前地政高官Roger Nissim:政府不願用收地條例 誰投票給林鄭?
為期五個月的土地大辯論於4月26日正式展開,十八個土地供應選項之中,以公私營合作發展新界私人農地的選項,備受各界廣議。地政總署前助理署長Roger Nissim(李森)接受《香港01》專訪時形容,推行公私營合作變相讓發展商去主宰發展速度;相對而言,《收回土地條例》(下稱「條例」)在符合公共利益的條件下,給予政府絕對的權力興建公屋或私樓。面對香港房屋短缺的嚴峻局面,他寄語行政長官林鄭月娥應勇於作出抉擇。
Roger Nissim為英國測量師,1973年來港,及後加入地政總署;1993年晉升至地政總署助理署長,他及後離職加入私人發展商工作;2007年後,他擔任香港大學房地產及建設系客座教授。Roger Nissim與20多名房地產專家近期成立「民間土地資源專家組」,監察政府「土地供應專責小組」並發表意見。
行政長官林鄭月娥甫上任便成立土地供應專責小組,矢言要凝聚社會共識,尋找未來香港未來數年的土地供應。小組經歷近八個月的討論後,提出十八個土地選項,而公私營合作去發展新界私人農地,就成為大眾的焦點之一。
於七十年代加入地政總署的前助理署長Roger Nissim接受《香港01》專訪時,深入分析公私營合作與《收回土地條例》兩者之間的分別,並引述多年來的工作經驗,認為引用《條例》遠比公私合營更為合適。
曾於1980至1985年間任職沙田地政處測量師的Roger,當時負責向原居民收地等工作。他形容收回新界土地發展新市鎮,是由港英政府開始一直行之有效的方法,「我們未曾遇過收地的投訴,唯一的投訴是村民抱怨為何不收他們的地,反映他們樂見政府來收地,因為可收到一大筆可觀的補償,直至今天,政府賠償依然十分優厚。」
他舉例指現時全港有約一半人口居住九個新市鎮內,證明當年政府的開發方向正確。更重要的是,《條例》賦權政府進行收地,經過規劃程序後,可將地皮出售予發展商或興建公屋,「《條例》給予一切你需要的權力,白紙黑字寫得很清楚,只要符合公眾利益,政府百分百肯定嬴,還有什麼好害怕?」
Roger 引用《條例》解釋,說明行政長官可決定收回任何土地作公共用途,以及選擇以公開拍或私人合約的方式批租及批出,即使條例沒有明確定義「公共用途」,但只要是合理的原因,訴訟的風險並不高,「在今天的環境下,我們欠缺甚麼?誰會批評府收地去建公屋?如果有人想司法覆核,那就法庭見吧。」
應由政府主導發展速度
Roger分析,推行公私營合作的最大問題,是依靠私人發展商去提交發展建議,因應他們的時間表去建屋,並舉例指2015年共有6宗新界換地申請、2016年跌至2宗,涉地僅0.5公頃;及至2017年回升至13宗,可見供應量並非處於一個穩定水平,「萬一(發展商)說沒有興趣去發展呢?」
他續指發展商並非慈善機構,只關心項目能否賺取盈利,若然政府希望建立土地儲備,更不能依靠私人發展商去供地,「令我認為政府不覺得有房屋問題,如果有,為甚麼(政府)選擇一個較慢的選項,而非收回土地去重新發展?」Roger批評過去的十年間,港府覓地建屋的工作幾乎停頓,政府要追回發展的速度,就不能夠將主導權推向發展商。
至於外界認為公私營合作帶來「官商勾結」的疑慮,Roger認為政府若希望遠離此指控,就更應該引用《收回土地條例》,「現在所有事看來也像與私人發展商利益輸送,不要將自己放在這樣的位置,由一張乾淨的白紙上開始,收回土地並以官地發展。」
林鄭欲推公營合營:她不想得罪發展商
行政長官林鄭月娥過去多番強調,引用《收回土地條例》去發展農地,很大機會遭司法覆核,Roger認為只是藉口,「誰投票給林鄭?這是她要面對的問題,因為她的地位沒有認受性,只是由777人選出來。如果得罪了普羅大眾,這不重要,因為不是他們投票選她出來,但如果得罪了李嘉誠、郭炳江,他們可能就有話要說,而他們亦足以影響選票。」
建議政府應停止賣地兩年
於1993年離開政府的Roger表示,政府每年都推售土地,發展商興建的單位以低密度豪宅為主,根本無助於解決基層居民的住屋需要,「只會令政府更加有錢。」
他認為政府應集中興建更多公屋及居屋,甚至應停止賣地兩年,將土地預留予房委會興建公營房屋,「(政府)應該照顧社會上的最底層,去幫助那些住在劏房、未能置業的一群人,至於私人發展商,他們有自己的地,可以去換地,根本不需要政府的幫助!」
上文節錄自第117期《香港01》周報(2018年6月25日)《《收回土地條例》 賦予政府主導權 前地政高官:林鄭應勇於抉擇》。