發展商囤積農地過千公頃 土地空置稅是解決良方嗎?

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恆地主席李兆基宣布考慮退休,不同媒體紛紛回顧該地產巨擘的豐功偉業。作為發展商,「四叔」的偉業固然叫人嘖嘖稱奇,但作為社會的一分子,一如其他地產龍頭,其投機發展的行為實在有違公眾利益。香港缺乏土地建屋,在新界囤積最多農地的恆地難辭其咎。政府須正視發展商於新界肆意囤地的問題。

2015年,恆地主席李兆基高調「捐地」,將旗下元朗馬田壆的一幅土地交予保良局興建青年宿舍,該項目亦於近日正式動土。此舉看似甚有大慈善家的風範,但有媒體早戳破幻象,發現恆地曾多次申請將該幅土地改變作低密度發展用途,惟其申請屢次被駁回,不禁教公眾猜疑其捐地用心。

由恒基主席李兆基捐地興建的保良局青年宿舍,位於元朗馬田壆。(資料圖片)

發展商將私人土地捐出作社會用途,確實值得鼓勵,惟公眾所反感的,是發展商多年在新界囤積空置過千公頃土地,浪費貴重的土地資源。若發展商藉捐出「無用」土地即可贏得掌聲,實教人難以接受。

發展商囤積大量土地,不少為位於新界的農地。在本港近4,400公頃的農地中,有過千公頃屬於香港四大發展商,包括恆基、新鴻基、新世界及長實。地產商自八十年代開始以低價收購新界農地,惟不少一直維持閒置、甚或荒廢狀態。然而發展商卻對其行為毫不忌諱,諸如恆基甚至以其「 本港擁有最多新界土地之發展商」的身份為傲。

土地供應專責小組將發展私人的新界農地儲備列為八大優先處理選項。(吳鍾坤攝)

香港土地資源本已珍稀,任何囤積土地行為都會阻礙社會發展,政府理應加以禁止,更何況發展商囤積目的只在居奇,荒廢農地多年只待適時發展,以謀取暴利,政府實在沒有理由縱容如此行為。但有趣的是,在港囤地不但沒有懲罰,囤地者彷彿更似是「受害者」,屢屢聲稱在制度下「被迫」囤地。地產業界人士時有批評,農地改劃成住宅用途的補地價成本過高、而且行政程序複雜,以致不利發展商釋出農地資源,故不時要求政府放寬發展農地的門檻。

發展農地之難,地產商自然熟知,惟在囤地沒有任何成本的情況下,發展商囤地行為自然變得不受約束,那怕將農地徹底空置,發展商根本無壓力急於發展,反而只須靜觀其變,等待政府釋出「善意」,囤地居奇自然水到渠成。

姚松炎指,自80年代開始,不少發展商已收購農地囤積,游說政府改劃用途,讓他們興建私人住宅。(資料圖片)

而且,政府一直未敢直接干預發展商囤積農地,只願旁敲側擊,以「軟措施」誘使發展商加快發展旗下農地,彷彿正是承認囤積農地乃制度使然,始終沒有正視發展商囤地問題。諸如上屆特首梁振英所構思的「補地價仲裁先導計劃」,正是有意藉設立獨立仲裁庭,以加快農地改劃成住宅發展,惟發展商反應極為冷淡。直至現屆政府有意以公私合營方式發展新界農地,仍是離不開以合作方式鼓勵地產商發展農地,從頭到尾也未曾否定過囤地行為。

過去各大發展商猖獗囤地,鞏固及擴張其地產帝國的勢力,正是由港府一直缺乏一套有效懲治囤積行為的制度所致。事實上,囤地行為阻礙城市發展,不少地方均嚴正阻止,例如透過設立土地空置稅,懲治空置土地作投機的行為。例如南韓首爾,當地政府向任何空置超過兩年的土地徵收5%的加額物業稅,而且稅率會按空置年份增加而上升,藉此阻止當地房地產的投機行為;另外,內地亦於早年通過《閒置土地處置辦法》,向未動工、閒置滿一年的土地,按地價收取20%的土地閒置費,以打擊國內日益嚴重的閒置土地問題。

尹兆堅質疑公私營合作發展土地,有官商勾結之嫌。(資料圖片/梁鵬威攝)

四大地產商都已開始改朝換代,惟所囤積的過千公頃農地仍處於閒置,政府着實須拿出魄力,正視囤地問題。針對地產商正在「曬太陽」的農地儲備,單單設立土地空置稅並不足夠。由於現時政府對新界土地缺乏完善規管,不但部分新界農地的使用在規劃上不受監管,甚至對其他受監管農地的執法極為粗疏,導致棕土橫行,發展商大可將空置農地用作棕土以求避稅。即使退一步說,空置稅能迫使發展商加速改劃農地作住宅發展,但可以預料,所興建的都只會是豪宅單位,星斗小民無從受惠。因此,更為直接的方法就是政府動用《收回土地條例》,向地產商悉數購回空置多時的農地,取回發展土地的主導權,並可按社會不同需要發展。

那麼香港是否毋須設立土地空置稅?非也。禁止任何與房地產有關的投機行為,政府對之設立規限乃是應有之義。政府應盡早研究有關立法,顯示社會並不歡迎囤地行為,並且敬告發展商囤積居奇是須付上代價。當然,誠如前言,土地空置稅要有效力,政府就要規管新界的土地發展。故此,政府同樣須盡早研究詳盡的棕土政策,包括徹底調查記綠目前的棕土使用情況,加強對違法用地的執法,以及在未來將「發展審批地區圖」的覆蓋範圍,擴展至新界所有農地,使新界農地能盡數納入政府規管。



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