【土地大辯論】政府要有方法迫使地產商交出土地

撰文:香港01
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土地大辯論開始,各大持份者也開始表態。有發展商向傳媒表示,贊同公私合營方案,更認為如果發展商反對開拓土地,最終只會「冇嘢可以發生」。這種說法縱然傲慢,但發展商在新界大量囤地,政府選擇與他們合作,的確可以免卻很多「麻煩」。但這種合作必須是建基於一大前提,就是「合作為民」。若然發展商只知藉土地大辯論及其後續開發項目,牟取暴益,而非為廣大的劏房戶、擠迫戶、捱貴戶解決問題,那政府就絕對不應妥協。因此,在與發展商「講數」之前,政府須留有後着,向慣於殺雞取卵式發展的本港地產商,亮出清晰的紅線,才能定立最合適的發展方案。

土地小組主席黃遠輝在記者會上指,小組以最大誠意去推動公眾諮詢。(資料圖片/李澤彤攝)

這條紅線,就是土地供應專責小組主席黃遠輝提到的,我們要為下一代建立由政府主導的土地儲備。關於這一點,《香港01》是深表認同的。香港可供開發的平整土地並不多,是極為珍貴的資源,其中最多的土地類型就是農地。地產開發商早就留意到農地奇貨可居,因而四大地產商均大量囤積農地,樂此不疲。地產商囤地之後,可以透過申請轉換土地用途,把農地轉作住宅用地,興建不同種類住宅並大舉獲利,也早是社會中的「公開秘密」。反之,政府卻長期只知在需要用地時,方「努力」造地。大家都知,可開發土地不會憑空誕生,政府因為自己的短視,官員只能苦着口臉對社會說句:「我們沒有地」。

所謂的「公私合營」模式,就是建基於這種不公平的土地支配及運用能力之上,手上無地的政府,只能哭求坐擁大量農地的發展商,盼望對方施予援手。雙方權力與能力如此不平等下,商人根本不可能與政府公平談判,一定會「趁你病,攞你命」,漫天開價,務求在交易之中獲取最大利潤。

在商言商,地產商謀求利潤最大化,本是對股東負責任的行為。但土地、房屋問題,事涉重大公眾利益,在社會大眾未能獲得合理價格與面積的居住環境(也就是我們一再提及的「適足住屋權」)前,並不應淪為私人資本會生金蛋的鵝。也就是說,政府在房屋市場價格與供應調節機制失衡時,就應該採取適當的政策介入措施,不但要控制失控的價格,更要確保土地供應不會出現危及社會整體利益的斷層。

不要誤會,我們不是要堵塞發展商的財路,只希望他們能多負點社會責任,不要賺得太盡。毋庸諱言,香港的各大發展商,已經從香港的發展歷程中,賺盡紅利,造就主宰香港經濟命運的多所巨型企業。在香港急需用地的時候,如果他們只知利用歷年來所囤積數以千公頃計的土地,繼續賺到盡,不顧民生、經濟發展所需,是怎樣也說不過去的。

要迫使地產商同意,以合理價格把手中的農地賣給政府,說起來容易,做起來則艱難。但艱難並不代表不可能。《香港01》已提出兩種方案,一是要求政府動用「尚方寶劍」《收回土地條例》,以凌駕性公眾利益為由,收回農地;二是要求政府盡快修改條例,禁止私人申請轉換土地用途,發展商要使用土地,唯一方法就是把農地先以農地價格售予政府,政府以此為主要途徑,建構公家的土地儲備,再由儲備中賣地予私人發展商,或用於興建公屋。

可惜的,不論是政府官員,或是「土地供」成員,在如何「具效益地」使用新界農地的問題上,似乎已經「預咗要益」發展商,具前設地提出公私合營方案。這樣處理,無疑就是否定了先收回農地,然後才考慮發展方案的可能,也就是由政府獨力開發相關土地,全數用以興建公屋就變得不可能了。這算是什麼景況?大概就是跟你的談判對象說,「我是一定會跟你合作的,請你開條件」——天下間大概沒有更為愚蠢的談判方式。

政府如果能夠放下「跟地產商打官司很麻煩」的心魔,這場土地大辯論大概注定會變成地產商的大宴會——縱使黃遠輝再有心,他也難以控制現時過親欠清的政商紐連,做出有違「土地供」小組意願的行為。甚至可以說一句,這也許是連林鄭月娥都難以有把握可以肯定的。所謂獨立於政府外部的組織,可以由什麼人組成?還不是界別內的專業人士,甚至是既得利益者?

不過,我們雖然反對現階段推行公私合營,但也不急着完全否定它。談判必須要有籌碼,要令發展商知道這次的大型合作,本質是為民謀利,而不是為商謀益,就要確切地令他們知道,如果不配合政府的大方向、大謀劃,政府就會動用《收回土地條例》,或禁制轉換土地用途,更不會因為懼怕法律問題而退縮,迫使其妥協。只有在這樣的紅線之上,政府才有足夠的「底氣」向發展商亮劍,要求他們只賺取合乎社會期望的利潤後,就把所有發展精力集中於興建公營房屋,更要確保整個合作機制可以在陽光下運行,完完全全接受市民大眾的監察。

話說回來,政府現時欠缺施政公信力,要做到上述要求,比起果斷收回地產商農地,相信會更困難吧?