【樓市狂潮】逢「7」泡沫必爆?當下樓市與97年爆煲前的分別

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北水南下搶地,令本港賣地價格屢破紀錄。麵粉價大漲,未來的麵包價相信也會水漲船高。中原集團主席兼總裁施永青近日更承認錯估樓市,「改口」稱未來樓價會由跌轉升,預期今年內上升近1成,而整個升浪上升約2成。

無可否認,目前的樓市比1997年時的「癲價」更癲!繼2月中資以逾168億元的作價,奪得鴨脷洲利南道新「地王」,打破20年前由小西灣地王所創下的紀錄後,上周五﹙3日﹚公布的中原城市領先指數﹙CCL﹚再度創下歷史新高,報148.22,較1997年的100水平,高出逾4成。目前,坊間已有不少聲音將目前的樓市狂潮比作97年樓市大崩盤前的情況,但此一時彼一時,兩個「大牛市」起碼有4個關鍵分別。

97年至03年,樓價蒸發7成,全港有逾10萬宗負資產。(資料圖片/黃永俊攝)

分別一、平均按揭成數不足6成

第一個分別是買家的按揭成數。97年前,很多香港業主做足9成按揭,炒賣多個單位,樓市稍稍跌逾1成時,不少投資者便發現他們變賣「磚頭」也不足以抵債,淪為「負資產」。那段大跌市,中原城市領先指數由1997年的102.93,下跌到2003年的31.77,樓價跌近7成,2003年第3季,全港有逾10萬宗負資產,一度佔銀行所有按揭的22%。

有鑒當時的慘痛經歷,自97年樓市爆煲後,金管局多次收緊按揭上限,現時規定買家至少需要付出4成至6成首期,銀行也設有壓力測試,令現時平均物業按揭成數不足6成。

去年初樓市出現較大的跌幅,中原城市領先指數由2015年9月的146.92跌至2016年2月的130.58,半年內跌了11%。但去年第一季金管局錄得的負資產數字只有1,432宗,足證政府限制買樓槓桿的策略取得了成效。截至2016年第4季,負資產住宅按揭貸款宗數減少至只有4宗。

全球處於低息環境,美國雖步入加息周期,但加息步伐仍較緩慢。(路透社)

分別二、供樓負擔比率遠低於97年

單是樓價下跌,出現大量「負資產」,只是情緒上影響樓市,沒有立刻明顯的影響。但如果業主開始斷供,銀行收回物業,形成銀主盤,將直接增加單位供應,令樓價進一步受壓。

1998年1月,最優惠利率(P)升至10.25厘,新造樓按息率平均約為 P加1.75至2厘,即實際供樓利率約高達12厘,遠高於當時平均約3.5%的租金回報率。再加上97年以後失業率持續惡化,去到2003年,失業率更一度高達8.3%。

當業主入不敷支,自然要斷供,眼白白看著單位變成「銀主盤」。現在全球處於低息環境,美國的加息步伐甚緩慢,P只是5厘,而新造樓按息率平均為 P減3厘,即實際供樓利率只是約2厘,遠不及97年水平,供樓負擔也較輕。97年的按揭供樓負擔最高達103%,去年第4季按揭供樓負擔比率雖有所上升,但仍只是63%,跟97年水平仍有好一段距離。

政府先後引入SSD、BSD、DSD等措拖,打擊炒家,惟樓價仍持續上升。(資料圖片)

分別三、炒家比例減少 剛性需求大

另一左右樓市抗跌力的因素是樓市當中用家和炒家的比例,因為在跌市時,用家傾向繼續持有物業,但手上持有多個單位的投資者則較傾向放盤止蝕,先行套現。所以如果樓市當中,炒家的比例較高,市況也會較為動盪,一旦樓市跌勢已成,投資者爭相掟貨,更有容易引起骨牌效應,出現如1997年般的樓市大崩盤。

為了打擊炒家,政府先後引入「額外印花稅」(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),如果單看稅務局資料顯示,現時樓市的炒風有所減少,以置業自用的用家佔比較高。短期轉售 ﹙包括確認人交易及24 個月內轉售﹚方面,成交宗數在2016年維持在平均每月28宗的低水平,佔總成交的0.5%,遠低於2010年1月至11月期間 (即開徵SSD前﹚的平均每月2,661宗。而反映「買家印花稅」的影響,以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案在2016年亦處於平均每月 94 宗的低水平,佔總成交的 1.8%。至於作為投資活動的指標,已擁有至少1個住宅物業的香港永久性居民購買物業的個案於2016年12月大跌至225宗,佔總成交的6.3%。

對樓的新需求當中,很大一部份來自新婚夫婦, 1991年至2013年間,每年約有4.3萬宗結婚登記,但同期私人住宅落成量每年卻平均只有2萬個單位。香港人的住屋需求遲遲滿足不了,「上樓難」成了嚴重的社會問題,但另一邊廂,當樓價開始呈現跌勢,這些積壓的潛在需求很有機會會把握時間「上車」,變相令香港樓市更抗跌。

分別四、中國資金湧入 成新力軍

香港需求以外,全球熱錢泛濫,追蹤磚頭在內的有息資產,其中內地買家已成為香港樓市的新力軍。隨著內地匯率持續貶值,不少內地投資者都湧到香港買樓,尤為鍾情豪宅。香港美聯物業住宅部行政總裁布少明去年表示,按買家姓名拼音劃分,去年第二季內地買家在2千萬港元以上住宅市場的比例已升至31%。

2016/17年度,內房陸續在港大手投地,合共投得6幅本港住宅地皮,金額達到533億元,可見內地投資者對香港房地產的興趣只升不降。不過,即使香港樓市的「泡沫」愈吹愈大,惟短期內料難以重演1997年的「泡沫大爆破」。



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