【住得好】荷蘭禁絕劏房起「貨櫃屋」　最貴僅6千5　屋太細冇市場

特首林鄭月娥於上月發表的《施政報告》提出，政府將協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋 (俗稱：貨櫃屋)，增加過渡性住屋供應。荷蘭、英國等歐洲多個國家的「貨櫃屋邨」發展成熟，理應是香港的參考對象。然而，當政府尚未有具體方案時，民間對「貨櫃屋」的態度迴異——擔心造價高昂、環境未如理想，甚至有人認為居於貨櫃是倒退。
社聯社會房屋共享計劃政策研究及倡議項目總監何俊傑曾到荷蘭阿姆斯特丹考察，他認為荷蘭的組合屋技術值得借鏡外，當地的租務管制政策及整全的社區規劃都是成功因素。「荷蘭組合屋最值得參考的地方就是宜居元素——每個人住幾大間屋、是否要起到好密，這些比技術更需要考慮。」

荷蘭組合屋租金設上限

貨櫃屋在香港並非新概念——新界遍遠地方用貨櫃搭建的非法房屋、工地也有貨櫃辦公室。何俊傑於訪問開始，就糾正我的概念及用字。「荷蘭發展商Tempohousing在2004年興建的學生宿舍是由舊貨櫃改裝，但之後技術逐漸演變，改善隔音保溫的問題，到2010年起已經是額外搭建的組合屋——每間屋的空間可按需求而改變，並不是按貨櫃本身的大小而建屋。」

今年十月，何俊傑到訪阿姆斯特丹的兩個組合屋群視察，分別是學生宿舍Spinoza Campus，以及主要供新移民居住的Startblok Riekerhaven。荷蘭的房屋政策設租金上限，過度性質的組合屋及永久的社會房屋的租金不少710.68歐羅 (即約6,500港元) 。何俊傑舉例說以707歐羅 (約6,400港元) 的價錢，則可租到635呎一房一廳的單位。

然而，價格低廉是否等於質素參差呢？何俊傑笑言，這趟考察刻意檢視屋內的牆身地板，發現隔音效果未如理想。「當我敲打牆身時，發現石膏板很薄，應該隔離屋會聽到。走在外頭走廊，居民多次叮囑我放輕腳步和不要敲牆，免得吵醒正在睡覺的鄰居。」何俊傑估計，Startblok Riekerhaven屬早年發展的組合屋，採用的物料未算完善；而後期的Spinoza Campus已經利用厚身的石膏板，隔音功能已經大為改善。「學生試過開大喇叭聽歌，也不會嘈到隔離房。」

「太細的話，荷蘭人唔會租」

現時，社會房屋佔荷蘭房屋市場32%，每月入息低於2978.3歐羅 (即26,030港元) 的永久居民就可申請。何俊傑留意到Startblok Riekerhaven的房屋分別有單人及多人單位供應，前者約220平方呎，後者則有三房或四房，需共用客廳、廚房及廁所，而每間房間的面積平均約有120平方呎，租金約411至437歐羅 (即約3,700至3,900港元) 。何俊傑到訪過兩個組合屋邨，讓他感受最深的是屋內寬敞的空間。「入到屋個感覺好舒適。一人單位二百多呎，有些二人單位都有就六百多呎，——居民有一個好清晰的概念，就是每個人的居住面積應該有多大。當有些單位太細的話，荷蘭人是不會租的。」

租管積分制杜絕劏房

荷蘭的住屋情況仿似與香港走在兩極——我們望著攀升的租金，只盼有片瓦遮頭，空間大小、環境也無從選擇；而荷蘭房屋可分為高租值房屋及社會房屋，後者由社會房屋企業發展，同時也受租務管制規管。何俊傑說社會房屋的租金從一套積分制度 (Point System) 釐定。「如果房屋的條件很差，分數自然低，而租金相對較便宜，但這些房屋是沒有市場的。因為他們有好牢固的思想，就是居於太細的房屋等同被剝削。」

除了積分制度，社會房屋的租金亦設有上限，加上大多社會房屋有租戶聯盟處理租戶與業主間的爭議。何俊傑認為這三方措施均有助控制租金升幅。「這亦解釋了組合屋在荷蘭為何不會變成劏房，因為很細的房屋租金自然低，企業沒有錢賺之餘也沒有市場，甚至有機會被民間團體投訴。」

荷蘭推時分券　幫街坊儲積分book場有折

現時，本地民間將「貨櫃屋」的優點著眼於建築時間快、價格低廉，但何俊傑卻認為更應關注組合屋群的社區配套以及鄰里關係。他說荷蘭組合屋大多興建於永久的社會房屋附近，因此學校、郵局等公共設施均十分完善。他展示數張當地組合屋的照片，各組合屋前方均有大片草地。「當時我在Startblok Riekerhaven外經過，我便跟坐在屋外的草地的居民聊起來了。」公共空間能促成住戶之間的關係外，社會房企及地區團體也經常合作，鼓勵居民參與社區服務。「服務團體會跟地區政府合作推行時分券，若居民願意為街坊提供服務的話就可獲取時分；居民使用公共設施或服務時享有折扣，例如訂場地打波。」

香港推組合屋還欠甚麼？

荷蘭社會房屋的興起是政府自1901年訂立房屋法，開始提供支援給認可的社會房企，到了90年代，社會房企更重視居民的生活質素，發展重視鄰舍關係的建立，蘊讓出濃厚的社區參與氣氛。反觀香港，但求平租而放棄應有的生活質素。何俊傑說港人普遍對臨時房屋沒有太大要求，「『臨時住得差都冇所謂，等上公屋咪屈就下。』我覺得這個思維要調教一下，所以設計本港的組合屋時要從宜居角度出發——一個人應該要住幾大？是否一定要起到密麻麻? 如果不考慮的話，相信不會比劏房好。」社聯於9月宣佈的「社會房屋共享計劃」當中，房屋的人均居住面積現參考公屋標準(最低7平方米)，而未來推行組合屋時也會以此為指標。「未確實到實質數字，現階段想引起社會對宜居的討論，因為我們現時的確沒有一個住屋標準。」

荷蘭組合屋的發展除了民間的社會房企，還有政策配合；可是，本地政府常以避免影響市場為由，遲遲未考慮實施租金管制，這會導致組合屋淪為劏房嗎？「有機會的，建築條例及租金都需要管制，否則質素參差而且租金高昂。」香港除了欠缺租金管制，還缺乏土地供應；荷蘭組合屋群的公共空間設計，於香港是否難以實行？「這會是限制，不能將荷蘭一套全盤照抄，但這些元素不能忽視——我們要從宜居的元素作基礎來發展，並非單單追趕建屋數字。」