研究揭納米樓十年錄722宗轉手 平均持貨3.5年 有炒家獲利逾倍

撰文:王潔恩
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近年納米樓湧現,新樓單位越「劏」越細就似劏房。本土研究社發現,納米樓的轉手速度很高,過去十年發售的納米單位中,已有722伙轉手,業主平均只持貨3.48年,甚至有單位當作民宿出租。
此外,本土研究社亦整合十年來,納米樓十大轉手的獲利個案,發現業主平均獲利238萬元,嵐山一期更有納米盤業主持貨3.32年後沽出,勁賺231萬元,獲利超過一倍,
本土研究社指出,數據反映納米樓似乎充滿「炒家」,而單位亦難以滿足長期需要,故不少買家持貨時間很短,建議將面積260呎以下單位定義為「不適切居所」,長遠而言亦應建立「住宅空間標準」的政策框架。

本土研究社發表香港納米樓研究報告,發現在十年間已轉手的722伙納米單位中,業主平均均貨只有3.48年。(黃寶瑩攝)

樓齡不足十年 轉手率近8成

政府早年推出樓市辣招「額外印花稅」,限制單位若在成交3年內轉手,便需繳付額外大額稅項。本土研究社發現,過了三年轉手限制後,納米單位的轉手率高企。研究社指出,在2010年至2020年發售的納米單位中,共有722伙轉手,業主平均持貨3.48年,相等於「額外印花稅」一到期後,不足半年就立即放售單位,帳面平均獲利70.6萬元。

他們指出,在2010年出售的納米單位中,即使樓齡不足十年,但累積轉手率已達78.9%,即接近8成單位都曾轉手。調查亦指,在2010年至2015年出售的納米單位中,有26%已經轉手。

十大轉手個案平均獲利238萬元

本土研究社亦整合了納米樓十大轉手獲利個案,發現十年來,它們平均買入價為258萬元,賣出價為499.5萬元,持貨5.16年,平均獲利達238萬元。

研究發現,獲利最多是嵐山一期的8座低層單位,單位面積只得180呎,業主當年以153萬元買入,持貨3.32年後沽出,勁賺231萬元,獲利超過一倍,達151%。而石塘咀「南里壹號」一個244呎單位,業主持貨4.76年後,更大賺286萬元。

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本土研究社指出,在「環海.東岸」一手發售時,有74個業主購買多於一個單位。(資料圖片/洪嘉徽攝)

有買家購買多個單位 入伙不足一年套現

此外,紅磡「環海.東岸」的1,008伙單位中,有近一半(478伙)面積少於260呎。本土研究社在該樓盤亦發現,該478伙納米單位中,有88伙一手業主已轉手,平均持貨3.7年,平均賬⾯獲利63.4萬,甚至有五分一業主在單位入伙後少於一年便把單位套現。

此外,他們亦發現,「環海.東岸」一手發售時有74個業主購買多於一個單位,反映部份買家具有購買力,亦未必是自住。

民宿平台Airbnb網站中,發現有人出租啟德「龍譽」單位。(Airbnb網站截圖)

納米樓疑違規當民宿出租

本土研究社亦發現,在民宿平台Airbnb發現有人出租相關單位,當中位於啟德的私人屋苑「龍譽」,有人在網上以「龍譽拎包入住」出租,即住客只要帶輕便行李便可入住,從圖中所見,屋外更見到屋苑「龍譽」的門牌,每晚租金1,000元。

不過,根據《旅館業條例》,租出期若少於連續28天,便需要申請牌照,但有關單位即使出租數天均可成交,換言之有機會違規。

有投資特質、難滿足長期需要

本土研究社成員姚政希估計,從上述數據可見,這些納米樓單位的業主可能是「投機客」,見到樓價升便放售,認為有明顯的投資傾向。此外,他們亦有可能是想「換樓」的業主,由於單位難以滿足長期需要,故見到有獲利條件後,便打算換購另一單位。

本土研究社成員陳劍青亦指,這些納米單位與酒店或賓店的形式相似,當投資作民宿,出租便能獲利。

左起:本土研究社成員陳劍青,本土研究社成員姚政希。(黃寶瑩攝)

將260呎以下單位定義為「不適切居所」

本土研究社建議,政府應將面積為260呎以下單位定義為「不適切居所」,並能參考安達臣首置項目的條例,於地契規訂最細單位面積不可少於260呎,此外,亦應透過按證保險公司按揭保險承造的⾼成數按揭,為新落成單位加設最細單位面積要求,以抑制納米單位數⽬增⻑。

研究社又建議,政府應檢討開放式廚房、「⿊廁」等,並應規定面積少於260呎的單位內的露台及⼯作平台等設施 ,不可享有豁免樓⾯⾯積計算的優惠 。

發展局:暫未有條件探討訂立人均居住面積標準

發展局回覆查詢時指,長遠而言,當局認為當日後土地緊絀情況有改善時,社會將較有條件探討應否訂立人均居住面積標準此議題。局方又指,政府賣地時,考慮到每幅用地的特徵均不一樣等,故暫未有計劃在政府推出市場的房屋用地,透過賣地條款劃一要求發展商提供不少於特定數量或面積的單位。

局方續指,屋宇署會因應建築設計、科技和建造方法的進展,參考相關海外規管的最新措施和標準,以及收集建築業界和有關持份者的意見,適時檢討和更新建築物的規劃、設計及建造標準。