【觸不到的公共空間】私人屋苑藏公地?民間審計揭10年問題仍在

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不能到達的公共空間,還算不算公共?10年前,大角咀私人樓宇港灣豪庭被揭發沒開放其「私人發展公共休憩空間」(Privately Owned Public Space,簡稱POPS),引來公眾關注,發展局其後發表POPS設計及管理指引,惟沒有法律效力。10年過去,最近民間組織「拓展公共空間」抽查11個住宅項目內的POPS,發現僅3個合格,其餘要不指示不清,要不入口隱蔽,甚至種樹擋路、寫明屬「私人地方」。這些公共空間是否已名存實亡?不想這樣,又有何方法?

隱藏在私人地方內的公共空間,往往幾成隱形。(受訪者提供)

最低分奧海城:公共空間設圍牆

樓梯、「私家重地」告示、厚實圍牆,私人發展商將公眾拒於公共空間門外的方法,可謂層出不窮。最近民間組織「拓展公共空間」乘港灣豪庭事件10周年,將今年定為「POPS關注年」,並發佈POPS審查報告,以暢達性、環境/設施、公眾使用、社交性4個範疇評分,在抽查的11個POPS中,僅3個合格,最低分的是奧海城一期奧海城海濱公園,僅7/20分。

報告指該公園入口處遠離商場,沿路沒有指示牌,暢達性低,而且公園圍牆採用與私人空間一樣厚重及不透明的設計,減低公眾對該空間的注意。報告又指空間窄長,主要用作通道,用途單一,不鼓勵社交。發展局回應指,如果地契有列明須設指示牌,才可強制業主履行,至於未有規定者,各分區地政已透過信件建議業主提供指示牌。

裏面是開放給公眾的奧海城一期奧海城海濱公園,但從外形看來就像住宅的一部份。(受訪者提供)

入公共空間要會員證?

其餘不歡迎公眾的設計,還包括紅磡海逸豪園,其海逸坊商場4樓公共平台需經過私人會所通道才可到達,而會所入口需要出示會員證。荃灣麗城花園更貼出「私家重地」告示,且以樓梯將公共空間與路面分隔開,使暢達度減少。

西環寶翠園的設施亦未完全顧慮遊人需要,現場只得零星石質桌椅,冬天如寒冰床;場內只有少量遊樂設施,旁邊沒有座椅給家長休息。空地上開出十多格階磚空位種植小樹,每格之間不夠一米,使該處尤如叢林,不鼓勵使用者停留,整體評分僅8/20,分數屬11個抽查空間中的第二低。

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最高分的是油麻地駿發花園,但也只得14/20分,其中還有不少指示牌禁止公眾進行各種活動如禁止球類活動。拓展公共空間秘書長葉紫盈(Kathy)指,香港無論私人或政府管理的公共空間,往往採家庭式思維,「原意是怕影響到人,但太多禁令卻容易令使用者反感、不想用。」她說。「應該從設計上去改善,而不是禁止,例如路設計得闊些,人和單車都可以行,就不怕撞到人。」

而且,定立禁令的背後,所依法理其實未明——地政總署負責的私人發展公共空間大多並沒有簽署《撥出私有地方供公眾使用的契約》(deed of dedication),即只能據地契擬定規則,而地契內列明,市民可以在這些空間進行所有合法的活動(all lawful purposes)。發展局回應2011年公佈了「私人發展公眾休憩空間設計及管理指引」,鼓勵POPS業主和管理公司盡可能合理運用空間,容許不同種類活動進行。惟此指引並無法律效力。

POPS分別由地政署及屋宇署負責,前者大多沒簽訂公契,即如上文所述只能據地契擬定規則,但後者則有簽訂公契。發展局指屋宇署與業主簽訂的《撥出私有地方供公眾使用的契約》主要條款包括︰

1)業主須開放撥出的地方予公眾作訂明的用途;

2)業主須自費保持所撥出的地方清潔整齊,免受阻塞;及

3)如果業主不執行有關契約的規定,政府可按契約條款作出跟進行動,例如要求業主拆卸安放於用地上而會阻塞公眾通道的工程。

公共空間的使用條款,該由誰來定?(受訪者提供)

申請使用無門 政府資料錯誤

除了設施不完善,這些POPS似乎也不歡迎公眾申請使用。據發展局於2011年發佈的「私人發展公眾休憩空間設計及管理指引」,業主或管理公司須清楚訂明在POPS舉辦活動的申請程序及規則,然而以荃灣麗城花園為例,網上在政府網頁以外,並無該POPS的資料,遑論給人申請使用。

「其實2014年審計署都有做(審查),但至今這些公共空間都沒有大改善。」Kathy說。每年地政署都要做周年巡查,但政府網站上的POPS資料卻不準確,如地政總署網頁圖片見到沙田駿景園設有兒童遊樂場,但該處原來已變成空地。發展局回應指沒有現成的巡查次數統計,如巡查後發現有人違反地契,會向業權人發出警告信,如違契情況未適時糾正,業權人將被「釘契」。

沙田駿景園原來設有遊樂設施的地方,變成了一片空地,政府網頁卻無更新。(受訪者提供)

2011年指引無法律效力 民間組織望立法

Kathy指,有些POPS當初簽訂地契時,地契沒限制開放時間、設施要求等,2011年發展局發佈的設計及管理指引也沒法律約束力,「發展商不做足也不會犯法,很多時他們都因為錢的問題減少POPS開放度,不想做那麼多管理功夫。」然而她指POPS的出現原本該是好事:「屋苑和社區很近,我們要去公園其實可以不用只去添馬艦。」現在空間被浪費,她期望縱使地契不能改,政府也可將指引變成條例,「使發展商不會濫用政策,私有化公共空間。」

2008年港灣豪庭事件後,政府曾指不會再鼓勵在私人住宅內設公共空間,但商業建築內的公共空間則無提及。未來除了住宅內的公共空間,「拓展公共空間」也將會對商業項目內的公共空間展開審查,「希望多些人去到、用到。」Kathy說。

民間組織「拓展公共空間」的私人發展公共空間審計報告:http://bit.ly/2FFigJl
 

港灣豪庭當年被揭發沒開放公共空間,法團一度申請「贖回」地方,但至今未獲區議會支持,仍是公共空間。但設計上入口仍然隱蔽,公眾更需要走兩層樓梯、穿過商場外狹窄的休憩空間才可到達。(受訪者提供)



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