【施政報告2019】林鄭自揭原來有地 房策乏力問題未解

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土地及房屋供應無疑是令香港社會頭痛多時之難題。特首林鄭月娥周三(16號)發表最新一份施政報告,重點落在土地及房屋政策上,社會毫不意外。她希望集中火力解決社會深層次矛盾,以舒解目前社會困局,也是自然之舉。惟其施政方向未能突破固有思維,放寬首置按保更猶如暴力托市。當連房策此「重頭戲」都折射出政府對問題之認識不足,社會如何能期望她能展開全面施政改革?

強推公私營合作 挑戰民意底線

政府近年經常藉故辯稱土地供應不足,推卸房屋發展的責任,誰不知在社會壓力下,政府輕易就可藉《收回土地條例》收回至少450公頃的土地,證明問題根本從來不是「無地」,而是政府「無心」。

誠如近月消息所指,林鄭月娥提及會檢視新界大批私人擁有的農地及棕地,政府將考慮引用《收回土地條例》收購新界私人土地,總算是回應公眾所望,動用「尚方寶劍」收回閒置、低度使用、甚至具污染性作業的新界農地及棕地,並作公營房屋發展之用。發展商在新界的農地儲備逾過千公頃,同時據政府估計新界現時的棕地面積亦達1,300公頃,雖然兩者或許有所重疊,但目前政府只希望引用「條例」先收購接近新市鎮的450公頃棕地,明顯未夠進取。

相反,政府明顯希望以公私合營方式處理上述無意收購的新界土地。政府將推出為期三年的「土地共享先導計劃」,發展商可申請改劃私人土地,政府將會額外提升其發展密度,而新增樓面面積將有七成作公營房屋發展,餘下三成為發展商所有,而發展商只須為後者繳付地價;政府亦希望藉設立「公正、嚴謹和具透明度的審批機制」、並由一個「具公信力的社會人士組成的顧問小組」提供意見,希望釋除公眾疑慮。

但問題是,公私合營的發展模式本質上難以擺脫「官商勾結」之嫌,即使機制上如何盡量達致透明,不可忽視的是土地發展的主導權乃在地產商手中,而非政府;發展商可決定、整合農地發展範圍,並且可先行規劃、興建區內的基建配套,後在補地價中扣除有關開支,可謂高度主宰有關土地的發展;而以往如天水圍般的公私合營例子,正如折射出當發展商能主導規劃下,地方發展往往並非公眾利益為本,並在地產商逐利的邏輯下產生不少問題。加上,目前政治氣氛越發緊張,政府失信於民每況愈下,政府強推公眾不存信任的土地共享計劃,勢必刺激社會的負面情緒,政府實無必要抱薪救火。

林鄭月娥原定赴立法會宣讀新一份施政報告,遭民主派議員不斷高呼口號、高舉標語抗議,導致會議兩度暫停,政府最終宣布改以視像方式播出林鄭宣告整份《施政報告》。(梁鵬威攝)

放寬首置按保 猶如暴力托市

《香港01》多次指出,香港房屋問題並非缺乏土地,而是政府之房策失當,任由市場扭曲。在房屋政策方面,政府為照顧市民置業需要,將首次置業人士最高可申請九成按揭貸款的樓價上限由目前400萬元提升至800萬元,而可申請八成按揭的樓價上限則由600萬元升至1,000萬元。此舉無疑減輕了上車人士的首期負擔。舉例說,據中原地產資料顯示,目前放盤叫價400萬元的單位只有260多個,而800萬以下的單位則有6100多個,換言之可申請九成按揭的單位增加近23倍。

然而,申請高成數按揭的樓價上限倍翻,令更多市民能夠藉此上車,其代價為刺激二手盤的叫價,有機會導致樓價水平暴升,甚至重新定義「上車盤」的門檻,納米樓單位有機會以600、700萬元出售亦絕不出奇。更令人莫名其妙的是,社會不少聲音均只要求政府溫和放寬按保要求,如將九成按保的樓價上限由400萬元提升至500萬元,及將八成按保由600萬元提升至800萬元,但現時政府的動議卻可堪稱「暴力」,勢對樓價造成重大影響。更甚者,按揭證券公司旗下按證保險公司亦表示,首置人士如未能符合壓力測試,仍可申請最高八成及九成的貸款,更是有無顧信貸風險及市民投資風險之嫌,對地產市場發展甚無益處。

再言,香港樓價飆升,早已理性欠奉,市民的收入增長遠遠追不上樓價上漲的速度,政府須處理的是阻止樓價上升,甚至應壓低樓價,方為助市民上車的應有之法,惟政府卻囿於置業教條,增強借貸力度,無視市民還款壓力的風險,勢將更多市民拉進風高浪急的地產市場內,有如陷他們於不義。政府理應加強力度興建不同類型的資助房屋,既助有需要市民上車,亦有助平抑樓價,打破社會對買樓如宗教般之迷信。

首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限,將由現時400萬元提升到800萬元﹙資料圖片﹚

強售租置貨尾 無視公屋輪轉需要

另外,《施政報告》承諾加快推售租置公屋貨尾。現有39個租置屋邨只有4.2萬伙仍未售出,據悉現時上述屋邨每年僅能售出3,100伙,速度緩慢,故政府決定加大力度,可能方案包括提供更優惠折扣加大購買誘因、以補償金額等鼓勵無意購買單位的租戶遷出等。

然而,出售租置公屋弊處不少,其一正是削減可輪轉的公屋單位數目。林鄭回應坊間有關重啟全新租置計劃時,亦以此理由拒絕,認為目前公屋供應未曾到位,實不宜於此時此際重推計劃,那些為何她仍要執意推售餘下租置單位貨尾?據悉,房委會從上述租置屋邨每年能收回約1,200伙單位,數目實在不少,政府實不應加快推售,從而令可作輪轉的珍貴公屋資源從而私有

新一份施政報告提出加快推售租置計劃的貨尾單位。(張浩維攝)

終願推出租津 惟仍不見租管

對於非公屋、非綜援的低收入住戶,政府宣布發放現金津貼,支援包括輪候公屋人士在內的市民。誠然,現金津貼可舒緩輪候公屋的基層家庭壓力,但這本就不應單獨實施,而是附以租金管制實行,否則現金津貼只會任由業主榨取,導致私樓單位、特別是劏房的租金上漲,政府變相補貼業主,基層租戶得不償失。

社會爭取租津多時,如今終獲政府首肯,當然不失為樂事。但公帑如要用得其所,政府亦可研究優先發租津予輪候公屋較長時間的人士,而因他們距獲配公屋單位不遠,業主可作加租餘地不多。但始終市場租值會在政府租津政策下有所刺激,政府始終必須盡快研究重推租管。

綜觀這份《施政報告》,其性質更像《財政預算案》般派糖、調整措施金額等,過於從根本理念中檢視土地及房屋政策。社會動蕩已逾四月,各界無不盼望香港能重新出發。若林鄭以為單憑這些治標而非治本的方法,能夠叫市民重拾信心的話,那要麼是低估了香港人的智慧,要麼是大眾高估了其能力。



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