房屋問題決心的質疑及對現有體制的反感。固然有不少政治投機者嘗試在土地問題上大做文章，為中央及港府添煩添亂，但空穴來風未必無因，若政府礙於政治阻力而不願向新界可用地「開刀」，受害的只會是絕大多數亟待上樓的市民。

在這前提下，有不少聲音認為政府必須更積極地動用《收回土地條例》，收回可建農地及棕地，為廣大市民謀福祉。這種「硬」手段不能不用，更不能拖──如今政治改革後，議會內非理智反對聲音已不復存在，政府是時候大刀闊斧推動制度性改革，重新奪回新界土地的實際動用權，這也是政府作為名義上的「業主」應有的權利。除了新界北以外，新界東（西貢半島非郊野公園地段）、新界西（錦田、屯門、元朗）也有不少鄉村式發展地帶仍未發展，有的甚至離基建交通非常近，並沒有所謂的配套問題。若此時不下工夫，還待何時？深水埗、觀塘、荃灣區等地的劏房居民不能再等，更不能容忍拖延！

當然，我們必須了解和體諒政府的難處。現實政治不是靠一篇文章、兩篇演講辭便能解決，各持份者的利益 （包括新界居民及在地利益）也需要疏導及處理。因此，除了收回土地這把「尚方寶劍」以外，我們認為政府必須提供更多誘因及機會，讓新界原居民及丁權業主看見發展中高密度物業的好處，從而成為公屋、居屋建設的持份者，而非阻擾者。土地債券、丁屋換居屋或「丁樓」換私樓，這些措施我們都曾經倡議，政府可以考慮。

言歸正傳，政府必須軟硬兼施，一邊以《收回土地條例》作為「終極方案」，為土地改革提供一定「牙力」，另一邊透過以上種種誘因及實惠措施，讓「無樓者」與新界原居民的利益得以重疊，而不是如今日般膠着。這樣做自然能驅使不少對釋地有保留的原居民及持份者轉為支持政府的各種發展方案，甚至能提供在新界各地建設過渡性房屋所需的空間。

如今主流輿論就丁權存在兩種較為極端的說法。一種認為丁權乃香港歷史悠久的傳統，自英治時代便遺留下來，必須秉承所謂的「法治精神」，確保原居民的利益得以無限期地延伸；另一邊廂，卻有不少聲音指出，香港應該考慮廢止丁權。我們認為在這兩極之間，必須取得平衡。新界原居民的權益固然重要，但我們也要反思：究竟土地的用途及本質乃是什麼？而對土地的控制，撇除法律或歷史傳統考慮不說，究竟應該落入何人之手？是為了全體香港市民福祉的政府，還是一小撮人？這些問題無法用三兩句話說清楚，必須透過公開辯論及閉門討論化解。

三、租置有可取之處　但不能解供應短缺難題

透過「私有化公屋」，讓公屋業主能將公屋出租及（在接近供滿或供滿之後）出售，被視為一個解決香港房屋問題的可行辦法。香港大學首席副校長、經濟學講座教授王于漸曾多次倡議此點，並於今年初建議「向現有租戶出售其現居公屋單位」、「免除資助出售房屋部份待補地價」，透過租置手法確保居民能安居樂業，獲得足夠的資本及安穩去按揭、借錢、投資、理財，箇中道理與當年戴卓爾夫人提出的「租置計劃」（Right to Buy）方案異曲同工。

在此，不得不提新加坡的組屋政策。2013年，在一篇題為《新加坡模式香港公屋私有化》的文章中，受訪的王于漸指出，香港值得向新加坡借鑑。1959年，新加坡執政黨人民行動黨為了應對當地的住屋問題，在選舉中將人民房屋設定為首要議題，及後成立了一個專責政府機構「建屋發展局」（Housing and Development Board，HDB）去規劃及改善市民的生活環境。當地政府強調的乃是協助居民置業，無論是以非常便宜的價錢出售條件良好的組屋，還是大量資助市民自行置業上樓，皆以「擁有房屋」而不是單純的「住入房屋」為宗旨。自置物業給予民眾長遠的安全感及歸屬感，更關鍵的是，有產者有恆心，更能感受到自己是社會中的持份者，不會貿然投向暴力等極端行為。反觀香港過去這麼多年來的政治困擾，固然有一定程度乃是管治階層及體制僵化、與時代脫節所致，但同時也因港人經歷社經不平等，令矛盾惡化。

對於租置方案的批評有不少，包括將居民「綁死」在供樓按揭上、房屋公共空間管理上可能出現道德風險，以及在原則層面上，住屋權乃是市民天經地義的基本需求及權益，必須獲得無條件的保障。這些批評其實皆有不足及可化解之處。「樓奴」本身不是問題，只要樓宇能以一個可讓絕大部份市民負擔得起的價格出售，而不會將他們一生捆綁在償還沉重置業貸款的困境之中。同時，如今解決香港房屋問題刻不容緩，我們不能被道德潔癖所困，而忘記了「任何方案都是好方案──雖然並不足夠」這一點。

話雖如此，且讓我們假設市民可以成功透過「租置」上樓、買樓，但有一大問題仍然存在。須知道，成功「供滿單位」後的居民未必有直接誘因出售公屋，更可能選擇「住一世」──對於這些人來說，租置自然有其吸引之處。但對於上不了「尾班車」的人士，卻可能因住客流動性降低，上樓時間反而愈拖愈長。

這並不是說租置計劃不可行，只是租置計劃並非解決香港土地問題的唯一政策，也不應該被視作靈丹妙藥。全面否定租置，對計劃提倡者絕不公平，但以上足以證明，若我們不積極拓展土地及房屋供應，無論是多麼完善的「售後服務」（租置或其他類似的倡議），都不足以挽救現在香港所面臨的嚴峻危機。很多時候，坊間認為我們只需一個解決方案便能將所有阻礙土地發展的「牛鬼蛇神」通通消滅，但這其實是過度簡化了問題，忽略了土地問題有很多個—供應是一個，素質是另一個，可負擔程度、可供再發展及安穩程度又是另一個。若盲目地將所有房屋問題混為一談，到頭來可能只會一場空，令房屋政策淪為政治工具。

我們想要一個怎樣的香港？

房屋問題、土地問題都離不開兩個關鍵概念──公平與正義。港人追求的乃是在自由經濟市場中有公平的競爭機會，有足夠空間去達成自身夢想，去追求這片土地上的人生意義。若無時無刻都在為供樓而勞碌，試問這種生活又怎能帶來滿足、讓我們看到社會的「公平」？這種對貧苦大眾、夾心階層的剝削，毫無公平可言，同時也毫無正義可言。

真正的社會正義不應該是政客用來抬舉自己政治地位的陳腔濫調，而應能讓所有人皆活得有尊嚴、有空間，又有實際自由。常聽到不少人高談自由，但似乎絕大多數人皆忽略了，一個沒有住屋安穩、沒有基本尊重或權益保障的社會，沒可能是自由的。為何有人會說深圳、廣州，甚至內地所謂二三線城市的市民都比港人來得自由？很簡單，因為他們擁有一棟樓、一間屋，起碼能夠安居樂業。政治問題不是不重要，但能餬口、能生活同樣地攸關重要。若劏房是我們集體失敗的罪證，且讓房屋改革變成我們贖罪的第一步吧。

石中堅
一群對香港未來抱有希望的90後，相信香港必須自身從根本上改善管治，才能在環球政治中及中國崛起下維持其獨一無二的地位，讓「一國兩制」重回正軌