財經評論｜政策力撑　物管股全面上揚　花旗指揀股要留意兩大優勢

中國住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、家政、房屋經紀等領域延伸，意味物業企業經營權限逐漸放寬，有利物管股併購增長和業務發展。

受政策刺激，物管板塊周三（6日）集體大成交上升，碧桂園服務（6098）、永升（1995）、雅生活（3319）、新城悦（1755）、保利物業（6049）、中海物業（2669）、融創服務（1516）、時代鄰里（9928）、寶龍商業（9909）、建業新生活（9983）、金科（9666）等均漲超10%，其中，碧桂園服務、永升、融創服務、金科更創上市新高。

鼓勵物管公司統一管理舊區

住建部等十部門聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（下稱《通知》），從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理等6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求。

《通知》提到，擴大物業管理覆蓋範圍，在部分老舊小區方面，鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區，逐步實現物業管理全覆蓋。同時，又鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。

同時，《通知》提到，要完善物業服務價格形成機制，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整，由有定價權限的價格部門、住房和城鄉建設部門製定並公佈基準價及其浮動幅度，建立動態調整機制，並建立物業服務企業信用管理制度和改善市場競爭環境。摩根士丹利認為，政策有利加快物業管理服務市場化，特別利好物業管理費用提升及社區增值服務。

《通知》又指，鼓勵物業服務企業運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術，加強智慧物業管理服務能力建設。這範疇是一直為物業管理公司之中的增長服務所著力發展的一環。

物管行業增長料逾4成

物管公司為「現金牛」，可定期收取服務費用，享有穩定現金流，又同時可透過第三方併購方式增長。花旗預計，今年物管行業有政策及盈利的雙重利好，認為上半年物管股表現大幅跑出。原因有二，一來在去年10月20日，中央發文鼓勵物管股發展智慧物業管理服務、老人及家居護理，可見對物管行業的認同及支持。二來相信行業龍頭可維持高增長，預計2020、2021、2022年盈利分別錄得48%、43%及34%的增長，年均複合增長（CAGR）為41%，合約管理面積年均複合增長32%，增值服務按年增長50%，而2021年行業首十的物管公司料可佔據行業的11%市場份額，首選融創服務、金科、永升、碧桂園服務。

當中，花旗表示投資者宜選擇擁有下列優勢的物管股，包括：

1）規模及平台較大的物管公司：有利其物管服務增長，並表示2022年擁有3億平方米的合約面積的公司，同時可透過垂直橫行收購整合來增加市佔率，如碧桂園服務及融創服務。

2）業務分佈廣泛：業務包括廣場營運服務，以及擴張計劃明確的公司，如第三方服務質素好、新增面積達7成以上的，如金科及永升，符合條件者可獲得更高的入場門檻，並享有市場溢價。