【星之谷】粗疏「甩名」埋按揭地雷 世紀新盤交易隨時「撻Q」
大圍站上蓋新盤地理位置優越，可一不可再，不少夫妻都急急將聯名物業「甩名」，讓其中一方重回首置身份，再去抽新樓，避開「15%辣稅」。不過實際操作上，有個按揭巨伏位大家必須留神。
在法律上，只要夫妻雙方自行簽署轉名臨約，就算未完成正式「甩名」交易，再買新樓都不用付「15%辣稅」，只需付較低的第二基準稅率；正式「甩名」手續可待新樓完成交易後才聘請律師處理。話雖如此，15%辣稅可免，如果新購物業想申請高成數按揭，這方法有機會觸礁。
筆者一位朋友阿Sue（化名），已經簽署臨約將位於沙田的聯名物業「甩名」予丈夫，更以首置人士身份，幸運地抽中大圍站新盤，並選擇「建期」支付方式，預備申請8成按揭。但問題來了，阿Sue持有的沙田物業「甩名」未正式完成，環聯（TU）信貸報告上仍顯示該物業的按揭貸款，即所謂持有「Mortgage Count」；阿Sue買新樓再申請8成或9成高成數按揭，就會麻煩事叢生。
「Mortgage Count」影響按揭申請
首先，如果仍有「Mortgage Count」，阿Sue不算是首置人士，按揭保險公司不會容許她申請新制下的9成按揭，最多只可以申請8成，即本身層樓800萬元或以下可借720萬元，現時最多只能借640萬元。
持有「Mortgage Count」另一個壞處是，阿Sue新買入大圍站新盤，申請高成數按揭時不能獲豁免壓力測試，而且壓力測試中的每月供款與入息比率（DSR），需要計算包括沙田物業的每月供款，因需要申請8成按揭，壓測前後的DSR分別以35%及45%去計算，即假設月入1萬元，月供款分別不得多於3,500元及4,500元，入息要頗高才能滿足要求。
第三，按揭保險公司得悉阿Sue持有「Mortgage Count」的話，即本身已擁有物業，會被按揭保險公司質疑她買大圍站上蓋是否真誠地打算自住，需要提供詳細、合理之解釋。
清除紀錄需時 要預備足夠時間
因此，雖然阿Sue兩公婆已簽了臨約「甩名」，成功令阿Sue重回首置，買樓免辣稅，但最終「甩名」手續未正式完成，買大圍站上蓋時，到申請高成數按揭一環時，稍不留神隨時中巨伏「撻Q」收場。但如果不是申請高成數按揭，只是5至6成，則毋須按揭保險公司批核，銀行彈性處理機會高，未必計算即將甩名的「Mortgage Count」；惟壓力測試仍要通過，但壓測前後的DSR分別是50%及60%，入息要求大減。
假設「甩名」手續已經完成，阿Sue買大圍站上蓋並申請高成數按揭，是否意味暢通無阻？如果環聯內的「Mortgage Count」已清除，理論上沙田層樓的按揭供款不會計算在大圍站上蓋的按揭上，首置身份也可以豁免壓力測試。不過她也需在按揭申請表上，聲明現行住址是不是自置，按揭保險公司也會向她查詢新買那層樓是否自住用途。而如果新屋比舊屋細得多，「大屋搬細屋」合理性將會被質疑，申請人需要提供合理解釋。
幸而該盤距離落成還有約兩年，阿Sue仍有充裕時間完成現有物業的甩名手續，當完成後就可安心等新樓建期上會申請按揭了。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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