【01周報社論】香港樓價經不起大跌 政府須主導房屋改革

撰文:香港01
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《路透社》日前引述三個香港地產發展商和一名香港政府顧問的消息,指中央官員告訴香港地產商「遊戲規則已經改變」,北京不會再容忍「壟斷行為」,並希望地產商協助解決可能破壞社會穩定的住房短缺問題。消息對香港社會及股票市場如同一道驚雷,上周一(9月20日)多隻地產股錄得雙位百份點的跌幅。香港房地產市場嚴重扭曲的問題早就應該被正視,上述消息不應該令人感到意外,甚至可以說,無論是香港政府、地產商,還是一般市民,早就應該知道「這一天總會到來」,只是政府官員一直得過且過,才讓問題延宕至今。

中央關注香港住屋問題,本來就不是什麼新聞。更遠的不說,國家主席習近平2017年來港慶祝回歸二十周年的時候,便曾直指香港「住房等民生問題比較突出」。2019年反修例動亂爆發後,習近平接見訪京述職的特首林鄭月娥時,亦曾提到要解決社會深層次矛盾問題。去年上任的中聯辦主任駱惠寧和港澳辦主任夏寶龍亦先後提及香港的高樓價問題,夏寶龍今年7月更明言香港要告別籠屋及劏房,年輕人可以告別「住房難」的問題。

9月20日,港股在本地地產股拖累下急跌,恒生指數跌821點,收報24,099點。(中新社)

房地產業尾大不掉 樓價倘瀉經濟崩潰

既然中央早就對香港的住房問題多次發聲,為何在過去一段時間卻沒有得到重視?香港的樓價早就遠遠拋離普羅百姓的收入水平,但大部份市民依然深信樓價不管怎樣只會繼續上升,箇中原因離不開政府官員長期的不作為使人們難以相信住房問題有機會被解決。

事實上,相比起今次被指「收到任務」的地產商,香港政府更是房屋問題的最大責任人。由「孫九招」的停建及停售居屋,到2004年政府全面採用「勾地」機制賣地,官員將香港房屋供應的主導權拱手相讓予所謂的市場,其實是將主導權送給了地產商。隨着市民無立錐之地的苦況逐漸浮現,繼而中央領導頻繁地提醒,但香港官員卻好像對市民的困境視而不見,甚至將勸告當作「耳邊風」。這是因為他們不願觸碰地產行業的既得利益,抑或他們仍然迷信房屋供應要由所謂的市場來解决?

上星期,商人施永青表示,資本主義制度由《基本法》確定,所以「無得改」。在「一國兩制」的框架下,香港奉行資本主義制度的這個安排當然不會改變,但資本主義並不等同任由房屋市場繼續扭曲,更不代表政府可以無視市民的住房需要。即使在資本主義大本營的美國,加州和華盛頓州等地方政府都以租金管制來約束樓價及租金升幅,難道這就表示美國實行的不是資本主義嗎?既然連美國都知道要管理房屋價格,為什麼香港的社會精英卻深陷資本主義的迷障,任由劏房存在,任由社會不公義持續發酵?這是因為《基本法》條文所限,還是有人借題發揮,故意誤導公眾,逼迫普羅市民忍受香港房屋市場的畸形發展?

現時社會的共識是要解決房屋問題,扭轉不公義的情況,但若沿用政府官員以往的「置業階梯」邏輯,堅持「幫助」市民在私人市場置業,恐怕樓價要大跌一半,才能使香港人負擔得起。這樣既不切實際,亦不適合香港目前的經濟結構。市場日前的恐慌,或許便是源於大家擔憂特區政府對問題的認識不足,用不當方法解決,引致樓價崩塌,令他們再次經歷如1997年金融風暴及2003年沙士(SARS)疫潮後的困境。

香港房地產市場嚴重扭曲的問題早就應该被正視。(中新社)

