不經不覺又到了9月。以往談論到內地樓市時，新聞的標題總會用上「金九銀十」等字眼，來形容這個內地住宅物業銷售的黃金檔期。隨著內地樓市自2021年起，出現持續向下調整情況後，相信「金九銀十」漸漸被遺忘。不過最近上海市宣布放寬限購措施，消息卻引發內房股，在上周一（25日）出現短暫炒風。

正當多間內房股的股東，在當日看到股價上揚而感到興奮之際，相信恒大的股東會有另一番感受。因為恒大正正就在同日上午，正式被除牌，結束公司在港交所上市近16年的旅程，也是内房變化最突出的寫照。

內房黃金時代　 孕育眾多超級富豪

直至內地政府，於2020年推出「三條紅線」等壓抑措施前，內房行業一直保持高速增長。因為內地經濟處於快速發展階段，帶動內地居民收入增長，觸發對住宅物業的需求。加上內地居民投資選擇有限，促使資金更集中流向物業市場。一眾內房企業亦乘這股東風崛起，當時內房企業多採取貨如輪轉方式發展業務。投地後盡快推出市場預售，收到資金後，一方面支付與工程相關款項，另一方面又致力尋求市場融資，再次物色合適土地以補充土地儲備。

內房企業的發展模式，就是透過將資產高速流轉，以推動相關公司現金流﹑資產規模及盈利快速膨脹，同時亦刺激公司市值不斷增加。一眾內房企業的大股東身家亦迅速增加，兼進佔富豪榜內的頭幾名。其中恒大董事長兼大股東許家印，以2900億元人民幣身家，成為2017年胡潤百富榜的首富。

許家印並非唯一一個，憑著投身內房行業而成為超級富豪的商人。其他業內的超級富豪，包括萬達集團的王健林。至於內地女首富，就是碧桂園的楊惠妍。可想而知內房行業的「創富」能力有多強大。

當然在內地政府出重招打壓前，行業發展曾經面臨危機。2008年美國爆發次級按揭危機，引發多間巨型金融企業陷入困境。其中雷曼兄弟倒閉﹑美國國際集團（AIG）更需要美國政府出手打救。事件波及環球金融市場之餘，包括內地等多個地區經濟亦受到影響。包括碧桂園等多間內房企業，股價急劇下挫。

內地政府為了穩定經濟，於2008年11月推出總值4萬億元人民幣的刺激經濟方案。當中包括推動加快保障性安居工程﹑加快棚戶改造等，被列為擴大內需十大措施之首。有關措施逐步改善內地經濟，內房企業得以喘息之餘，部份仍未上市的內房企業，亦把握市場回穩的機遇上市。恒大就是在2009年11月登陸香港股市。

彤叔﹑大劉力撐　 恒大成功登陸港股市場

許家印於1996年創辦恒大，於1997年在廣州推出首個樓盤。與碧桂園及雅居樂等內房企業比較，恒大可以說是後起之秀，同時對於香港市民而言恒大的知名度，亦遠遠不及碧桂園及雅居樂。因為早於上世紀90年代初期，碧桂園及雅居樂這兩位老大哥，已分別在東莞樟木頭及中山推出吸引香港買家的樓盤。

不過恒大卻透過貨如輪轉業務發展模式，以及把握1998年內地啟動城鎮住房制度改革的機遇快速發展。翻查恒大於2009年全年業績，合約銷售額為303億元人民幣，按年增加402%。在同一年，碧桂園的合同銷售額按年增長32%至232億元，從相關數據已反映出，不論從業務規模及增長速度，恒大已領先碧桂園。

對於香港投資者而言，上市前的恒大，其知名度未必及得上碧桂園等其他民營內房企業。但是包括新世界（0017）創辦人鄭裕彤﹑華人置業（0127）時任主席劉鑾雄ZB2以及英皇集團大股東楊受成等一眾超級富豪，卻獨具慧眼早已看中恒大。

當2008年恒大受到金融危機影響，鄭裕彤等香港富豪朋友都有出手相助，讓公司渡過難關。當恒大2009年上市前夕，鄭裕彤及劉鑾雄亦有認購，分別認購5,000萬美元股份。鄭裕彤出席恒大投資者推介會後，揚言鍾意恒大及認為恒大抵買。在一眾超級富豪加持下，恒大上市首日便錄得超過30%升幅。

有「大劉」之稱的劉鑾雄，不單止有認購恒大的股份，他亦有認購恒大的債券。甚至日後從恒大分拆的恒大物業（3333），以及獲恒大入主的恒大汽車（0708），劉鑾雄家族均是投資者之一。

