鄉事派開價千元一呎地 政府應否考慮?

撰文:評論編輯室
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土地供應專責小組早前(5月5日)舉行區議會工作坊,錦田鄉事委員會主席暨元朗區議員鄧賀年在期間發言指,歡迎政府到新界覓地建屋,但事後要與土地業權人「分享三成」。及至上星期一(5月7日),十八鄉鄉事委員會主席梁福元在電台節目中補充,鄧賀年的意思是業權人應可分享發展土地所得的三成利潤;此外,梁又指現時政府的徵收農地賠償乃按等級訂價,並不吸引,建議統一收地價為每平方呎1,000元。鄉事派乘着政府急於覓地之際提出這些建議,固然容易給人趁火打劫的觀感,但反過來要思考的是,為何他們有本錢「獅子開大口」?社會又應否慣性地對鄉事派的建議置之不理?

鄧賀年於會上表示,歡迎政府向鄉事派覓地建公屋。(資料圖片)

鄉事派期望分享三成發展利潤,絕對是非常「進取」的提案。按照《收回土地條例》,假如政府與受收地行動影響的業權人無法藉協商達成賠償共識,土地審裁處會作最終裁定,但審裁處只會考慮土地在當時的實際價值,而毋須考慮農地一旦轉為住宅地後的「潛在價值」。一幅荒廢農地和一幅住宅地的價值相距甚遠,而住宅地蓋樓後,所涉利潤更是天價,即使只是當中三成,也必然比荒廢農地的收購價高得多。

祖堂地成談判籌碼 助討價還價

梁福元解釋指,土地發展後可興建呎價逾萬的私人樓宇,但政府收購農地時最多只會就每平方呎賠償約1,000元,這對業權人而言並不合理。然而,《基本法》第105條列明,「徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值」;因此,現行的賠償方案絕對有法理依據,鄉事派認為「不合理」,那只是他們混淆了「實際價值」和「潛在價值」。

「分三成」一說固然不可取,但「1,000元一呎地」的建議,先不論政府應否急於答應,社會倒是應理解一下鄉事派有何談判籌碼,敢於在土地大辯論開展之際與政府討價還價。

十八鄉鄉事委員會主席梁福元建議,政府的收地價格不應少於每平方呎500元,建議劃一每平方呎1000元。(資料圖片/吳煒豪攝)

如前所述,《收回土地條例》列明法定的收地賠償機制,惟除此之外,政府在徵收新界土地時,還會提供一套「特惠補償制度」,供業權人選擇。按此制度,政府會視乎農地位置與新發展區的距離,將之分成甲乙丙丁四級,賠償按之遞減;據今年新訂價格,四級農地賠償呎價分別為1,040元、780元、520元和312元。梁福元建議統一各類農地賠償呎價為1,000元,對於擁有丙丁級農地的人而言,絕對有利。

祖堂地擁有權複雜 政府難介入

鄉事派有何能耐向政府提出此建議?答案在於「祖堂地」。祖堂地是由宗族集體擁有的土地,雖然《新界條例》列明每個宗族須委任一名司理作為這類土地的負責人,司理可全權處置土地,猶如土地的唯一擁有人;但在實際運作中,宗族要變賣祖堂地,必須得到大部分祖堂地擁有人同意,過程非常繁複。更甚者,只有村長能確認誰有份擁有祖堂地,就連政府也沒掌握確切資料,當局根本難以介入。故此,政府要徵收祖堂地發展,實在是一件難事。

據梁福元所言,現時新界共有約2,000公頃祖堂地,它們有相當一部分位於具發展潛力的位置。若然鄉事派願意在政府徵收祖堂地過程中做好各村的協商工作,當能減輕政府在新界收地的難度,鄉事派正是基於這個優勢,才有能力與政府就徵收農地賠償討價還價。

現實格局是,政府需要在新界覓地,而新界有大量業權複雜的祖堂地,需要鄉事派幫忙處理。當然,若政府只求「依法辦事」,按《新界條例》,當局只須和註冊的司理溝通,即可奉《收回土地條例》徵收祖堂地作公共用途,而毋須理會一眾有份擁有土地的族人,過程絕對合法。然而,政府是否有必要在丁權問題還未得到妥善解決之際與鄉事派全面開戰,這點不無疑問。再者,梁福元也不視1,000元為鐵價不二,他認為「打八折」亦可,總之不應少於500元,價格有商討餘地;平情而論,統一收地呎價為500至1,000元,較諸現行的特惠補償制度,也不算離譜。由是觀之,政府和社會大眾實應認真考慮梁福元的統一收地補償建議,是否可行。

上文節錄自第111期《香港01》周報(2018年5月14日)《鄉事派開千元呎價 政府應否考慮?》。

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