【回歸20載.樓市狂潮】發水樓演變劏盤 樓價屢破頂市民上車夢碎

撰文:黃靜薇 陳自穎
出版:更新:

香港樓市令人瘋狂,地價與住宅天價成交、比劏房更不堪「納米樓」,輪候人龍屢創新高的公屋,各種現象令人彷如活在奇異世界當中,沒有最荒謬,只有更荒謬。除了樓價屢破頂嚇怕一眾港人,生活被「上車難」束縛;即使有幸上車,亦可能只買到轉身也有困難的百多呎斗室,住屋作為人權,已被扭曲成遙不可及的奢侈品。
建築學者批評,回歸20年來住屋問題始終纏繞港人,無論是樓價或奇則百出,說到底都是「地產霸權」作怪。

跌宕起伏,是回歸20年來香港樓市的寫照。在主權移交前夕,香港樓市異常亢奮,其後更出現樓市泡沫,小市民爭相買樓置業,樓價一直飊升,更出現「夾錢買樓」的怪現象。

03年樓市見底

泡沫其後爆破,香港更成為首個出現「負資產」一詞的地方,大批借貸過度上車的市民因資不抵債、面對銀行「Call loan」的困境。03年沙士爆發期間,樓市更陷入前所未見的谷底,樓價由97高峰期插水式下跌七成,大批業主叫苦連天。

不過,樓市其後拾級而上,即使經過08、09年金融海嘯調整,仍彷如坐上火箭般,一路攀升並超越97年的高位,完全脫離市民負擔能力,更有調查顯示一般市民要不吃不喝10多年才能置業。

港大建築文物保護課程主任李浩然講述唐樓演變,談及首代發水樓的由來。(盧翊銘攝)

癲價頻現 奇則無休止

不過,樓市除了天價連連,最影響居住質素的開則間隔,更出現愈來愈奇的景象。劏盤、納米樓之詞不絕於耳,單位面積沒有最細只有更細,而在不足十年之前,各個新盤的共通特徵,卻是「發水樓」。

許多人也認為舊式單位實用、面積寬闊,不過原來早於戰後時期,香港已出現發水樓。港大建築文物保護課程主任李浩然解釋,戰後大量難民偷渡來港,令房屋需求大增,私樓市場開始蓬勃,第一代「發水樓」亦因而誕生。發展商於60年代興建多用途商住大廈,均設懸臂大露台,當時港英政府的行政指引提到,露台可為行人遮蔭擋雨,具公共服務用途,所以毋須補地價。不過市民均用窗戶將露台圍封,變相增加居住空間,而政府當時亦因住宅短缺而容忍問題。

發水無限大 窗台、環保露台湧現
 
回歸前香港陷「買樓熱潮」,發水樓亦進入一個新時代。政府於1980年代豁免深度少於500mm的窗台計算入樓面面積,發展商於是興建大窗台並計入建築面積,變相細單位亦可以高價賣出,最經典例子莫過於沙田第一城和太古城,住客須將窗台變成床的一部份,盡用每一呎。

屋宇署於1997年豁免住宅廁所必需設有窗戶限制,令「黑廁」湧現市場。及後2001年及2002年,政府為鼓勵環保建築,豁免環保露台和工作平台計入樓面面積,結果變成發水工具。李浩然指,設計上的畸型源於發展商賺到盡的心態,「想盡辦法要將單位面積,有咁大整到咁大。」於是停車場、會所等面積計算入建築面積,又設計出實用率極低的露台。

市建局觀塘重建項目首個住宅「觀月.樺峯」設迷你露台和工作平台,但空間狹窄得連轉身也困難。(資料圖片)

樓市需求殷切 發水樓加奇則

儘管政府於2011年限制發水面積不超過10%,兩年後又實施《一手住宅物業銷售條例》,新盤只可寫實用面積。但發展商仍扭盡六壬,設計超迷你廁所、「棺材式露台」、窗台大過房等「奇則」,創意程度令人譁然。
 
「百幾呎用酒店房方式去設計,又真係有人買。」 李浩然稱回歸時私樓面積介乎400至600平方呎,但現時竟可發展到150呎左右,「同酒店設計冇分別。」數年前市建局推出灣仔「囍滙」或觀塘「觀月‧樺峯」,面積約270呎、露台僅可容納一人,被揶揄外形如棺材無異。但細單位紀錄很快就被打破,由大埔「嵐山」177呎單位開始,到近期長沙灣「Ava 61」,150呎的單位僅得一扇窗;低處未算低,發展商俊和推128呎「學生宿舍」,比一輛私家車更細。

李浩然更指,發展商可以賺到盡,是「地產霸權」作怪。他指由80年代起香港漸以地產發展為主導,發展商權力日益龐大,「呢個怪獸已經好強大,收唔返。」

發展商為賺盡每一呎,設計出實用率極低的露台,圖為大埔「嵐山」。(資料圖片/羅君豪攝)

「上車難」、上公屋可能更難,公屋輪候時間已長達4.6年。居住了209萬人的公共屋邨,回歸廿載,設計亦經歷3次演變。退休房署建築師、香港建築師學會副會長衛翠芷解釋,90年代開始房委會開始推出「和諧式」公屋設計,首幢大廈於1992年落成,「要應付80年代人手短缺問題,於是利用機械式生產,例如用大鐵板模、可重覆的單元式設計和預製組件等。」

衛翠芷指回歸廿載,公屋的設計上亦經歷3次演變。(江智騫攝)

和諧式設計望市民安居

她續指,和諧式設計的其中一個特色,就是利用模組(Modular),「要有相當程度的重覆性,例如一房單位、二房單位,廁所、廚房都係一樣,只係多間房。」房委會從內地引入預製組件,由外牆、樓梯以至整個灶台,也可預先在工廠建造,再運往地盤,以加快興建速度。

以往公屋多以樓宇形態去命名,如I型、Y型及工字型等,衛翠芷稱和諧式命名是摒棄一貫做法,隱含其住屋願景,「希望居民住得安居樂業。」

千禧年後重大改變
 
不過社會上不少聲音批評公屋設計千篇一律,如新市鎮天水圍公屋圍城,猶如一個「倒模社區」,失去城市的獨特性。房委會於2000年採用「因地制宜」的設計模式,連內攏單位也重新設計,「但發現建築師要用多好多精力,單位亦唔夠統一。」
 
衛翠芷指出設計模式的改變,亦由於近年房委會難覓適合發展公屋項目的地皮,牛頭角下邨、沙田水泉澳均採取該設計而建,同時採用更多的預製組件如垃圾槽、電梯槽和水缸等。
 
二十年過去,衛翠芷認為公屋質量亦逐漸改善,居民住屋質素愈來愈好,不會出現私樓「劏房化」的情況,「現時最細一人單位都係14平方米(按:約150平方呎),大過啲納米樓。」

房委會由1989年開始設計「和諧式」大廈,圖為第一款,採用十字型設計。(房委會圖片)
你可能感興趣