戰前唐樓遭拆骨 市建局自製「大三巴」 活化誠意有多大?

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近日,嘉咸街三連棟戰前唐樓正進行工程圍封,市建局指將按原定保育計劃,只保留唐樓的「立面」,後方的建築會被改建,中西區關注組批評做法「跟拆卸無分別,只是剩下一個裝飾」,並稱已向古蹟辦申請評級,亦已要求市建局重新審視計劃,完整保留整棟建築。

市建局成立超過18年,曾主理多個大型市區更新項目,雖然《市區重建策略》已指明局方具文物保育的責任,不過,其發展項目經常被指偏重自負盈虧,在保育及更新歷史建築物方面的欠缺支援,社區的意見亦備受忽略,局方在規劃時應主動了解舊區的發展脈絡及為建築作評估,訂定以人為本的保育方案,以延續舊區的人文特色。

未為建築評級 市建局保育被動

據《市區重建策略》,市區更新並不是零星拆建的過程,市建局的角色包括重建發展、樓宇復修、舊區活化和文物保育,作為其四大業務策略,「保存具歷史、文化和建築學價值的樓宇、地點及構築物」亦是市區更新目標之一,市建局的工作包括保留有關社區的原有地方色彩和不同地區的歷史特色。

市建局於2007年7月正式啟動「卑利街/嘉咸街重建項目」(H18項目),當中牽涉四幢戰前唐樓,分別為嘉咸街26A至C號三幢,以及永和號雜貨店舊址。

卑利街╱嘉咸街發展計劃 (H18)項目範圍(來源:市建局)

日前《香港01》報道,建於1920年代初的嘉咸街三連棟唐樓已開展圍街板工程,市建局計劃只保留現有唐樓面向嘉咸街的立面,而後方的建築會被改建。中西區關注組召集人羅雅寧指,本年三月底已向古蹟辦申請為建築評級,對方亦稱正進行評級研究,故她認為市建局絕對不應在此時進行任何拆卸,正計劃向發展局發出「緊急信件」,要求保存整棟建築。另外民間團體亦指只保留「門面」,將失去原來獨有天井建築特色。

事實上,位於同一重建項目區域範圍的前永和號唐樓,早年亦曾被局方計劃以「留前不留後」的方式進行局部改建,只保留兩幅立面牆,經過民間關注組爭取原棟保留,及整理報告至古物古蹟辦事處及古物諮詢委員會要求為永和號評級後,市建局最終於2017年5月答應全幢保留永和號,同年6月永和號獲古蹟辦評為一級歷史建築,永和號唐樓才得以避過一劫。

一旦具有保育價值的建築被拆卸,將難以復原,局方應先作謹慎評估,但市建局多年來未主動為H18項目要求古蹟辦作評級,反映局方並未重視其作為歷史建築的價值,主要以工程技術決定建築物的發展,古跡保育則只依靠民間主動爭取。單單保留如裝飾般的立面,顯然令建築物失去原有特色,即使已有永和唐樓作為前科,局方仍對民間訴求視而不見,亦未改善其保育策略,令人質疑局方是否已盡其保育責任。當局應盡快向公眾交代其他可行方案的研究,在建築安全及歷史保育中取得平衡。

偏重自負盈虧 社區價值被犧牲

事實上,由於市建局緊守自負盈虧的原則,保育工作則必然受成本效益所限制。在2010年市建局成立之初,時任市區重建策略檢討督導委員張仁良已承認,保育工作成本昂貴,亦透露委員會曾考慮成立獨立基金推行保育項目,減輕市建局的財務負擔。至2015年時任發展局局長陳茂波已明言,重建發展作為巿建局的其中一項核心業務可產生盈餘,但其他業務(例如樓宇復修、在市建局項目範圍內保存具歷史價值的建築及活化地區)均為非牟利,可能會招致財政虧損,但他仍強調巿建局應確保可財政自給,以為其他工作提供支援。

  2018年 2017年 2016年
復修及改造支出 61,565,000 46,687,000 24,873,000
活化及保育支出 5,344,000 5,880,000 5,752,000
保育物業、保留物業及安置單位支出 49,695,000 37,172,000 34,103,000

來源:市建局年報

市建局因受財務所限,欠缺積極保育的誘因,此先天不足,將危及居民及整體城市的可持續發展,不少本地舊城區的建築極具歷史文化價值,亦是居民社區生活的一部分,若只衡量建築拆卸重建後龐大的經濟收益,隨意拆卸建築或管理不善,可能令市區更新反成破壞。

市建局依賴土地發展項目與地產商合作發展豪宅、酒店、商業大廈等帶來龐大收益,正如H18項目位於嘉咸街、結志街和閣麟街的C區,2017年由永泰地產(0369)及資本策略(0497)以逾百億元奪標,成為市建局歷來批出的最高標價項目,土地將作興建酒店及辦公室用途。然而,市建局在拍賣土地賺取利潤之時,又投放多少回到市民身上?

當局不應忘卻其展開市區更新的宗旨之一,即「改善舊區居民生活環境」,既其以公眾利益為由收回土地,則須以社區的需要為優先考慮。

平情而論,中西區關注組爭取保育的舊建築,如政府山西座、永利街,及近期的閣麟街民房磚牆遺址,都獲政府或市建局承諾保留,局方願意回應保育訴求值得鼓勵。不過,在保留歷史建築之餘,應進一步完善管理,目前保育團體憂慮工程污染、人流、交通負荷等或對古蹟構成負面影響,在管理上,局方應盡保育責任,如透過活化讓其回歸社區,延續社區連繫,主動增加社區參與及加強溝通,並對社區提供適切援助,持續監察,確保區域發展不會偏離更新原意。

市建局在過去十年財務業績(來源:市建局年報)



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