【泰國置業風波】港婦投訴代理沒跟進按揭恐失首期 公司：有申請
購買海外物業成近年投資新趨勢，然而在港置海外物業並非如想像中簡單，稍有不慎，隨時引起爭拗。有市民稱購入泰國物業後，地產公司未按承諾為其申請按揭，事主在無法自行申請按揭、繳付餘額的情況下，之前付的近70萬元首期隨時「凍過水」，她說：「很擔心，因為那三成首期已經是老本。」有關公司否認指控，強調已做足程序。
地產代理指會代跟進按揭
林女士(化名)2016年於報章上看到泰國樓盤的廣告，到展銷會了解詳情，當時一名姓張的地產代理向她推銷價值930多萬泰銖(約230萬港元)、位於曼谷Asoke約四百多呎的單位，「她對我說，物業的地理位置很好，每月可收將萬元港幣租金，可當還按揭的款項。」期間，林女士表明自己不諳泰文及當地法律，該地產代理着她毋須擔心，指當時在場的一家新加坡公司的兩名董事亦有購入單位。「我說我完全不懂，又快退休，怕做不了按揭，她說不怕，指着新加坡地產公司的其中一個董事，說他們二人皆有購買此物業，有甚麼問題會替我跟進，按揭也會為我跟進，新加坡公司也會跟進。」
付三成首期後 代理再沒聯絡
言談間，代理未交代新加坡公司的角色，只表示該公司的董事會教她如何繳付首期，又向林女士稱毋須聘請律師處理交易。林女士決定買下單位後，即場付了四萬港元的訂金，留住有關單位，而在買賣單位的同意書上，除了有該地產代理的簽名，其下屬游先生亦有簽署，而其後正式和泰國發展商簽署的買賣合約中，見證人一欄亦只有游先生的簽署。根據新加坡公司的指示匯入三成首期後，游說林女士買樓的地產代理再沒有聯絡她，相關人士及公司也未有指示如何申請按揭。
親自赴泰 驚覺申請按揭難
直至去年五月，泰國發展商來郵，着她十月到當地驗樓，林女士查詢後發現，教她匯入首期款項的新加坡公司董事早已離職，地產代理口頭向她承諾的按揭亦一直無人跟進。她稱無法聯絡上地產代理，唯有聯絡其下屬遊先生，惟對方只透過電郵，向她提供數個網址作參考。在無助的情況下，她唯有親自赴泰申請按揭，但稱當地只有一家銀行接受外國人的按揭申請，且申請門檻亦相當高，要求申請人需有85萬美金年薪。在港並無物業、已是退休人士的林女士並不符合資格之餘，其女兒的入息亦未及銀行所設的門檻。
代理因專業失德被解僱
「本來去年12月就要付餘額，但我真的沒有辦法做到按揭。」雖然泰國地產發展商數度將繳款日延期，惟林女士仍無力繳付餘款，亦未找到新買家將單位轉售，已付的近70萬首期隨時「凍過水」：「很擔心，因為那三成首期已經是老本。」去年11月，她再就按揭問題向地產代理公司求助時，始知道游先生已因專業失德被解僱，當日向她推銷單位的地產經紀亦否認自己是林女士這宗交易的負責人，並因林女士多番作出投訴，而拒絕再處理其個案。林女士曾就事件向地產代理監管局投訴，惟地監局指個案不在其管轄範圍。
記者放蛇 職員：可助申請按揭
記者曾以顧客身份到有關地產公司的展銷會視察，推銷樓盤的公司職員向記者坦言，海外人士較難於泰國申請按揭，惟客人只需在當地申請銀行戶口，其公司可代為申請高達75%的按揭，亦毋須繳付印花稅。其後，職員找來林女士提到的地產代理，講解付款流程：「三日內付五萬泰銖訂金，接下來簽約後一個月付三成首期，然後收樓時才付尾數，付多少尾數就看你要否做按揭，到時我們也可以幫你申請。」她又稱，簽約時買家可聘泰國律師到場，也可以不用：「因為泰國律師收費比較貴，而且合約也公式化，任何條款都差不多，我們可以為你解釋。」
地產公司回應：有代為向泰國銀行遞交按揭申請
香港01曾就林女士的個案，向有關地產公司作出查詢，公司發言人回覆指，已於2018年9月代其向泰國銀行遞交按揭申請，並展示一張有林女士簽名的申請表格。發言人強調，基於私隱問題，公司代為提交按揭申請後，銀行會直接與申請人聯絡，並不會通知地產代理，又稱現已將事件交予法律團隊跟進。
不過，林女士駁指有關文件為她親自向泰國銀行索取，並要求地產代理在見證人一欄簽名，整個過程地產公司只幫忙將表格寄往泰國。
