發展商以公共空間換發展面積 管理不善變相補貼?

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發展商在私人發展項目內提供公眾設施,可獲政府提高地積比率或額外總樓面面積,但有關注公共空間的民間調查指,業主未盡其管理公共空間的責任,近70個項目管理不善,令原本大眾可自由使用的空間被隱藏、甚至私有化,政府應加強設計及管理指引的效力,並開發公共空間電子地圖供大眾參考。

公共空間換發展面積 近七十個項目管理不善

1980年代起,政府將一些公眾休憩地方或設施安排在私人發展項目內,務求促進綜合設計、善用土地,因此出現了部分由私人發展商管理的公共休憩空間和設施。

這類公共空間分為兩類。一是地政總署跟發展商協商地契內容時對發展商的要求開放公共空間,業主的權利和義務會在公用契約內列明;二是屋宇署按建築物﹝規劃﹞規例第二十二條以額外樓面與發展商交換,撥出部分地方作公眾用途,地政總署會與發展商簽署一份《撥出私有地方供公眾使用的契約》,說明發展商的管理權限。無論是何種方式,政府一般會給予業主優惠或補償,如提高地積比率或給予額外總樓面面積。

發展商獲「獎勵」發展面積的同時,有責任提供開放、具質素的公共空間。但往往管理者與使用者對空間使用的期望不一,在商業機構主導下,公共空間被侵吞、封閉。如08年有媒體報道,部分私人屋苑範圍內的公園、休憩用地、公眾通道,未有依其地契開放予公眾使用,反被發展商封鎖及設限。其後,九倉集團旗下的銅鑼灣時代廣場被指自93年起,出租公共空間牟利達15年,每日租金索價高達12.4萬元,涉嫌違反契約,最終政府於08年6月入稟向時代廣場索償。

九倉與屋宇署簽訂公用契約,將地下廣場逾3,000平方米的地方劃為公眾休憩空間。(吳鍾坤攝)

十年過去,商業機構對公共空間的管理仍然為人詬病,團體拓展公共空間(HKPSI)於今年6至9月期間,調查93個公共空間項目,並就暢達性、環境與設施、公眾使用及鼓勵社交四方面評分,發現四分之三的項目未達滿意水平。如北角丹拿花園四樓入口無法進出,只可經一條長樓梯到達,亦不設座椅,公眾難以知悉並有效使用該空間。

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管理指引監管寬鬆 宜設地圖增配套

發展局於09年委託顧問進行研究,並在11年公布《私人發展公眾休憩空間設計及管理指引》。不過,指引並沒有法律約束力,雖提出公共空間的設計指引,如「指示牌應列明空間的範圍及邊界、規則及規例、開放時間和管理公司的聯絡資料」,但不少管理商仍未有為公共空間標示開放,令空間隱藏於物業中。另外,政府監管標準含糊,稱業主有責任「管理及保養該等設施達致有關當局滿意的水平」,但並無就公共空間的連繫性、合適度及質素作清晰的指標。

監管不力助長私人機構將公共空間私有化,政府應盡快落實全面的監管機制,更新指引,並制定貝阻嚇性的罰則,加強巡查及簡化投訴程序,保障公共空間的管理質素及大眾的享用權。

再者,建立公共空間需要公眾參與,在資訊透明度不足的情況下,大眾不知公共空間所在。政府應主動提供配套助市民善用空間。雖然屋宇署地政總署均有提供列表,但有報道揭發網站上的資料不準確,如地政總署網頁圖片見到沙田駿景園設有兒童遊樂場,但該處原來已變成空地。近年民間已主動開發地圖,如HKPSI的公共空間資料庫草原地圖等,政府可參考製作有關的官方地圖,並開發方便市民使用的手機程式,令公眾可充分參與及使用公共公間,並有助民間協助研究及監察其管理情況。



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