綠置居「炒風」漸起 轉讓限制應更嚴格

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樓市熾熱,帶動樓價屢創新高,資助房屋自然亦非例外。政府於2016年推出首個綠置居項目景泰苑,三年禁售期已滿,漸見高價成交。近日有單位轉手後帳面獲利超過一倍,教人擔心綠置居成為炒賣工具。資助房屋的作用理應為協助有需要的市民安居樂業,繼而改善生活環境,而非借樓市槓桿為市民致富,政府必須增加綠置居的轉售限制,不應容讓業主短炒獲利。

根據目前安排,2019年前推出的綠置居項目(即景泰苑及麗翠苑)在業主購入首兩年內,均只能以原價售予房委會,後者雖不會直接回購單位,但會轉讓予提名綠表買家購買;而在購入後第三至五年內,業主可在無須繳付補價的情況下,申請於居屋第二市場出售予房委會提名的綠表買家,價格則由業主自行議定;而在購入滿五年以後,業主除了可繼續於居屋第二市場出售,亦可在「補地價」後於公開市場出售。

景泰苑於2016年開售,至今已入伙超過3年,即業主已能於居屋第二市場出售其物業。據《香港01》翻查成交紀錄發現,景泰苑至去年底共有九宗成交紀錄,單位面積由192平方呎至493平方呎不等,普遍升值接近一倍以上,其中升值最多的為一面積僅194平方呎的單位,業主於2017年以112萬購入,其後以270萬於第二市場售予綠表買家,帳面獲利158萬,單位升值接近1.4倍。

轉讓寬鬆 問題不少

綠置居二手交投獲利甚豐,不少聲音均憂慮有關項目已為炒家恩物。或有不少人認為,綠置居高價乃市場機制使然,而且業主僅售出其自住單位,並且已「持貨」三年,實在難言作炒賣。誠然,樓價近年「愈升愈有」,公屋於自由市場的成交價更是屢創新高,即使景泰苑尚未能於公開市場交易,其訂價始終對此有所參考,而綠置居的訂價普遍較低(如景泰苑為當年市價55折),故轉讓時的獲利自然豐厚。但正因綠置居折扣率較高,意即政府對業主置業作的資助較多,政府理應對業主轉讓設下更嚴格的轉讓限制,以確保投機者不可藉此輕易圖利。縱使政府對短期投機行為似乎有所「定義」,目前辣招規定私人住宅業主於持貨三年內轉讓須繳付額外印花稅,但此安排卻是針對公開市場的住宅交投,未補地價的資助房屋理應受更嚴格的規管。

其實綠置居轉讓限制過寬早已為人非議,惟房委會多次以減低綠置居吸引力,以致違背促進公屋流轉的目的為由,拒絕前訂立更嚴厲的轉售限制。然而,資助房屋的目的理應是協助有需要者以更可負擔的價錢置業,藉此改善生活環境,安居樂業,而非藉槓幹操作協助業主致富。故此政府與房委會應確保資助房屋能分配予將單住用作長遠自住者,而非以此作踏腳石,藉樓市槓幹增加財富、甚至「上流」至私樓者,方能助更有需要者解決住屋困境,以致公帑能夠用得其所。

對政府而言,提供資助自置居所的目的有二,分別為讓「中低收入的家庭實現自置居所的願望,也讓經濟條件較佳的公屋租戶有機會自置居所」,並藉此騰出公屋單位予基層市民。按理來說,即使未能排除他們一樣有機會於短期內售樓圖利,前者置業理應更傾向以安居為前題。相反,後者即使經濟條件較為優厚,理論上即使未能負擔私樓,亦能負擔售價較高的資助房屋(如居屋、首置盤),而且其對住屋環境的要求亦相應較高,但綠置居卻一樣開放所有綠表人士購買,故綠置居自然成為相對較富有人士的致富跳板,在持貨數年善價而沽,而非必然以長住為本。由此看來,政府若能收緊綠置居的轉讓限制,或許會減少綠置居在短期投資的吸引力,但卻能將珍貴的房屋資源留予更有需要、真誠希望藉資助房屋安居的人士。

可延長「持貨」期

無疑,樓市扭曲,政府要大幅增加資助房屋供應才是正本之源,而且在目前房屋資源有限下,政府亦不應將公屋轉作綠置居出售。但無論如何,已推出的綠置居項目始終不少,政府必須正視其轉售限制過度寬鬆的問題,理應限制業主必須至少持貨超過五年才能於第二市場轉讓。無疑樓市、甚至整個房屋結構一日未變,投機者於五年後依舊能賺得盤滿缽滿,但至少此舉稍能增加公帑與房屋分配的合理性。



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