【01周報社論】新房策僅一小步　根治社會問題路仍漫漫

行政長官林鄭月娥上任之初，社會問題叢生，公眾期望她帶來改變，當中解決房屋問題，屬當務之急。上周五（6月29日），在上任即將一周年之際，她終於公布了三項房屋目標，包括改變資助房屋定價機制、增加資助房屋供應、促使一手私人住宅單位盡早推出市場。較諸前任特首梁振英、曾蔭權的房屋政策，林鄭月娥相對進取，然而，要解決房屋乃至盤根錯節的社會問題，這一步遠未足夠。她必須移除心中大山，認清社會結構性問題，在多方面作出改革，才能讓港人看見出路。

香港的房屋問題源於住屋權不被重視，而非政府所謂的土地不足。認識上的錯誤導致政策偏差，政府過去在建屋上偏袒私營房屋，集中在阻力較大的綠化地、社區設施用地興建公屋，以致公營房屋落成量遠未達標。而公營資助房屋的定價、轉售限制攙雜過多市場因素，致售價如脫韁野馬，不受控制。覓地方面，政府亦未有決心取回主導權，落實以公營房屋為主導。如今林鄭推出新房策，多少糾正了歷屆政府的失誤，亦稍稍實踐了施政報告中「房屋不只是商品」的理念。但是，根治房屋問題的路仍漫漫，只有以市民福祉為依歸，作出更深刻和全面的改革，才有望紓緩社會危機。

三項新房屋政策當中，最引人注目的要算改變資助房屋定價機制。2011年曾蔭權推出復建居屋時，曾提出以市民的負擔能力釐定居屋價格，只是後來推售的居屋大多以市價七折定價，2016年房委會更一度因為樓價下跌，將售價推高至市價八折及七九折。至於綠置居，則維持市價六折。居屋、綠置居與市價捆綁，脫離了市民的負擔能力，更成為一項牟利項目，以3月底推售的4,431個居屋單位為例，以售價減去建築成本計算，房委會淨收益估計達82億元，完全脫離居屋政策原意。

按負擔能力定價後，居屋售價約為市價五二折，綠置居則為四二折，更接近市民負擔水平。但是資助房屋定價過高的問題犖犖大者，早為民主黨、公民黨、工聯會等政黨批評，連屬地產代理界的施永青，亦撰文批評機制脫離了資助房屋的本質。林鄭月娥此舉固然是一項改革，但早該在上任初提出，現在才修改機制，已經屬於後知後覺。

至於屬於第三類資助房屋的首置上車盤，林鄭月娥提出以市價六二折至七二折定價，對象是收入介乎57,001元至74,000元的家庭。政府擴闊資助房屋的保障範圍，是香港房屋政策必須做到的，這是香港普通中產的渴望，符合香港現實。但前提是不影響現有公營出租房屋供應，不然公屋輪候隊伍只會進一步加長，徒添階級矛盾，令香港社會環境繼續惡化。

認清讓市民安居的責任

與此同時，林鄭月娥須認清資助房屋的本質是讓市民安居，必須與私營房屋市場區隔。近年居屋、綠置居購入五年後，便可以在市場轉售，居屋在出售後價格隨市場波動，出現過售價千萬元的天價居屋。林鄭月娥表示在修改資助房屋定價機制後，將交由房委會修改轉售限期。惟無論將資助房屋的轉售限期增至十年乃至十五年，仍遠非治本之道。她應該拿出政治魄力，將資助房屋的出售對象只規範於符合綠白表資格的市民，在私營房屋買賣市場之外建立定位清晰、嚴格管理的資助房屋買賣機制，兩者之間明確區隔，價格制定上毫無關係，防止資助房屋異化成私樓，確保其定價只能與市民負擔能力相符。

此外，林鄭月娥也不能以房委會收入減少為由，將更多公屋轉作綠置居。她在去年10月接受訪問時，曾提及公屋80萬封頂及房委會要堅守自負盈虧原則，後來，她雖然收回部分言論，但政府以綠置居取代公屋，實際上減少了公屋供應，並讓房委會增加收入。這種政策是不認識香港深層次困局的具體表現。新政策讓居屋售價降低，房委會收入勢必減少，政府會否將更多公屋轉作綠置居，以減少房委會「損失」，這將是對特首的考驗。林鄭月娥要認清政府讓市民擁有適足住屋權利的基本責任，就好像教育與醫療作為市民有權享用的基本公共服務，絕對不應減建公屋，而是要將其作為改變香港社會公共服務的最主要手段。

