【合作社房屋.三】香港應作的房屋改革 第三條路該如何走?

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本系列第一、二篇先後簡述西方及本地合作社房屋的例子,述說該類型房屋模式如何運作,在公、私市場以外,為市民提供具質素且可負擔的住屋。放眼當下,合作社房屋可否有助解決香港的房屋困境?香港需要合作社房屋嗎?曾於去年帶隊往德國及荷蘭實訪合作社房屋發展的社會服務聯會項目總監何俊傑,就上述問題有着獨特見解。

合作社房屋的可能性?

何俊傑認為,合作社房屋之所以值得探討,無疑於其兩個「共」字:一、共有業權,房屋業權由住客以合作社方式共同擁有,超脫於一般置業及租賃的業權形態,藉此與房屋投資炒賣脫勾,住客得以可負擔的成本居住;二、共同居住,有關住屋的一切,從設計、建造到管理,須由合作社會員群策群力,使令互助社群得以建立,對立於現代房屋割裂於社會聯繁的面向。

社聯團隊於去年10月到德國了解社區主導型的合作社房屋及跨代共融社會房屋,期望為香港尋找更多類型的可負擔的社會房屋 (圖片來源:社聯)

那麼西方模式的合作社房屋適合推行於香港嗎?何認為絕非毫無可能,但必須認清目前香港社會對合作社建屋的限制。首先,港人始終不具置業與租住以外的房屋方式的概念,且不具共同居住的意識,故難以自發組成合作社。更甚者,對不少市民來說,有見於眼下公務員合作社房屋的重建困難,合作社房屋可謂已成一種「污名」。因此,非牟利團體的協調顯得份外重要。

就公務員合作社在市場上自由轉讓,以及有關的補地價安排,當時港英政府並沒有妥當規劃,埋下今天連串合作社房屋重建爭議的導火線。在1980年代,在中英談判的氛圍下,合作社員憂慮其居住權將受影響下,渴望取回其業權份額。終於港英政府在1987年宣佈,合作社能於全體社會同意下解散,社員能透過分契領取均等的業權。雖然其後解散程序逐漸得以簡化,但仍然存在一定困難,例如不少會員早已移居海外,合作社房屋已經人去樓空,導致人數不足解散要求。另外,合作社房屋重建涉及巨額支出,包括對過往優惠價批地、以及重建後樓面面積大增所需的補地價,故社員無法透過重建以改善生活質素,被逼另尋居所,或「被困」於失修樓宇中。

劉錦輝指,公務員合作社由於樓齡高,不少都已日久失修。(黃靜薇攝)

何指出,參考過往西貢聖伯多祿村的歷史,能夠助證合作社建屋模式如何在非牟利團體的協助下成功實踐。在公務員建屋合作社以外,香港過去亦有少數以合作社形式的建屋例子,當中包括西貢對海的聖伯多祿村。該村於1960年代建成,源於當時教會神父協助附近漁民上岸定居,起初由明愛負責管理,及後業權被轉交至由村民組成的合作社。在社福組體的牽頭下,不具合作社知識、經驗的漁民亦能漸漸掌握共居之道,並將共居屋「村」代代相傳,與人去樓空的公務員合作社屋邨截然不同。同時亦證明了,有關共有業權、共住意識等的條件,也可經時間而孕育出來。

既然「軟件」方面能夠解決,那麼在「硬件」上合作社房屋又是否可行?就坊間有建議指,只要政府願意提供優惠地價與低息貸款予合作社建屋,市民能以月租數千元的成本居住於約500呎的單位內,何亦認為絕非不無可能。粗略估計,面積約四、五百呎的組合屋建築成本約40萬至50萬元,只要政府能以低廉地租、以及長期租約的方式批出土地,即使加上每月的管理及維修費用,坊間的建議並非毫無根據。

港式合作社的變節?

