【星之谷】移民地雷：英國出租單位自住按揭Call loan風險高
在香港買樓，申請按揭時要宣稱用途是自住或出租，兩種按揭成數上限不同——前者寬鬆高達9成，後者嚴謹只得5成或以下。如果樓房本是自住按揭，但卻「偷雞」出租，銀行發現後Call loan（收回貸款）風險非常之高。
英國情況也相若，若果單位以自住名義申請按揭，當然不能出租。但比香港更嚴厲的是，根據英國金融行為監管局（FCA，即英國金管局）指引，連採用低按揭成數的Buy to Let（買樓出租）單位，亦不能用作自住，否則視為違約，Call loan之餘更有機會罰錢。
自住按揭難 需英國收入證明
問題來了，打算移民英國的香港人，選購當地樓大部分採用Buy to Let按揭，原因是這個通道毋須申請人提供英國收入證明，可以憑香港收入證明以及單位預計租金收入去審批按揭。
如果不採用Buy to Let按揭，直接申請自住按揭，大部分銀行需要申請人證明入息來源在英國，對於計劃移民或剛移居當地的港人並不實際，尤其是現時英國仍然受疫情所累，經濟處於低迷狀態，很難突然獲英國公司聘請同時獲得不俗的薪酬待遇。
所以，Buy to Let按揭單位既不能自住，自住按揭則很難獲批，確實是陷於兩難局面。
偷住出租樓 港人風險高
實際操作上，究竟怎樣解決這些難題？其實香港人一開始買英國樓難免要申請Buy to Let按揭，在英國找到工作後，便轉按到另一銀行重新申請自住按揭，才可以合法入住自己擁有的單位。至於「偷雞」是否一個可行的方法？筆者並不鼓勵，因為部分銀行會定期抽查有關單位是否仍在出租中。
為甚麼英國金管局不容許Buy to Let按揭單位自住，而香港可以呢？筆者估計，由於當地Buy to Let可用單位租金或預期租金收入審批按揭，最高可達75%，入息審查其實更寬鬆。基本上，找到高租金回報率單位的話，就算本身入息不足，申請按揭也沒問題，故此英國金管局對Buy to Let按揭採取更嚴謹規定，從而堵塞漏洞。
其實，Buy to Let亦可以向銀行申請轉為Regulated Buy to Let（受監管的買樓出租），有關單位可以申請自住，但手續和入息審查繁複，按揭利率亦高昂，因此意義不大。另外單位亦可以出租給家人住，但不能超過單位面積40%，即是說家人需要和其他當地租客共居，情況同樣並不理想。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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