租管會助長租霸出現嗎？

每當提起租務管制或任何有關政府介入私人租務市場的政策及法律時，「租霸」往往都是最常被提起用作反對有關措施的其中一個理由。就如較早前劏房租務管制研究小組網上公眾論壇上，有一些業主也表示擔憂「劏房租管」會令「租霸」再度出現，當中有業主表示出租單位內的「租霸」對單位狀況及各設備不滿，因而不願支付租金，同時又不願搬離單位，結果業主只能以法律途徑，通過土地審裁處的處理才能收回單位。業主也慨嘆有關程序冗長，往往歷時4個月至半年才完成，對業主做成很大的負擔。平台理解業主的困難及壓力，然而，租管與「租霸」的因果關係實則是一個偽命題。
撰文：全港關注劏房平台成員 王肇言

首先，我們必須先了解甚麼是「租霸」？「租霸」一詞很難有確實的定義，但根據過往的新聞報道和相關人士（如業主或地產代理等）的論述，一般大眾對「租霸」一詞普遍理解是指不停違反租約的租戶，最常見的情況是：欠租、欠水電費、破壞單位以及使用單位從事不恰當用途等 ，以上情況可以統稱為「違反租約」的情況。

平台同意業主及租戶也應履行雙方的責任，遵守租約的協定及相關法律，而當任何一方違反租約時，另一方也應有權利追討對方的賠償。故此，業主一方在租戶違反租約時，收回單位及追討有關賠償是十分合理的事情。然而，不論是有租管的時期，還是2004年撤銷租管後，業主及租戶就「違反租約」向對方追討賠償的方式也沒有改變。

再者，根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第117及126條，假如租戶欠租達15日或嚴重違反租約（例如分租、進行非法活動、造成滋擾、安裝僭建物或引起業主立案法團的執法行動），業主可通過向法庭（或土地審裁處）申請收回該單位，並追討相關的損失。以上的情況其實是十分合理的安排，因為當單位已經按合約出租予租戶時，單位的使用權則已由業主轉移到租戶手上。因此，除非業主得到租戶同意，否則也不能進入已出租的單位。因此，在香港這法治社會下，當業主及租戶雙方就出租協議出現糾紛而未能達致共識時，有關的情況則需要通過司法機構作出調解及裁決。以上的情況，在其他國家也是很常見的處理方法。

以英國為例，如業主發現租戶欠租及「違反租約」，則可按當地《住房法案》 第8條 （The Housing Act 1937, Section 8）向法庭申請收回單位 。同時現時容許業主單方面終止租約的《住房法案》 第21條 （The Housing Act 1988, Section 21）條文已確定將於短期內廢除，改成不論業主因任何情況希望終止租約，也需通過法庭裁定才能提出終止租約及收回單位，而有關程序一般需要最少22週時間。因此，以香港對比英國的情況，香港業主在收回「租霸」單位的程序上也顯得相對簡單及便捷。

正如以上提到，租務管制的實行並無加重業主在處理「租霸」時收回單位及追討損失的難度，也沒有增加一般小業主出租單位的壓力。相反，租務管制的實行是針對以單位作短期炒賣，大幅度加租，不履行業主責任確保單位良好狀況的「劏房營運者」，從而穩定私人租務市場的發展。反之，平台也認為租務管制的實行，使相關的租務細節進一步釐清，也有助小業主更進一步了解到業主的責任及相關法例的要求，如：打釐印、水電費的安排，正確終止租約程序等。平台接觸到不少業主也如當天在劏房租務管制研究小組網上公眾論壇上發言的業主一樣，對有關法例的灰色地帶不甚理解。而這些灰色地帶一方面造成業主在出租單位時錯誤計算需要付出的成本，同時也引至不少業主與租戶的租務糾紛。因此落實租務管制不但沒有助長「租霸」的出現，反而能使租務市場運作變得更順暢。