地產代理監管局：交易後的服務 不屬代理工作範疇
雖然地產代理監管局指，當地產代理為客戶促成交易後向他們提供的服務，一般而言並不屬「地產代理工作」的範疇，並需視乎其與客戶之間的協議而定，惟收到林女士求助的元朗區區議員王威信認為，如有關的地產代理及公司在過程中有提供意見、促成交易，就需釐清兩者在事件中有否責任，並指在交易過程中有討論過按揭的話，或屬於有關經紀的工作範疇，即使其行為未必受相關條例規管，或可循民事追究。他又指，地產代理在推銷過程中，可能會因回答客人關於法律的提問而超出了並應處理的範圍、作出失實陳述，提醒從業員應審慎處理。
翻查資料 沒涉事「代理」牌照紀錄
香港01記者於地產代理監管局的網頁翻查資料，發現過往兩年，局方雖有該地產公司及張姓地產代理的登記，惟並無游先生的地產代理或營業員牌照紀錄，即其為無牌地產從業員。地監局回覆指，根據《地產代理(豁免牌照)令》，未領有香港地產代理牌照及營業員牌照的人士，仍可獲豁免，處理香港以外地方的物業，惟需在所有信件、收據、單張、小冊子、文件及廣告中，清楚述明其本人未持有或取得處理香港物業的牌照。
無牌人士可獲豁免 但需清楚述明
由於無牌人士可獲豁免，故持牌的地產公司仍可僱用非持牌人士，純粹處理銷售香港以外地方的物業，但非持牌員工必須遵從《地產代理（豁免領牌）令》的要求，在其名片及其他文件內述明他們並無處理位於香港的任何物業的牌照。記者翻閱林女士持有的所有文件，並未發現地監局規定的有關字句。
未述明牌照狀況可構成刑事
地監局發言人指，如有關人士未在文件中述明未持處理香港物業的牌照，該人士及其公司有可能涉及無牌從事地產代理工作及僱用無牌人士從事該等工作，均構成刑事罪行，一經定罪，可被判法庭判處罰款及監禁。發言人強調，監管局曾於去年4月發出有關銷售香港境外未建成物業的執業通告，規定持牌地產代理在參與境外未建成物業銷售時，需採取多項措施，如須就賣方及有關物業進行盡職審查，並取得由物業所在地執業律師發出的法律意見；而地產代理在推銷境外物業時，不得作出任何可誤導買方的陳述。同時，對他們發出廣告的內容，以至向買方提供的銷售資料單張，該執業通告都有一系列的要求，例如在廣告及宣傳物品中需包含提醒準買家購買境外未建成物業是複雜及有風險的顯眼警告聲明。持牌地產代理如違反上述指引，有可能被監管局紀律處分。處分包括訓誡、譴責、罰款、在牌照上附加條件、暫時吊銷牌照，最嚴重的處分為撤銷牌照。
「為何可以轄免、甚麼情況下可轄免，這些都值得斟酌，因為很多市民都會受引誘，購入海外物業。」王威信表示，部分國家的樓宇買賣毋須經過律師處理，可由地產代理單獨完成，但市民不清楚當中涉及的稅務、使費就購買物業，當中涉巨大風險，而《地產代理條例》清楚列明會監管海外物業銷售活動之餘，同時又出現可轄免、不受規管的情況，他認為批出轄免的手續需更嚴謹：「在香港是否有牌照，或在當地是否合專業資格，也沒有規管。地監局在批出轄免時，是否應做好把關呢？」
事實上，過往不少市民購置海外物業時都遇上「爛尾樓」的情況，當中不少個案都涉及無牌地產代理，惟無牌代理不受《地產代理條例》規管，令不少市民都投訴無門。立法會議員涂謹申認為，即使地產代理不處理本港物業、只作海外物業的賣買，亦應持牌、受地監局規管。他指自己一直推動政府立法，推出發牌制度，規管有關買賣行為，惟政府一直未有採取行動：「上次運房局局展陳帆還自我感覺良好，說重要的是政府(就有關風險)作出宣傳推廣，沒提出以政策規管。」他相信在政府不立法的情況下，地監局亦無法作出更多行動。
在不了解外地市場的情況下，涂謹申認為消費者會倚賴地產代理提供的資訊，雖然未必所有國家都會要求處理海外物業的地產代理需在外地通過資歷評審，但應規定代理闡明自己有否有關資歷：「例如買賣德國物業，代理推銷時甚麼問題都答，但消費者知道他沒有德國牌照時，也會警醒。」他又認為，如法律訂明代理提供的賣樓資料有誤，會有刑事或民事責任的話，可進一步提升對消費者的保障。