【首置上車．來稿】發展商各出奇謀助置業　買樓切忌羊群心理

文：江啟安（貼地草根地產代理）

年輕人居住問題近年廣受社會各界關注，有心人士及機構紛紛獻策，希望為年輕人分憂。近年本地發展商也有推出不同方法去協助年輕人上車置業，主要有三個方向，第一是推出方法讓買家連同現時持有物業一起借足樓價的120%，讓年輕人可以做到新樓95%按揭。第二是發展商提供首置按揭，讓年輕人以較低的首期需求上車。第三則是透過支持非牟利機構，以出租形式，讓年輕人以平租入住青年宿舍，再慢慢儲錢上車。

本來三個方案針對的對象不同，各施各法，河水不犯井水。但近日有博客似是刻意挑起矛盾，早前有博客撰文認為新世界地產的「新世代首置計劃」反應熱烈，反指另一家發展商新地，建議透過非牟利機構，以出租形式讓年青人解決居住問題的看法則是「離地」，事實又是否如此非黑即白那麼簡單？

新地建議的方案讓非牟利機構參與營運，可以提供平租單位，讓年輕人解決居住問題，讓他們在能力範圍內儲夠首期後置業。由於採用出租形式，又設有年齡限制，單位可望流轉得快，這個方案其實相當「貼地」，絕對適合經濟能力未穩定，財力相對薄弱的年輕人。未來各大發展商應繼續積極與政府和非牟利機構合作，讓更多人受惠。政府也可以考慮參考新加坡和英國的做法，與發展商合作興建樓房，讓年輕人可以用較便宜的價錢買入住所。而早年政府曾提出綠置居也是可行的方案之一，該方案可優化為發展商出地，由政府和非牟利機構營運，讓年輕人先租後買，租金可用作抵銷樓價。

回看新世界的「新世代首置計劃」，對象為25至35歲，具有一定經濟能力，擁有穩定工作的年青首置客。計劃以屯門新盤為試點，可選用首期最低7.5%上車，並以長達四十年還款期的漸進方式供樓。好處確是讓一些有能力的年輕人盡快上車，解決自住及置業需要，但缺點卻是這些新買家將來要負擔較高利息和供款，而且供應量相當有限。

不少行家和地產代理都不約而同認為，新世界今次提供首次置業的資助單位有限，計劃只能有限度推行，而且供應的單位也甚少，對於廣大有居住問題的年青人而言只是杯水車薪。相反，要讓年輕人上車，用較低的首期置業，香港金融管理局應該將目前樓價400萬元以下，9成按揭貸款額的規限，上調至600萬元，這樣才能夠適切地幫助有能力供樓但未有累積足夠首期的年輕人。這些年輕人大約月入平均三萬元以上，不用面對遞進式供款壓力，又能以可負擔的能力上車。

總括而言，發展商提供的各種方案，目標對象不同，刻意貶低一個方案而力捧另一方案，筆者不能苟同。反之，如今樓市熾熱，買樓應量力而為，不要恐慌性或羊群心態地買，要注意哪些樓盤在跌市中缺乏防守力，哪些質優地段好的抗跌能力較高。置業前應先確保不會影響自身的生活水平及構成太重的財政負擔，更要預計可能出現的加息風險，然後充分計算個人的入息水平和供款能力，待準備充足才上車。

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