香港的房屋產業長年野蠻生長,房地產業已成為香港經濟舉足輕重的一部份,而香港的樓市無疑已經是「尾大不掉」。按最新的數據,2019年中建造、地產、樓宇業權等三項與房地產直接關連的經濟活動加起來佔香港整體GDP的20%,連帶相關的行業更難以悉數。香港政府的總收入中亦有一大部份來自於土地房產相關的項目。以2019至2020年度為例,賣地收入便高達1,417.3億元,物業稅、差餉及物業轉讓印花稅等總共為568.6億元,而同一年度來自於地產及建築業的最後評稅額約為259.3億元,總共加起來佔該年政府收入接近四成。

引用內地經常使用的經濟調節用語,香港的房地產市場需要實現的是「軟着陸」,通過一段時間實行供應和需求的調整,不至於對香港經濟產生過於激烈的影響。

政府必須對症下藥 放棄置業階梯思維

要有序化解香港的住屋問題,調整包括土地、建築、住房產業的結構,根本不可能依靠地產商來完成。更何況政府才是香港房屋矛盾的始作俑者,自然應該負責任地擔起大旗,承擔解決問題的首要責任。如果要切實做到對症下藥,政府必須真正掌握土地和房屋的主導權,既要擁有土地供應的實權,還要積極成為住房的最大供應商,在私人住屋市場之外滿足大多數港人的基本住屋需求,藉此平衡公私營市場之間的供需衝突,避免發生過大波動,乃至避免觸發危機。這才是糾正長年累積困局的長遠之計。

在經濟學中,「需求」是由「希望」與「能力」兩者所組成。但在現實中,並非所有人都希望或有能力自置物業。低收入家庭固然沒有能力置業,即使有能力的人也未必想將大部份的積蓄和收入用於買樓和供樓上,他們也許希望創業又或是改善自己的生活質素。然而,每個人都有住房的需要,政府過去一直強調「置業」,鼓勵市民自置物業,變相迫使市民不論是否願意也須加入買樓行列。結果能力較好者只能輪為「樓奴」;能力較低者則甚至連「樓奴」也不如,只能付出高昂的租金租住斗室劏房。

政府要興建足夠的公屋,讓不想或沒有能力買樓的市民都能以比較合理的租金覓得住所。(張浩維攝)

要改變這個結構問題,政府具體而言應恢復大建公屋,又或是重新思考董建華時代的房策理念,以公營房屋作為解決香港住房需要的主要手段。政府要興建足夠的公屋,讓不想或沒有能力買樓的市民都能以比較合理的租金覓得住所。至於那些希望自置物業或是以此作為投資的人,可以繼續讓他們留在私營住屋市場。

當然,政府要汲取當年「八萬五」政策曾經被誤解的地方,強調興建與推出公營房屋並不是要打擊私營房產市場。為達到目的,政府須在土地供應、住房發展、交通網絡建設各環節都做好周詳規劃並積極有為地落實,既讓市場和業界明白政府長遠政策走向,而且透明有序。要推動如此宏大的改變,政府當然應該為私人發展商提供誘因,讓他們積極參與改革。可惜的是,政府和業界至今還沒有意識到政府重掌主導權的重要性和關鍵作用。特首林鄭月娥日前仍大談「土地共享先導計劃」的角色,如果這項計劃真的對地產商具吸引力,為什麼他們一直以來並不積極響應?對地產商而言,如果認為業界掌握房地產市場的主導權就是保障自己利益的唯一方法,那麼它們顯然低估了一個合理的市場格局的重要社會意義,也未意識到這只會對業界的長遠利益更有保證。

不管中央官員曾否警誡本港地產商「遊戲規則已經改變」,但內地本身正嚴格監管樓市,連一些超大型房地產商都出事,中央政府對房屋問題的重視程度自不待言。據聞習近平早於2018年的港澳工作協調小組會議上明確指出「香港商界影響中央治港政策的日子已一去不復返」。這一切都說明,香港官員必須主動承擔起改革的主要工作和責任,特別是房地產市場和產業的改革,而非等待其他人來解決香港的問題。

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