找尋物管股「黑馬」　呢隻獲大行看好　潛在升幅逾五成｜新股聶人

中金公司於今年年初曾表示2021年是物管行業的「產業化」元年，除了有明確的中央政策支持，亦因為行業整合持續，強者恆強趨勢明顯。在中國高端商業物管領域具有領導地位的卓越商企服務 (6989)，於去年10月19日上市，至今未足半年，一直受大行關注，繼早前獲得海通國際重申「跑贏大市」評級及目標價14.3元後，亦獲得了招銀國際重申「買入」評級及目標價14.90元。這意味著卓越商企服務的平均目標價為14.6元，較4月1日收報9.37元，計出潛在升幅高逾五成半。

第三方市場拓展項目強勁增長

招銀國際指卓越商企服務的2020年全年業績表現勝市場預期 (3月29日晚上發佈報告)，主要得益於第三方市場拓展項目的強勁增長以及增值服務的持續擴張，並認為集團的大客戶 (包括互聯網巨頭，以及電信、媒體和科技 (TMT, Telecommunications, Media & Technology) 新晉企業等) 運營模式有利於其在行業內保持更佳的表現。因此，該行調升了卓越商企服務的2021年及2022年盈利預測，重申「買入」評級。

筆者留意招銀國際的年均盈利增長預測達45%，而2020年純利約3.56億元，計出2021年及2022年預期純利約5.16億和7.48億元，可見增長預期吸引。

在管面積規模持續高質量增長

事實上，卓越商企服務於2020全年業績公告表示，集團堅持快速擴大管理規模的目標，通過多輪驅動實現合約面積和在管面積的快速增長，截至2020年底在管面積約3,200萬平方米，較2019年同期增長逾36%，其中佔總體在管面積逾五成二的商務物業方面增長逾35%至超過1,667萬平方米。去年底合約面積約4,470萬平方米，較2019年同期增長近35%，而過去三年合約在管比例均維持在1.4水平，反映集團在管面積規模持續高質量增長，也為其營收的增長及盈利能力的提升創造優勢。

溢利激增超過八成二令人振奮

於2020年，集團的總營業收入約25.25億元 (人民幣‧下同)，同比增長近38%；毛利為6.64億元，同比增長逾53%；毛利率擴大近2.7個百分點至26.3%；集團股東應佔溢利接近3.25億元，較2019年激增超過82%；純利率為14.1%，較2019年提升近1.4個百分點。值得留意在去年疫情令物管業經營環境備受挑戰的情況下，集團仍能交出以上亮麗業績表現，令市場感到振奮。再者，集團宣派末期息每股0.0951港元，相對每股盈利折合為0.4017港元，股息支付率逾兩成三，亦乎合市場預期。

兩年純利複合增長率達四成半

2020年，集團的物業管理服務和增值服務的收入佔比，分別為83.6%和14.2%，其他業務的佔比則為2.2%。據了解，未來這兩大業務收入將會朝向八二之比，換言之，增值服務在未來將有較大的擴張空間。同時，增值服務的毛利率已按年同比擴大9.4個百分點至34.6%。隨著增值服務及其毛利率的持續提升，將有望形成更佳的盈利能力，誠然是一個好現象。綜合上述因素，招銀國際有信心卓越商企服務於未來兩年的純利複合年增長率可達45%，其中第三方市場拓展項目在管面積將不斷擴大，成為主要新增動力。

於2020年商務物業產生的收入之中，來自第三方物業開發商或企業之收入增長近38%至約9.76億元，佔總收入超過46%。若按面積計算，來自第三方物業開發商或企業的在管面積則增長逾44%至近1,380萬平方米，佔總在管項目面積超過43%。這個第三方外拓項目的收入及在管面積佔比，在新上市的物管同業中較高，也充份反映了集團在內房市場有強大關係網，執行及營運能力亦見超卓。此外，集團已於3月15日正式成為恒生綜合指數成份股及深港通標的，加上公佈2020全年亮麗業績後，翌日股價大升逾8.47%至9.09元，再於4月1日收報9.37元，短短五個交易日累升近一成二，升幅為同業港股五大之一，相信本月有力挑戰11.00元；一年目標價則可參考招銀國際的14.90元。

撰文：聶振邦（聶Sir）｜華盛證券分析師

筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況，其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票；其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外，筆者現時也並未持有上述股份。

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