可是,在效率掛帥的香港,西方的合作社建屋方式備受挑戰。在西方,合作社房屋的建築密度偏低,普遍為由數棟三至四層屋宇所組成的中小型屋邨。如此的發展密度,在香港的建築密度下,完全是「奢侈」。故此,若要有「效率」地使用土地,香港的合作社建屋無疑須大幅提升發展密度,並須以高樓大廈的方式興建。

然而,高密度的合作社建屋所犧牲的,首當其衝就是決策的效率。理論上,合作社房屋的大小決策須經過全體上下的討論,過程本身難免費時。據何於德國所見,一般中小型合作社由零開始,從購地、設計至興建,過程前後普遍需要五至六年。假設香港合作社房屋的興建須達最少二十層,近過百戶的決策過程定必將上述數字加以倍增。

同時,高密度的合作社房屋更有可能妨礙建立互助的社區關係,與初衷背道而馳。何解釋,即使配合更多的物業管理與及社工隊伍支援,亦不擔保能建立社區關係;再者,合作社的社區關係成於居民在連串共同決策中所孕育,但大規模的會員決策定必須大幅簡化討論過程,最終反倒不利社員建立互助社群。

合作社房屋重視社區建立。在德國,這類房屋又被稱為社區主導房屋(community-led housing)。(社聯提供)

換言之,西方合作社建屋模式縱然可行,但僅限於小規模的發展形態,未必適合解決本港目前迫切的房屋問題。但倘若須增加密度,合作社建屋的初衷亦有可能隨之變樣。故此研究引入合作社建屋模式,必須深思如何克服以上挑戰。

第三條路該如何走?

既然如此,香港的房屋結構該如何的改變,方能應對目前急切的房屋困境?倘若只針對目前可負擔房屋不足,且房屋市場缺乏與資產投機脫勾的選擇的情況,政府可考慮改革目前居屋政策,推出放寬入息限額、完全禁止補地價後自由轉售,及以成本價出售全新居屋項目,這同樣可以將房屋絕緣於市場投機,且向市民,特別是夾心階層,提供具質素的可負擔房屋,其住屋權同樣受保終身。相較合作社建屋,興建上述新居屋絕對是更具效率,能於更短時間內為更多的市民提供可負擔的住所。

既然增建新型居屋可滿足開拓去商品化的房屋選擇,香港還須探討合作社房屋的可能嗎?何認為,香港仍然值得探索發展合作社房屋,皆因其「社會性」能滿足現代房屋所導致的種種問題。如現代的居住模式造成人與人之間的疏離,這正正是西方歷來連串共居運動希望處理的問題。何舉例說,公屋正好能展示疏離感所帶出的社會問題,以他所見,不少老人因沒有鄰舍支援而鬱鬱終老,甚至死去亦不為人知。即使房委會有在公共屋邨提供或多或少的社區支援,「各家自掃門前雪」的生活方式仍足致命。何所目睹,西方的合作社房屋的共居模式,不僅是像廣義般指「住埋一齊」,更期望透過結成形形色色的合作社,建立具獨特理念的互助社區,如貧富共存、長幼共融、自然和諧等,嘗試克服現代城市生活的挑戰。

不過,這種「理想」的住屋模式難免在香港社會顯得陳義過高。何亦承認,合作社建屋所提倡的種種價值,未必受公眾所認同,始終慣於獨立生活的港人,認為建立社群並非必要也不無道理。但他認為,探討合作社房屋的可能,本身乃是一個讓港人重新想像何為宜居標準的過程。一直以來,社會並無仔細思考真正能予人尊嚴的居住環境標準,反倒對住屋條件的節節倒退逆來順受。他指出,公營房屋曾一度被社會判定為較差的居住選擇,只是在可負擔房屋短缺、劏房及納米樓當道的年代中,突然被「抬高身價」, 顯出社會一直缺乏長遠的宜居想像,往往只能從目前困境下領略出有限度的改善。換言之,討論合作社建屋可能性的本質,就是讓市民共同制定屬於香港的安居標準,這或許較公眾認同社群價值與否來得更為重要。

千里之行,始於足下,合作房房屋是否適合紮根香港,始終須要經過當下的實證研究。其實,社聯正推行的社會房屋共享計劃,正是「限米煮限飯」,於有限條件下嘗試在香港開始引入嶄新的可負擔房屋模式。何亦希望,政府可撥土地,甚至提供閒置政府土地作試點,供非牟利團體協調,推行港式的合作社建屋。無論如何,房屋困境從來不僅於「量」,「質」的問題亦須社會深思。向合作社建屋的方向摸索下去,可有助漸漸開拓房屋結構的光譜,為市民提供更多樣、更可負擔、且更宜居的房屋選擇。



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