香港的建築成本於過去6年暴升逾六成，近年被指為樓價居高不下的元兇之一，更往往成為發展商不減價賣樓的「擋箭牌」。然而，過去一年內地原材料供應過剩，建材價格回落，令整體建築成本經6年增長後首見放緩，而外界亦關注樓價是否有下調空間。不過，有測量師指，近年政府推售地皮質素欠佳，令建屋難度明顯增加、新盤趨向豪宅化，以及建築工人工資暴漲等因素下，新項目造價有增無減。有業界中人則認為，樓價走勢最終取決於供求的關係，即使建築成本回落，絕非等於樓價有下調空間，一眾買家恐未能受惠。攝影︰鄭劍峰、符祥定、江智騫

現時不論規模大小，差不多每個項目都設有會所，單位內部裝修選材亦較貴，如廚櫃多採高檔品牌，交樓規格要求大大提高，成本增加咗好多。

半世紀暴增25倍

過去發展商評論樓市的走勢，往往搬出「建築成本貴」為理由，直指樓價難以回落。例如今年3月長和主席李嘉誠便指，新界一些住宅項目建築費每平方呎高達4,000元，佔樓價成本極大部分，認為樓價難大幅下跌；恒地主席李兆基亦曾稱，本港建築成本高、建築工人少，是樓價上升的主因。

根據利比工料測量師行（Rider Levett Bucknall）的建築工程投標價格指數（私人市場）顯示，本港的建築成本升幅確實驚人，與樓價走勢相若，曾經歷3個升浪。首2個高位，分別是在1997年及2008年，指數報1,810及1,865，金融海嘯後曾短暫回落3季，之後再拾升軌，一直向上飆，且「升足7年」，累積升幅逾六成，去年年底已報2,565，較上2個高位再高逾37%，亦為該指數自1968年第四季首公布以來的最高點，48年間建築成本暴升近25倍。單看2010年至2015年間，該指數每年按年增長6.4%至10%，遠超於期內物價通脹，主要原因包括建築工人工資急增、原材料價格上升及交樓規格提高。然而，2015至2016年度該指數，按年僅升2.2%，明顯有放緩迹象，而去年第四季至今年首季，更是零增長。

利比測量師行董事關健解釋，不少大型基建工程接近尾聲，加上新工務工程未及審批，過去一年內地的原材料供應過剩，均令攀升多年的建築成本增長減慢。

鋼筋價跌幅明顯

關健指出，如果以材料作劃分，鋼筋的跌幅最為明顯，如高拉力鋼筋，價格自2014年中至今年初下跌了31%，瀝青去年下半年亦跌了15%；但反觀建築工人的工資卻節節上升，過去7年累升近一倍，當中木模板工的日薪由2009年約990元跳升至現時2,060元。事實上，目前全港有25萬建築工人，已連續第8年加薪，加幅比其他行業大。

據建造業工會日前公布，2016至17年度業內16個工種將再加薪3.8%至13.6%，即平均加幅7.75%，當中混凝土工人按年加薪8.7%，日薪可達2,500元。

原材料價格下跌，項目造價理應同樣回落，惟關健直言樓價卻仍「企硬」，「可能真係冇咩地，乜類型地皮都攞嚟用，地盤建築難度提高，要做好多前期工作。記得曾負責一個地盤直頭去唔到，冇樓梯、冇路入，所有材料機械要擔上去。」

斜坡建屋難度大 推高成本

而近期政府招標的地皮，不少是附帶斜坡，「呢類地盤要做工程平整，評估周邊樓宇地基情況，部分靠山樓盤，可能一邊樁打40米，另一邊打100米。」而地盤面積愈細，成本也愈貴，如近年流行的牙籤樓，造價會較高。

此外，關健亦指環保建築近年漸漸受重視，是一大重要因素：「10年前大家對環保、樹木保護等無咁着重，但近年政府對施工時期的環保要求逐步收緊。」他表示，過往打樁屬於比較廉價的做法，惟在噪音控制要求下，每日只限制打樁數小時，現已普遍改用鑽窿，再放工字鐵及灌石屎。此舉雖可減少噪音，但成本卻相應提高，加上要進行環評（環境影響評估）、處理地盤內的樹木等，種種前期工序，足以令項目發展時間動輒延長一年。他更指，以中型地盤計，單是施工時期的臨時圍牆（hoarding），動輒也要數百萬元，且要取得准許證頗費時。他曾聽聞部分近年進軍香港市場的內地發展商，亦反映在港建樓時間比想像中長，抱怨審核程序太慢。

建築成本高，因而樓價難跌，根本是廢話。樓價的走勢，向來是取決於供求關係。

樓價走勢取決供求

建築費被發展商指是樓價高企「元兇」，但建築成本增長回落，卻未能令樓價有回調空間。理想城市集團企業估值部主管張聖典指：「建築成本高，因而樓價難跌，根本是廢話。」他強調，樓價的走勢，向來是取決於供求關係，假設地價連成本要3萬元，但同區市價僅2萬元，還是要蝕賣；反之，若然地價僅500元，同區市值升至2萬元，成本多與少，還是會以2萬元標準賣樓，所以成本回落，絕不等於售價跟隨回落。反而地價因素立竿見影，且所佔比例較重，若地價不回落，單是建築成本回落，並不會令最終的買家受惠。

你想看更多精彩的深度文章嗎？請購買今期《香港01》周報，或點擊此處：成為我們的訂戶。