【01觀點】抗領展、保民生 地區墟市發展不容再拖

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基滙資本牽頭的國際財團(包括美資高盛、中資長城基金和來由中東的阿聯酋阿布扎比投資),上月底以高出估值逾五成的約230億,從領展手中取得包括九龍灣啟業、屯門H.A.N.D.S、青衣長亨、深水埗麗閣等17個商場。領展在是次交易中錄得74億淨收益,創上市以來最大規模資產交易。然而,是次交易涉及的多屬區域商場,較為影響民生,高額交易過後難免調整租金。領展漠視民生困苦,港府又束手無策下,市民只有自救,推動「區區有墟市」。

領展積極出售資產 無視民生困苦

領展近年積極出售地區商場,賺錢似乎成為公司唯一的目標。連同這次交易,領展已由2014年始分多輪出售合共47個商場,佔旗下商場約三成。有傳媒統計,單計此前的五次交易,領展已從出賣民生商場和停車場獲利逾百億。這些交易後,新主往往管理不善、不停加租,領展一度聲稱檢討及暫停出售。但這次巨額交易只能說明領展依然是口實而惠不至。

領展作為上市公司,要向股東交成績表,積極配置資產、投資組合,本無可厚非。只是其旗下的民生區域商場,直接影響小市民生活,若然只視之為純粹投資工具,實際不妥。領展可以成為亞洲區最大房地產投資信託基金,主要就是依賴香港普羅市民的付出。在過去六次招標,售出逾350億資產後,香港資產仍佔總值約1750億元的投資組合的九成。作為植根香港的企業,一直無視自身經營繫及民生穩定的重要事實,不但未能盡作為香港社會一員的責任,更以近乎殺雞取卵的方法不斷直接或間接推高市民生民成本,這是否可持續的經營手法、又是否有利於企業形象,實在是不言而喻。

社會指斥企業完全無視企業社會責任,欠缺良心,實非無的放矢。領展過去多次出售商場物業,但投標者多為本地投資者和財團,當中包括著名投資者林子峰和有小巴大王之稱的馬亞木等。當中,領展「常客」林子峰擅長把商場當成投機工具,分拆屋苑停車場出售。此外,此類投資者往往抬高商場租值,迫走小商戶。這導致商場空置率普遍高企,居民難以找到合適的商品或服務。更有甚者,是投資者或為租金收入而不顧居民意願,引入厭惡性行業。地區商場無法滿足居民所需,結果只能無奈地轉到較遠的大型商場。居民雖心懷不滿,卻投訴無門,只能啞忍。

基滙資本購入此批商場後,同樣令人憂慮惡果重演。基滙資本董事長兼創辦人吳繼煒早前即向傳媒表示,17個商場中只有4個已翻新或開展改善工程,計劃稍後翻新其餘項目以提升商場價值。立法會房屋事務委員會主席麥美娟、成員朱凱廸等憂慮,財團只視商場為投資工具,舖租難免增加。可以預期的是,依賴這批區域商場提供服務的居民,生活成本難免增加。
 

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投資格局變化 恐更為推高民生相關資產

更令人憂慮的是,國際與內地資本或會持續炒高香港與民生相關的資產,老百姓生活開支增幅拋離收入增長的情況會更為惡化。近年來,香港的境外直接投資(FDI)持續上揚,月初共布的2016年FDI更突破14萬億港元,外資主要投資板塊覆蓋香港各個層面。領展在這次招標,成功吸引不少海外基金、主權基金參與競投,就充份反映外資對香港民生層面的資產興趣濃厚。

國際市場波動,奢侈品消費不穩定等因素影響下,高檔商場、甲級寫字樓等投資變得「高危」;相對而言,領展旗下民生商場,主要服務地區日常所需,可謂是主要滿足剛性需求,抵抗周期波動能力較高,這也是領展資產吸引投資者的地方。國際評論亦注意到,去年佔FDI逾四分之一的國內資本,在數項因素主導下或持續流入香港:其一,肅貪過程影響高檔消費行業的發展,其二,國內資金緊縮及香港資本充裕,其三,國內經濟結構改革區間中港市場作用。

在這樣格局下,香港資產市場可能持續被炒高;若然國內外資本持續炒賣香港的民生相關資產,受苦將是普羅大眾,或會造成社會不穩,引起下輪矛盾衝突,港府必須警惕及小心處理。

中央經濟工作會議12月18日至20日在北京舉行,習近平發言指:「打好防範化解重大風險攻堅戰,重點是防控金融風險,要服務於供給側結構性改革這條主線,促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部的良性循環,做好重點領域風險防範和處置,堅決打擊違法違規金融活動,加強薄弱環節監管制度建設。」有分析指未來中國資金的投資與融資工作,將更多在香港市場進行。

政府無能 市民只能自救

面對當前危機,又或一直以來的領展霸權,港府依然是「束手無策」。早在一年前,前特首梁振英在接受傳媒專訪時,已嚴辭炮轟領展只求逐利而忽略市民需要。當時負責與領展高層接洽、又曾表示認為領匯上市不妥的林鄭月娥,現時已貴為行政長官,但與當日表示「會將市民的關注向領展反映」一樣,今日對着領展仍然是束手無策。林鄭認為現時並不是「走回頭路」、回購領展的合適時機,這個判斷基本上無誤,但政府可以主動出擊規劃,多建公共市集、協助與便利地區墟市發展,這是林鄭及其團隊不能迴避的責任。若然在這工作上交不出成績,則只能說明其團隊是極其「無智慧、愚蠢」。

活在香港,社會大眾都知道期待官員有效率地辦實事,有如守株待兔;在政府以實政取信於民之前,社區大概只能自救。《香港01》一直以來均認為,由地區籌辦墟市,以市集包圍領展商場,為居民提供價格商宜、購物便利的選擇,是社會可以踏出的重要一步。

林鄭月娥在競選政綱中承諾任內「促進地區經濟發展,包括研究在各區增設特色墟市」,但第一份《施政報告》隻字不提。(盧翊銘攝)

林鄭月娥在競選政綱中曾提及「促進地區經濟發展,包括研究在各區增設特色墟市」,一度令社會憧憬「區區有墟市」有望。撐基層墟市聯盟早前就提出要求港府成立跨部門專責小組,制定統一墟市政策、統一場地申請程序、設立用地列表、增設墟市諮詢委員會討論長遠發展,以及檢討小販及墟市牌照。只可惜,在她首份施政報告中,「墟市」二字不翼而飛。

發展地區墟市小販,不單是打破領展的經濟生活壟斷,也是鼓勵市民可以發展自我、規劃社區、實踐民主、重奪生活的自主。(資料圖片)

既然政府未能交出「抗衡」領展霸權的時間表、路線圖,那社會只能自救。不論是作為民意代表的立法會議員、區議員,均應該積極與關注團體合作,緊密與販檔溝通、聯繫,找尋適當的時間、地點舉辦各類短、中、長期的墟市。我們期望,縱使政府不能實際參與其中,至少在確保市政及衛生安全的前提下,盡量為地區墟市發展創造便利條件,不要令地區墟市發展死於官僚主義與懶政庸政手上。



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