【有片】太古城40年前開售僅12萬漲價50倍 元老蒲祿祺:難以複製

撰文:譚貴鴻
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鴨脷洲新地王誕生,加上本港私樓樓價指數再創新高,市民上車難度大增。事實上,若只有20萬元儲蓄,在今時今日香港,連半份首期都談不上,但時光倒流40年前,卻足夠買入一個位於港島的太古城單位有餘。
很多人都沒有想到,昔日的老船塢,竟成為全香港最為人所熟悉的老牌私人屋苑,若以翠湖臺鄱陽閣低層相同單位比較,40年來已漲價高達50倍!
縱橫地產界多年、現年75歲的蒲祿祺,80年代任職太古地產發展經理,主理多個大型物業發展項目,包括香港首個最大型的商住項目太古城。離開太古時,他晉升至副董事總經理,堪稱太古城發展的「元老」。
他接受《香港01》專訪時,除慨嘆本港樓價貴、住屋細外,亦憶述當年太古城的初期發展點滴。他認為,政府未來可於新發展區,興建類似太古城的大規模住宅項目,但認為香港難以再複製另一個太古城。

太古城1975年起興建,發展出61座,共12,698個單位。圖為1976年興建中的太古城。(太古地產提供)

1976年入場價12.45萬元

太古城前身是太古船塢,20世紀初至70年代,一度支撐香港航運業,直至行業式微才結束業務。

太古地產1975年起興建在港首個住宅項目太古城,興建61幢住宅大廈,合共12,698個單位。

太古城首批單位1976年開售,據當時價單,翠湖台鄱陽閣一個建築面積585呎的低層入場價單位,僅售12.45萬元,對現時等「上車」的香港市民而言,絕對是極具吸引力的超級筍盤;而最貴的高層連天台單位,亦只售18.5萬元,20萬元有找。同等價錢在今天,連半份首期也付不了。

初售不足14萬現值近700萬

據地產代理的註冊成交紀錄顯示,鄱陽閣1個低層C室單位,實用面積502呎(建築面積591呎),今年一月以近700萬元售出。翻查紀錄,該個單位在1976年只售13.5萬,即是在40年間,樓價翻50倍;另一個同屬低層的C室單位,實用面積482呎(建築面積591呎),當年只售12.65萬元,今年一月較早時間亦以670多萬元售出,升幅同樣逾50倍,實是奇貨可居也。

40年前,太古城單位只售10餘萬。(太古地產提供)
蒲祿祺憶述,太古城發展之初,仍看到昔日的船塢建築。(梁鵬威攝)

初來埗到見證發展   舊船塢變龍頭屋苑  

現為國際房地產顧問公司Professional Property Services Limited主席的蒲祿祺,在1979年受聘於太古地產到香港出任發展經理,見証項目的初期發展。

他憶述,當時的太古地產在香港並沒有發展住宅項目的經驗,在他剛抵達香港時,太古城現址除了初期的座數外,仍能看見荒廢的船塢、糖廠建築物。

港府關注就業機會    造就太古坊誕生

蒲祿祺指,當時的太古城,交通極不方便,沒有地鐵站之餘,「英皇道在那時候,仍是單程向西」,因此市民想要出入中環極不方便。他稱,當時港英政府非常關注集團能否在鰂魚涌一帶提供就業機會,所以造就昔日的太古糖廠,建成了今日的太古坊。

時至今日,太古城除了太古坊外,附近亦有商場太古城中心,海濱一帶又有鰂魚涌公園。老船塢、舊糖廠,早已變成全港其中規劃最完善的社區,太古城同時亦成了香港的龍頭屋苑。

80年代初的太古城。(太古地產提供)
時至今日,太古城已是香港的龍頭私人屋苑。(資料圖片)

再賣類似太古城地皮有困難

縱橫房地產市場數十載,被問到香港能否再有另一個太古城,蒲祿祺承認有難度,但就提到可在新發展區興建大規模住宅項目,「在市區內我們有太多限制;而在啟德發展區,政府以慣常的批地手法發展,我亦看不到有機會。反而新界東北、西北的新發展區,可以有特別的發展。」

政府正於新界東北的古洞北、粉嶺北,以及新界西北的洪水橋建造新發展區,蒲祿祺指:「去賣一幅像太古城規模的土地,對政府來說非常困難,但如果政府能與發展商合作,或可以在新發展區發展類似太古城的項目。」

新太古城料呎價可逾1.5萬

不過,新界的新發展區討論多時,政府會否貿然作出改動,以配合拓展大型私人住宅項目,實屬疑問。加上不少發展商都在新界大量囤地,與政府以伙伴形式發展太古城此類屋苑,恐怕難免被扣上「官商勾結」。

假使真有「翻版太古城」,售價又如何呢?蒲祿祺回想當年初售太古城,呎價大約200、300元,被問到若新太古城呎價該多少,他聽後大笑,「多50倍吧!」誠然,當居屋呎價都高逾7,000多元(編按:新居屋彩興苑平均呎價達7,739元),一個大型屋苑的呎價不破萬元,才怪。 

蒲祿祺指,太古城開售之初,呎價才200、300元。(梁鵬威攝)
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