建立土地儲備論流於空泛 「未雨綢繆」豈僅指造地?

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土地供應專責小組終向政府提交報告,正式為諮詢程序寫上句號。報告指出,香港有必要建立「土地儲備」,為將來發展未雨綢繆,並建議共八項短、中及長期措施,用以提供約3,000公頃土地,遠超原來1,200公頃目標。香港房屋問題嚴峻,有必要增加土地供應,以保障市民住屋權利,甚至改善整體住屋環境的質素。然而,增設土地儲備的效用,還看政府如何運用所得土地。在提出覓地方案後,政府仍有必要向公眾闡明建立土地儲備的用途,尤其是承諾將若干份額用作興建公營房屋,才能確保土地儲備用得其所。

經過重重的爭議和反複討論,小組在報告內列出8個優先選項,包括3個短中期及5個中長期方案,建議特首優先考慮。分別為:新界棕地、新界私人農地、私人遊樂場地契約用地(包括粉嶺高爾夫球場)、維港以外填海、東大嶼都會填海、岩洞和地下空間、內河碼頭及新界新發展區。(資料圖片)

廣義來說,官方一直設有土地儲備,惟過去政府造地乏力,故有重建「土儲」的必要。過去政府一直積極定期造地,諸如發展新市鎮時亦曾儲備土地,故土地供應大致穩定,「土地儲備」一詞亦少有出於現於政治議程當中。曾蔭權政府在經濟衰退後疲於造地,引致樓價高企,及後政府終於將建立「土儲」放進施政大綱,惟房屋問題至今仍然嚴峻。

歷時五個月的公眾諮詢期於9月26日結束。(資料圖片)

前車可鑑,穩定的土地儲備之於城市發展甚為重要。然而,建立可能上千公頃的土地儲備,港府如何運用才是關鍵。畢竟,公眾對固有的土地發展模式早已大失所望,珍貴的土地資源大多用作賣地用途,所建的房屋既不為公眾所能負擔,賣地收入又只會被撥入儲備基金作基建發展之用,最能應社會之急的公營房屋卻長期短缺。

計及凡此種種因素,小組預計實際土地短缺數字應遠 高於 1,200 公頃,而這數字尚未包括建立土地儲備所需要的額外土地。

資料來源:《土地供應專責小組報告》

公眾憂慮土地儲備未能主要運用在興建公營房屋,絕對有理可依。即如《長遠房屋策略》曾制定「六四比」的新增公私營房屋比例(現已更新為七三比),政府卻未有好好遵從;有團體發現啟德發展區的住宅分布竟為公營四成、私營六成,有違政策承諾。更甚者,現在公營房屋的定義更包括了具置業性質的綠置居,導致所建公屋未能全數用以照顧輪候冊上的基層家庭;即使綠置居理論上可釋出現有公屋單位,但翻新和編配需時,結果仍未能即時為市民紓困。

再者,政府亦一直被質疑低估未來公營房屋需求,令人憂心政府縱然覓得土地,也難以解決市民的房屋需求。有學者指出,《長策》只估算2016年至2046年的公屋需求為43萬個公屋單位,但過去兩年度的公屋申請新登記者已高達3.15萬人,若情況持續,只需三十年便有多至94.5萬個新增的公屋單位需求,與官方估算大相徑庭。當然,政府現時將新增公私營房屋比例增至七比三,照理會增加公營房屋供應量,但出租公屋的供應量仍未有大幅增加。建立土地儲備的用途未有定案,公眾仍不可期望此舉能有助大幅增加公屋供應。

簡言之,建立土地儲備為大勢所趨,惟政府必須為此闡述更多,承諾未來土地用途將能切實用於興建公營房屋,徹底解決困擾社會多時的房屋困境,才能取信於民。歸根究祗,政府重掌土地發展主導權始為箇中關鍵;土供組一直宣稱,政府能藉建立土地儲備重獲主導權,但諸如公私合營般的土地發展選項,本身就涉及私人發展商的利益,政府在規劃上根本未能作出全盤控制,更遑論藉此導正未來房屋市場的發展。

黃遠輝指出,現時土地短缺,若不增加供應,調整公私營房屋比例將會淪為「零和遊戲」。(資料圖片)

「01觀點」早已指出,相比公私營合作,大幅動用《收回土地條例》從地產商收購農地,才是重導土地發展主導權的不二之法;政府既可釋除「官商勾結」之嫌,更可更整全地規劃農地用途,按社會需要適時發展,確立公營房屋主導的政策。土供組報告對《條例》的效力有所貶低固然可惜,但政府依樣因循保守,未敢善用既有的「尚方寶劍」,才是社會真正的損失。



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