【十年回顧】樓價飆升1.6倍 房屋問題延宕未解

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2009年與2010年之交,西半山豪宅以天價成交,太古城、美孚新邨等主要屋苑樓價在一年內升三成多。那時或許以為樓市升幅過度,但原來此後十年樓價更「癲」,累計已輕易翻逾一倍。十年過去,「住」仍然為港人最大憂困。公營房屋供應依然滯後,劏房及納米樓「遍地開花」,安居立命實在談何容易。過去三屆政府對土地及房屋困境束手無策,問題始終在於未有決心撼動固有的既得利益結構,寧願犧牲低下階層的福祉。政府是時候「睡醒」正視癥結所在,別讓房屋問題再延宕十年。

房屋問題這十年如何急劇惡化,社會歷歷在目。今年7月至9月,40米平方呎或以下住宅的平均樓價指數為每呎15,309元,為2010年的2.6倍,相較之下原來十年前的樓價已相當「溫和」。樓價脫韁,發展商更肆意將價就貨,十年間「研發」出樓盤面積屢創新低的納米樓,以「照顧」市民需要,無疑是另一倒退。同時,市民買不起樓自然刺激租務市場,租金指數同樣於十年間以倍數上升,未能負擔一般私樓租金者更須「下流」至租住劏房。十年前馬頭圍「冧樓」事件,教不市少民初次認知劏房的存在,如今劏房輾轉竟已變成居住常態,目前容納了近20萬人。種種現象均指向市民對可負擔房屋的殷切需求,十年來公營房屋卻供應疲弱,公屋申請宗數由2010年14.5萬宗飆升至今年25.7萬宗,輪候時間由2年倍增至5.4年。

十年來本港樓價指數翻倍。(資料圖片)

曾蔭權:始作佣者

市民如今的居住慘況,市場運作只是表象原因,探其根本,過去三屆政府才是「功不可沒」。十年前在任的曾蔭權可謂土地及房屋問題的始作俑者,任內雖然帶本港樓市走出沙士陰霾,打造自由經濟欣欣向榮的虛象,代價卻是大幅減少興建公營房屋,其中一例正是煞停居屋興建,一手摧毀房屋階梯,直至2011年才決定復建。更甚者,曾蔭權疏於造地,任內並不積極發展土地積穀防飢,雖說目前房屋問題並不可全歸咎於無地可用,但曾蔭權的「無為」始終為房屋困境埋下禍根。

曾蔭權任內並非沒有嘗試干預樓市,他其實為樓市辣招之父,於2010首推針對短期買賣的「額外印花稅」(SSD),其後兩屆特首亦有彷效以不同辣招管制樓市需求。但若單以為樓市降溫衡量,辣招的成效有限,始終公、私營房屋供應乏力,單靠辣招稍稍調控炒賣需求難稱有效,更何況稅項容易被市場適應,如不輔以其他有力的管制措施,樓價自然高企不下。有不少論者甚至批評辣招扭曲樓市,反倒影響二手樓供應,為樓價火上加油。投機行為本應受到規管、限制,設辣招的本質不應純粹視作為樓市降溫,曾蔭權的問題並非引入辣招,而是只引入辣招,而沒有對土地、房屋政策作全盤考量及改革

梁振英:小修小補

繼任者梁振英大舉增加房屋供應量,特別是大增私樓供應地,2016至17年度甚至超額供應近2萬伙私樓,似是與曾蔭權年代的被動截然不同。但此等努力只見於私樓供應上,公營房屋的興建依然乏力,未阻公屋輪候數字、時間節節上升。曾被他稱為「粒粒皆辛苦」的土地資源,全都傾斜於私人地產市場當中,實際上難惠及低下階層。

梁振英任內強調「土地問題」,雖重新重視開拓土地供應,惟未敢撼動土地亂局背後的既得利益結構。最為人熟知的例子莫過於橫洲公屋爭議,政府原擬收回元朗橫洲部分棕地興建過1.7萬伙的公屋,惟在鄉事勢力反對下突然修改計劃,暫緩收回有關棕地,並改劃範圍波及附近的非原居民村落,最終計劃第一期的可建成單位僅減至4千伙,其餘第二期的1萬3伙現更須延期至2033年才能落成。政府並非無地可用,卻是不敢向閒置、低效使用的土地「開刀」,不願開罪背後的既得利益團體。

