港樓「逢7必爆」論再現 當下樓市與97相比猶如「蘋果與橙」?

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曾「貼中」1997年亞洲金融風暴來臨的獨立經濟師謝國忠預測,利息上升將令本港樓價大跌,恐怕港樓會進入20年的蕭條期,情況隨時比1997年、1998年時還要差,奉勸市民趕快賣樓「套現」。

97年樓市爆煲是香港人「心中的痛」,樓價由1997年的高位跌到2003年,蒸發約7成。究竟港樓是否會重現97年的泡沫大爆破呢?

美聯物業首席分析師劉嘉輝認為樓市小型調整會有,但未至於重演97年的情況。(受訪者提供)

美國加息2.5厘才有「壓力」

世界銀行及摩根士丹利前首席經濟學家謝國忠看淡樓市,其中一個主因是美國進入加息周期,香港遲早要跟隨美國加息,認為如果樓價大跌碰上息口大升,樓市隨時比1997年、1998年時更差。究竟美國加息,港樓是否一定會下跌呢?

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,香港銀行體系結餘依然高逾2,500億元,一來美國加息香港未必會跟隨,二來香港按息未來即使加15點子至25點子﹙100點子等於1厘﹚,都只是「一餐飯」的價錢,若單單只是加息因素,料對樓市影響輕微。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文早前亦表示,美國加息步伐緩慢,相信要待聯邦基金利率升至2.5厘時才有機會對樓價有較大的壓力,以美國每年加息3次、每次加0.25厘計算,要2年後才會升至2.25厘至2.5厘水平。

事實上,也有市場人士認為,美國每年加息3次的可能性不大。中銀香港(2388)投資管理總經理陳少平便認為,現時美國經濟一般,沒有大家想像中強,勞工市場看似轉強,但大部份新增工作都只屬短工和低薪工,難以刺激通脹和消費,相信美國今年有機會加不了第3次息,未來加息步伐亦難以加快。

中銀陳少平認為,美國娙濟並非想像中強,聯儲局未必可以一年加3次息。﹙路透社﹚

炒賣比例減 按揭成數遠低於97年

另一邊廂,現時樓市的基本面跟1997年時也有大不同。首先是中央信貸資料庫的出現和金管局多次收緊按揭上限,令現時的按揭成數平均不足6成,跟1997年時很多業主做足9成按揭十分不同,業主的供樓負擔比率跟97年水平有一段距離。

另外當年「摩貨」(confirmor)(即買家簽署臨時買賣合同後,轉售給另一買家)炒賣流行,更一度出現「十三摩」的情形,但之後政府禁止「摩貨」,再加上其他一系列針對炒家的「辣招」,令現時投資客佔比遠較97年時低,已擁有至少1個住宅物業的香港永久性居民購買物業的個案2016年12月只有225宗,只佔總成交的6.3%。市場由用家主導,再加上供應量不足,令樓市抗跌力更高。

劉嘉輝補充,香港業主習性大部份是「供到就供」,斷供比率十分低,即使由1997年至2003年間,樓價即使跌7成,但斷供率僅得約3%,加上由2009年至今政府推出8輪收緊按揭措施,4次加辣,這些措施已令銀行抵禦風險能力不斷提高。而且現時家庭資產負債表表現強勁,不少家庭已經「供甩樓」,有父母幫忙,令年輕買家購買力增加。

「北水」於香港物業市場投資創新高

此外,香港樓價愈升愈有的另一原因,除了是本地需求巨大外,更因為內地投資者中國境外配置資產需求巨大,內地熱錢湧到香港買樓,其中尤其鍾情豪宅和大單位。

根據房地產服務機構「高力國際」(Colliers International)的統計,今年第一季度,內地企業在香港物業市場就共投資361億港元,按年上升213%,創下歷史新高,反映「北水」對香港地產的興趣愈來愈強勁。在龐大的內地需求「關照」下,港樓未來恐怕難以大跌。劉嘉輝表示,早一、兩年,人民幣急劇貶值,加上股市經歷大時代後回落,令人擔心中國經濟出大問題,樓市曾出現過短暫調整期,但不久又急速回升,今年上半年已升15%。他總結,近年樓市是「回一回再上」,小型調整仍然會有,但未至於重回1997年的程度。

香港樓價、租金高企,市民連住屋都成問題。﹙曾梓洋攝)



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