【樓市狂潮】兩城同推辣招 為何獅城樓價跌足3年 港樓卻續升?

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香港樓市狂潮持續,私人住宅售價指數連升11個月,再創有紀錄新高。與此同時,另一亞洲國際大都會新加坡私人樓價卻連續14個季度下跌,是該國自1975年開始統計以來最長的跌浪,較2013年的高位下挫近12%,教不少港人「葡萄」。

香港與新加坡,同屬外向型經濟,資產價格又因熱錢流入而水漲船高,最終逼使兩地政府推出多項樓市辣招,但為何港產「辣招」卻失效?

政府推出的眾多辣招無阻本港私樓價格再破歷史高位。(資料圖片)

翻查資料,新加坡早於2009年推出樓市辣招,香港則在2010年開始有辣招出台,時間相若。兩個城市採用的辣招亦大同小異,新加坡方面有賣家印花稅﹙Seller’s Stamp Duty,SSD﹚、額外買家印花稅﹙Additional Buyer’s Stamp Dudy,ABSD﹚,香港則有額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)、買家印花稅(Buyer’s Stamp Dudy, BSD)等,同樣是為了打擊樓市炒風,增加炒家的交易成本。

不過,事後檢討,結果卻大不同。據新加坡市區重建局數據,當地今年首季樓價下跌0.5%,已是連續第14個季下挫,創下該國1975年有紀錄以來最長跌浪。如果自2013年高位計,新加坡樓價已累跌11.7%。反觀香港,差餉物業估價署公布的最新數據顯示,本港私人住宅樓價已連續4個月創新高,截至今年2月份私人住宅售價指數報312.8點,連升11個月,再創有紀錄新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,私樓佔新加坡樓市比較小的部份,空置率增加令私樓樓價出現較大跌幅。(受訪者提供)

港私樓落成量無大增

樓價升跌向來都取決於供求關係,雖然香港及新加坡雙雙出招壓抑樓市,但美聯物業首席分析師劉嘉輝認為,兩地樓市的供需面不同,不能直接比較,結果也不盡相同。

先從供應說起。劉嘉輝指出,新加坡很多人住在政府提供的組屋(HDB Flat),私人市場佔樓市較小的一部份,在需求不大的情況下,一旦私人市場的供應和空置率增加,私樓樓價自然出現較大的跌幅。根據最新資料,新加坡樓市已出現供應過剩的現象,該國私樓空置率處於11 年來最高水平,預料要3年才能完全消化,是新加坡私樓價格下跌的一大原因。

至於香港,私樓市場龐大,其供應量近年其實沒有明顯增加。以2016年為例,差估署原本預測本港私樓落成量達到1.8萬伙,但最終實際落成量只有1.46萬伙,只有預測的8成。12年至15年本港私樓落成量分別為1.01萬伙、8,254伙、1.57萬伙及1.13萬伙,遠低於2004年的2.6萬伙。

新加坡組屋設計方方正正、價格低廉,是新加坡政府的一大利民政策。(網上圖片)

獅城從供應面着手

另一邊廂,翻查資料,2008年左右,新加坡政府興建的組屋數量一度由每年平均約兩萬多個單位,跌至只有數千個單位,再加上外地熱錢湧入投資,令新加坡樓價升了約一倍,引來不少年輕人大怨「上車難」。為平息民憤,新加坡政府除了推出辣招外,還大增單位供應,2014年,新加坡新組屋單位竣工更是到達了2.8萬個單位的歷來最高紀錄,後來也一直維持在較高的水平。

由於新加坡​政府潛在土地儲備豐厚,令政府可以操控單位供應,長期主導樓市發展,只需適當時候透過「加辣」、「減辣」控制短期樓市不致成為「脫韁野馬」,便可解決「住屋難、住屋貴」,這個困擾不少大城市的深層次矛盾。相反,香港政府並沒有加大力度興建公營房屋,公屋供應量遠追不上市民的需求,輪候時間創下15年來新高;同時,私樓供應未見大升,致令港樓價格維持在高水平。所以,新加坡與香港同是推行類近的辣招,但前者樓價累跌一成多,後者樓價卻不知何時才會有轉勢回跌的一天。

曾淵滄︰新加坡政府有「無限的地」

正如不少樓市專家指出,辣招只能夠是短期措施,要令樓價回到正常水平,關鍵在於重整樓市的供需。城大管理科學系特約教授曾淵滄直言,兩地樓價走勢大不同,跟辣招和推行組屋與否的關係不大,主要原因是土地供應問題,「你無辦法增加供應,點壓都壓不到,辣招只有短期效應。」曾淵滄說。

他形容,香港土地不是沒有,地少人多只是假象,問題是反對聲音大,主要問題是「政治問題」。「這個問題你問梁振英他最了解,他也說香港有好多地,只是用唔到。」曾淵滄續稱,這令香港新加坡樓市大不同,「香港政府找不到地,新加坡政府就有無限的地。所以香港只可以壓抑需求,無辦法增加供應,但新加坡則兩樣野都做。」

香港「覓地難」,在供應難以大增下,香港地價樓價屢創新高。(資料圖片)

辣招難阻內地客

此外,香港與新加坡樓市在需求方面亦有不同。劉嘉輝稱香港和新加坡其中一個比較大的差別,是香港靠著內地這個很大、而且經濟發展強勁的經濟體,「這問題是兩睇,有人覺得好處是有大靠山,也有人有人覺得不好處是將樓都炒貴了」。相反,他表示,內地去新加坡買樓的人則較少,新加坡海外投資者主要是馬來西亞等地比較多。

香港和內地的緊密關係,加上在人民幣貶值及內地壓抑樓市的背景下,內地人來港置業已於去年回升,令部份辣招尤如被「廢武功」。以2012年香港推出的買家印花稅﹙BSD﹚為例,雖會向非香港永久性居民買家徵收15%稅率,但由於有不少在港工作或讀書多年的「港漂」已擁有香港身份證,令BSD的效用大減。根據香港入境事務處公佈的資料,截至2015年底的12年間​,通過多種就讀、就業簽證計劃​獲批入境的「港漂」數目有15.96萬​人。按照《基本法》規定,內地居民在香港連續居住7年以上便可獲得永久居留權。入境處沒有資料顯示實際有多少名「港漂」已變永久居民,但智庫香港集思會過往的研究稱,約有28%「港漂」會選擇「入籍」而成為新香港人​。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處數據資料顯示,去年內地買家一手宗數比率連跌4年後再度回升至近14%。一手住宅個人買家登記中,按已知買家姓名作分析,內地買家(以買家姓名拼音辨別)購買本港一手物業所佔的註冊宗數比率大約13.8%,較2015年9.7%增加4.1個百分點,創下自2012年BSD推出後的4年新高。至於二手住宅市場,內地買家佔比同樣創下4年高,比率也由2015年約4.5%升至去年約6.2%,增加約1.7個百分點。變相佐證即使有多重辣招,阻礙境外投資者來港買樓,但仍難阻「入籍港漂」對港樓之需求。​



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