林鄭月娥同時提出將九幅賣地表中的土地轉作興建公屋或資助房屋。上月20日，立法會議員郭偉強建議政府將公私營房屋比例由現時的六比四改為七比三，運房局局長陳帆以擔憂影響私樓價格為由，斷然拒絕。林鄭月娥提出新房策時雖然未有提出改變比例，但及後接受訪問時指出，公私營房屋六四比非不可調整，已修正了政府一貫的說法。林鄭月娥指出，九幅改建公營房屋的土地將供應逾萬個公營房屋單位，發展局資料顯示，2018-19年度的公營房屋供應量為22,700個，2019-20年度的供應量為20,500個，其後三年的年度落成量亦在二萬個左右，如果這批經改劃後興建的公營房屋能在同一年度內推出，將會使公營房屋年度供應增加約五成。林鄭月娥在短期內改變立場原因未明，但這次改變至少讓市民注意到她確實在積極嘗試。

距離達到《長遠房屋策略》所訂立的公屋落成量目標，仍有一段距離，擴大公共房屋服務範圍、確保所有合乎資格者上樓，更是長路迢迢。林鄭月娥須知錯能改，明白市民心底的期望，增加公營房屋的比例，讓市民毋須被迫投身私人市場、承受樓市下跌的風險。

至於增加一手樓供應速度方面，林鄭月娥提出取得佔用證達12個月的一手住宅單位業主，需要向政府申報單位使用狀況，如果單位在過去12個月內有超過六個月未被出租或居住，業主就要繳交額外差餉（即俗稱空置稅），將是應課差餉租值的200%。她也提出樓花出售限制，要求發展商推售樓花數目，不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%，防止發展商將單位分多批推售，製造渴市假象。此舉固然能夠釋出一些空置單位，但對於增加供應、壓抑樓價，只是聊勝於無，而且一手空置單位有限，為什麼政府不要求發展商在獲得預售樓花同意書後將所有單位一次出售，價格更需要公開透明；政府更應該考慮在一定前提下同時徵收二手空置稅，釋出單位，並實施租務管制、徵收資產增值稅，在保護私人產權的前提下，保障租客權益，確保租金水平合理，壓抑失衡的樓價。

難改公屋僧多粥少問題

林鄭月娥的新房屋政策，可以算是踏出了一步，但也只是一小步。這些措施無法保證公營房屋的供應，更不足以改變公營房屋僧多粥少的問題，難孚眾望。過去，林鄭月娥顧忌地產商提出司法覆核，多次拒絕動用《收回土地條例》收回地產商農地，上周發展局局長黃偉綸回應立法會議員林卓廷提問時，仍堅持這說法。但提及空置稅時，林鄭月娥不止一次強調不怕地產商司法覆核，既然如此，她為什麼就不願意動用條例收地興建公營房屋，而主張採用公私營合作發展？這種由地產商主導房屋發展的合作既解決不了問題，更徒添社會疑竇。

最近不少前政府官員和各個領域的專家在接受《香港01》訪問時，均認為政府應動用《收回土地條例》收回地產商手中的農地，指動用條例遠較公私營合作公平有效，而且只要合乎公眾利益，收地時不是針對單一業主，政府立於不敗之地。事實上，曾任房屋及規劃地政局局長的孫明揚，去年也曾撰文提出動用《收回土地條例》。這些高官都是林鄭的同儕甚至前輩，有多年決策、執行的經驗，政府不應裝做鴕鳥，反指市民的訴求不切實際。

此外，梁振英在推動新界東北發展計劃時堅持保留粉嶺高爾夫球場，早鑄成大錯。林鄭月娥必須收回高爾夫球場，興建公營房屋，任何打了折扣的安排，都是在測試市民的底線。

林鄭月娥上任一周年，除了房屋問題外，香港還面對發展滯後、勞福政策不足等諸種問題，有待解決。《香港01》曾指出，從中央宣講團來港宣講等諸種迹象看來，港官的管治能力早就受到質疑，他們必須自強，香港才有望逃過被規劃的命運。林鄭月娥也不應忽視民生問題所帶來的社會動盪，市民現時受到房屋、低薪、退休保障不足、生活成本高昂等問題困擾。問題久積而未獲正視，終會有爆發的時候。林鄭月娥必須展現魄力，對社會問題根源有正確認識，才有望平息民怨。一旦她以為這一小步已經滿足到民之所欲，可以繼續耽擱政事，社會只會繼續陷入無止境的爭拗，既再次證明港府管治能力的不濟，也令發展更窒礙難行，到時社會的所有階層，都只會是輸家。

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