減辣建議老是常出現 社會不應再迷信不干預神話

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自2010年起港府陸續起用樓市辣招降溫,市場人士不斷要求「減辣」;本港樓市去年稍有回落,當新一份財政預算案發表在即,一眾緊張市道的地產界人士隨即要求政府撤辣,甚至有論者認為辣招壓抑二手樓供應,令市民難以上車。誠然,辣招的原意之一為控制樓市升勢,過去樓價變化明顯顯示其功效有限;然而,辣招始終有效打擊房地產炒賣行為,重新確立房屋的居住功能。當住宅市場高度扭曲,房屋功能只重投資而輕居住,無疑需要政府干預介入,社會絕不應眷戀過去自由放任的地產市場。

港府過去先後引入不同辣招控制住宅物業的需求:政府先於2010年11月推出額外印花稅(SSD),向於購入物業後短期轉售的業主徵稅,並按購入至轉售間的年期長短設有不同稅率。上屆政府續於2012年為SSD「加辣」,增加當中稅率與轉售年期限制;其次,政府於同年推出買家印花稅(BSD),規定非本地買家及公司名義買家須繳付額外稅款;另外,在2013年,政府首次宣布調整印花稅率(DSD),主要提升200萬元或以下物業的稅率,與及將其餘物業的稅率加倍,而本地首置買家可獲豁免;此項稅率在2016年再次更新,一口氣將住宅物業的印花稅劃一上調至15%。

雖然政府以辣招整治樓市,不時被批評為藥石亂投、過度干預市場云云,甚至無力阻止樓市暴升,但其實辣招的設計清晰,主要針對控制首置以外的投資買賣行為,而且從實證上亦有效打擊房屋炒賣投機,實不像坊間批評般一無是處。諸如控制住宅物業短期轉售的SSD,成功令短炒行為絕跡市場,如賣家以確認人身份在物業成交前迅速轉售物業(即俗稱摸貨)的註冊宗數於2010年SSD推出前為月均190宗,在實施SSD後隨即降至月均44宗,甚至在往後年數陸續減少,導致短炒行為幾乎絕跡市面。

政府推出的眾多辣招無阻本港私樓價格再破歷史高位。(資料圖片)

同樣地,BSD亦在一定程度上阻撓了境外資金過度流竄本地住宅市場。根據中原地產研究部的數字,按已知買家姓名分析,2011年內地買家(以其姓名拼音分辨)購買本地一手物業的註冊宗數佔整體比率為29.7%,在翌年第四季實施BSD後顯著下降至21.3%,2013年全年數字更只有12.1%。當然,近年相關數字有所回升,估計是市場對有關政策有所消化,而且政策實施上亦存有不少漏洞,如過去常有報道指內地買家先藉本地公司購買物業避稅,後以公司股份轉讓轉移物業到其手上。但這都是在政策設計上可作改善的地方,不能因此否定政策原意。

地利根德閣是半山豪宅,本土研究社發現部份單位以公司股權轉讓形式轉售。(資料圖片)

去年市道稍稍回落,市場人士隨即喊聲四起,直斥政府干預過深,要求政府盡早撤辣救市;當中不少人矛頭直指SSD,稱該稅項一直影響二手樓供應,造成二手樓市場交投慘淡,甚至被視為樓價飛漲的元兇;更甚者,不少論者搬出為民着想的姿態,聲稱二手樓一向為上車人士首選,現二手樓絕跡市場只會使令市民難以置業,故「建言」政府從速減辣,令住宅市場重回正軌,並還市民一個上車夢。

港府過去高度放任房產市場自由運作,不對市場上的過份炒賣行為加以阻止之餘,更容許社會買樓致富的迷思不斷發酵,住宅的功能才會被投資完全掩過,社會大眾的利益多寡更深深鑲嵌入地產市道發展之中。這種不干預的「常態」的確為不少既得利益者所喜見,不但物業投資者能藉炒賣操作一本萬利,一般置業人士亦能靠其物業升值享受財富增值,更不用說地產業界人士能藉繁榮市道迎來無限商機。可是,這種常態卻建基於未能置業者的利益上,失控的投機炒賣或令樓價飇升,導致一般市民的居住成本因而倍增,更遑論嘗試登上置業階梯。

中原城市指數在2018年末連跌13周,顯示香港樓市出現調整。(資料圖片)

誠然,設立辣招的確無阻樓價飛升,但這乃由過去本地銀行長期低息,導致借貸成本極低與買樓的相對投資回報較高,以及全球游資流動資產市場所致,故縱有辣招亦無法抑壓市場對地產的熾熱需求,樓價才一直「破頂」。政府固然不能寄望單靠辣招便能為樓市降溫,但亦不能因此否定辣招在控制物業炒賣上的功能。而且退一步來說,現在減辣根本無助市民置業,畢竟在其消息刺激市道下,樓價水平可望維持、甚至突破高位,公眾始終難以負擔,更何況高位入市危機處處,市民即能勉強置業亦非為好事。

無論如何,房屋的意義扭曲多時,本港務必需要一場徹底的範式轉移,才能重置房屋居住的功能,與其重建地產市場理性的投資環境。實施辣招打擊過份的炒賣投資,可謂是走對了第一步,斷然撤辣不但無助市民置業,甚至會在房屋政策改革上走上回頭路。

誠如「01觀點」早已指出,辣招非但不能撤,更須恆常化,以告誡社會自由放任房產市場的時代已經結束。之所以有辣招影響市民上車之說,全因在置業一直「壟斷」了市民居住的選擇,故被逼受制於業主的投資決定。因此,房策改革絕不應止於辣招,簡單來說,政府應致力為市民提供可負擔房屋,於未來積極供應公營房屋;並須從速實施全面的租住保障,以擴闊置業以外的居住可能,打破「買抵過租」的無奈局面,豐富市民可負擔住屋的選擇。



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