政府當年與鄉事派「摸底」後,頓減橫洲公屋項目規模。(資料圖片)

梁振英口講要增加土地供應,卻不敢撼動社會上的既得利益結構,所能做到的只是小修小補。梁振英任內積極檢視政府機構或社區用地(GIC)的用途,希望可藉此找出可利用作住宅發展的土地。此舉本意雖好,惟最後不少找出的僅為零碎、細小的地塊,政府甚至有意向使用率不低的土地下手,本地足球球會傑志當年剛落成的訓練中心就差點慘遭「毒手」。梁振英不願正視棕地般更重要、實在的土地問題,未敢適度干預市場、甚至挑戰既得利益結構,卻只盲目「搶地」,可見他始終未能打破自由經濟的囹圄。

林鄭月娥:未見魄力

林鄭月娥主打民生議題上台,曾教社會有所期許,如社會倡議多時的過渡性房屋,前任梁振英均對之嗤之以鼻,但林鄭甫上台就准許有關項目,作風的確教人耳目一新。但過渡性房屋本質上終歸是聊勝於無的過渡措施,政府要助市民安居,始終須大力興建永久性的公營房屋,但林鄭班子在就連行過渡性房屋也進展緩慢,迄2019年11月僅有600個相關單位,儘管政府計劃未來三年提供1萬個單位,但其效率根本難以教人信服。

另一方面,林鄭上台後矢志重建置業階梯,分別另設首置上車盤計劃與恆常化綠置居項目。樓價水平脫離市民負擔能力,政府提供更多類型的資助置業選擇縱然合理,但首置上車盤計劃至今規模甚少,難以照顧夾心階層需要。政府強推綠置居項目,更是將長遠房屋策略中原訂用作出租公屋的單位改作出售用途,惟政府卻無意增加整體公屋的供應數量。雖說綠置居可釋放綠表家庭的公屋單位,原則上為「一換一」,不會影響可供輪候家庭申請的公屋數量,但房委會收回單位、裝修及重新編配等過程需時,勢必影響基層戶上樓的效率。更甚者,政府改作出售的綠置居單位為面積有限的插針樓,打擊購買意慾,去年更疑似有「滯銷」的現象,可想而知要釋出現有公屋單位難度不低。

林鄭月娥的房策以置業為主導,致力推高自置居所比率。(張浩維攝)

林鄭不是一無是處。其修改了居屋定價方法,改以市民負擔能力計算,與市價「脫勾」,雖說居屋價格依然有可調空間,總算是德政。去年她推動「土地大辯論」,亦可望拓展土地供應。然而,一如以往,其政府執行能力成疑,例如土地大辯論報告出爐前,已率先宣布「明日大嶼」計劃,希望於大嶼山東部填海造地近1,700公頃,被廣泛批評借諮詢「過橋」,遭公眾廣泛質疑。再者,能更快解決土地供應的的選項如收回棕地、新界農地等,她未見積極考慮,予人避難取易之觀感。

十年過去,房屋問題儼如香港的長期病患,慢性危害市民生活質素。能否治癒,全在於政府願否正視箇中癥結。經過反修例一役,林鄭矢志要解決社會上的深層次矛盾,特別是研究動用《收回土地條例》收購發展商閒置農地發展公營房屋,似乎在房策改革上帶來一點曙光。然而,林鄭依然堅持先推動公私營性質的「土地共享計劃」,有需要時才動用「尚方寶劍」收回農地,明顯仍未敢挑戰所謂「地產霸權」。地產商近月陸續「捐地」或象徵價租地,雖可謂展示社會責任,但也取令人猜疑是否想換取政府寬鬆對待。政府能否把握機會解決土地和房屋的深層次矛盾,仍是未知之數。如果政府仍然未能拿出魄力,揚棄自由放任經濟的迷思,香港人的安居夢,還要白白消磨幾多個十年?



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