賣樓收入高速增長　高峰期市值突破4000億

許家印獲得鄭裕彤等一眾牌局好友支持，讓恒大成為香港上市公司。同時亦乘內地經濟重拾高增長之風，生意及資產規模亦快速增加。翻查恒大2009年業績，截至2009年12月底，資產總值為630.7億元人民幣。至2013年恒大全年物業銷售額，首次突破1,000億元人民幣，資產規模已增加至3,481億元人民幣。與2009年相比已有數倍增長。往後數年，恒大業務仍然保持較快增長速度，2016年更躋身世界500強，成為全球銷售第一的上市房企。在2019年﹑即公司上市第10年，合約銷售額增至6,010億元人民幣，資產規模已超過2.2萬億元人民幣。隨著業務增長及資產總值增加，公司市值亦不斷上揚，恒大的市值歷史高位為2017年，高達4,200億元。

恒大業務及資產規模以較高速度增長之際，公司負債水平亦不斷增加。截至2009年12月底，整體借款為141.76億元人民幣，較上一年增加35.8%。在2013年借款總額為1,088億元，按年增加80.4%。在2019年，公司借款總額已達到7,998.95億元人民幣，按年增加18.8%。其後數年，恒大的總借款額介乎約6,000億元至約7,000億元人民幣。

內地出重招　內房行業陷逆風

內地為了壓抑房地產行業高速增長，務求實現房住不炒的政策目標，於2020年推出「三條紅線」措施。至於具體內容分別是剔除預收款後，資產負債率不得大於70%。淨負債率不得大於100%，以及現金短債比率不少於1倍，若不達標便會影響新融資。有關安排對恒大等內房股，以至整個內地房地產行業，帶來相當大的衝擊。

從2021年起內地樓市轉弱，物業銷售迅速放緩。恒大於2021年全年銷售額跌至3,729億元人民幣。在2022年合約銷售額，更大跌超過90%至317億元人民幣。

在恒大物業銷售轉弱之際，旗下的恒大財富傳出未能兌付，公司的美元債亦出現違約。自2022年起多次停牌，公司尋求債務重組，曾於2023年3月試圖將離岸債務，轉換為新債券或股權。不過恒大於2023年9月底發出公告，指出接到內地有關部門通知，執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法採取強制措施。而當時外界亦未知悉，許家印被指違法涉及的內容。隨著許家印被依法採取強制措施，重組未能落實。

重組未能成功之餘，更在香港被入稟清盤。法庭於2024年1月委任清盤人，至2025年8月8日，由於未能符合聯交所的復牌指引，因此上市委員會決定取消恒大上市地位。8月22日為公司上市最後日期，8月25日正式取消上市地位。對於上市委員會的決定，恒大不申請覆核恒大的上市之旅於8月25日結束，退市時市值僅餘21億元。

捲財務造假風波　恒大與許家印遭重罰

恒大被除牌，不少公司股東受損。據內地傳媒指出，高峰期時恒大股東數目超過41萬。在2024年停牌前夕，已減至約28萬人，在被除牌前恒大股東總數約16萬人。相關股東面臨投資價值歸零。

不單止股東受到損失，大劉等持有恒大債券的投資者同樣受到損失。至於具體損失多少，相信外界亦好難知道。大劉於2023年11月舉行記者會，指出有報道提及他虧損500億元，但反問「賺嗰啲唔計？」同時並無透露實際金額。他又強調並無對許家印生氣，只是嬲自己。

恒大亦捲入財務造假問題，在2024年3月恒大旗下恒大地產，收到中證監《行政處罰及市場禁入事先告知書公告》。指出恒大地產於2019年以及2020年，合共虛增收入超過5,600億元人民幣，並且在2年內虛增利潤超過900億元人民幣。同時又指出，作為時任恒大地產董事長，許家印全面管理公司各項業務，授意其他人員虛增恒大地產年報業績，又指出許家印作為實際控制人組織﹑指使實使有關違法行為。最終中證監於當年5月指出，恒大須繳付41.75億人民幣天價罰款，許家印除了4,700萬人民幣個人罰款外，更被實施終身證券市場禁入的禁令。

至於恒大的前核數師羅兵咸永道（內地譯名普華永道），因為捲入恒大造假風波，去年遭到內地罰款超過4億元人民幣，同時勒令停業半年，以及撤銷羅兵咸永道廣州分所。

一間內房泛起如此大風潮，就算是大浪淘沙的資本市場，也只能以罕見形容。